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森/隆/国/际项目规划及定位建议上海盛励机构2009.4.13市·场·篇调查分析昆山区位及行政划分昆山市位于江苏省东南部。北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。东西最大直线距离33千米，南北48千米。总面积927.7平方千米，其中陆地面积641.1平方千米，水域面积286.6平方千米。千年古镇周庄被誉为“中国第一水乡”，享誉海内外。昆山物丰饶，盛产驰名中外的阳澄湖清水大闸蟹，素有江南“鱼米之乡”美称。昆山市属于江苏省苏州市管辖；昆山市辖10个镇：玉山镇、巴城镇、周市镇、陆家镇、花桥镇、淀山湖镇、张浦镇、周庄镇、千灯镇、锦溪镇。12个园区：中科昆山高科技产业园、中国留学人员创业园、清华（昆山）科技园、昆山市沿沪产业带、昆山模具产业基地、昆山旅游度假区、昆山国家农业示范区、昆山高新技术服务中心、昆山高新技术产业园区、昆山经济技术开发区、昆山出口加工区、花桥国际商务城。个案分析项目名称：吉田国际广场商业街项目地址：柏庐路与中华园路交叉口开发商：吉田建设开发（昆山）有限公司代理商：自销占地面积：15.5万m2总建筑面积：70万m2容积率：4.5绿化率：46%1期开盘时间：2005年4月1期交房时间：2006年11月写字楼现价：5800元/m2—7600元/m2均价：6700元/m2建筑类型：小高层,高层面积范围：100m2—300m2主力面积：100m2房型配比：不详销售状况：50%项目定位：都市生活第一居所，大润发超市缔造的首席商圈。客户类型：昆山本地人、上海人、台湾人。项目优势：地段较好,城男升值潜力较大；引进乐购，周边配套相对齐全。项目劣势：项目量体较大，需要前期招商。个案分析项目名称：世茂蝶湖湾项目地址：玉山镇长江南路188号开发商：世茂蝶湖湾开发建设有限公司代理商：自销占地面积：717800m2总建筑面积：1076580m2容积率：1.5绿化率：40%规划分期：2总户数：6500开盘：一期2006.05二期08.11交房：一期已交房二期09.12物业类型：住宅高层公寓别墅商业现均价（元/㎡）：精装修单身公寓5500，精装高层6200，湖畔复式两房4500，水岸联排别墅7500；叠加别墅7200；独栋别墅均价13000，商铺价格12000建筑类型：高层（32层）面积范围：50—500m2主力面积：公寓50㎡住宅100-200㎡商铺20-50㎡别墅300-500㎡面积配比：55m2占60%销售状况：75%项目定位：5A甲级国际标准写字楼、昆山未来CBD核心。客户类型：上海及海外人士居多，少量本地人士购买项目优势：1.世茂品牌；2.产品定位比较丰富；3.海外销售；4.产品的硬件及配套；项目劣势：精装价格较高，离市政部门较远，行政不便。个案分析项目名称：华敏•世家花园项目地址：前进路与黑龙江路交叉口开发商：昆山华敏置地有限公司代理商：自销占地面积：1.7万M2总建筑面积：9.7万M2，写字楼1.7万M2容积率：5.7绿化率：52%规划分期：1总户数：640户，其中写字楼110户分期开盘：2006年3月交房时间：2007年6月建筑类型：高层层高：22层现均价：8300元/M2现价格范围:8000元/M2-15000元/M2物业户型：住宅、写字楼面积范围：122M2、149M2、155M2、172M2、173M2共5种面积。销售状况：85%项目定位：钻石级市中心领地，至纯商务空间，领衔昆山未来。客户类型：昆山本地人、上海人、苏州人项目优势：距市政府150米，交通便利、周边公共配套齐全、贴近中央公园。项目劣势：项目量体较大、单价较高。个案分析项目名称：红顶会馆项目地址：震川路与顺帆路交叉口开发商：昆山格林菲尔有限公司代理商：自销占地面积：200亩总建筑面积：7万M2容积率：1.9绿化率：50%规划分期：1期总户数：488户左右开盘：2006年9月交房：2008年12月物业类型:酒店式公寓建筑类型：高层均价：9000元/M2总价范围：65万—100万面积范围：70M2—120M2主力面积：70M2房型配比：不详销售状况：70%项目定位：市中心首席景观商务酒店，城东酒店式公寓的典范。客户类型：昆山本地人、外籍人士、上海人。项目优势：周遍有高尔夫球场、华美达酒店做配套；靠近黄埔公园；临近前进路和震川路，交通便利；适合投资。项目劣势：离市中心较远、周边住宅不成熟、无大型生活卖场商·业·部·分定位及规划建议市场定位泛上海：昆山，紧邻上海。依托高铁、地铁的建成，便利的交通动线，成就了“泛上海”概念。都市圈：都市生活，涵盖便捷的出行，舒适的居住、多元的消费。在此，这一切都将一应俱全。首站：不仅仅是上海至江苏的交通动线第一站，更是该“都市圈”内首个形成的核心商业标杆。泛上海都市圈首站部落格：依托地块形态，自然形成“Block”（街区）格局。主题商业：根据地块形态，对不同业种/业态进行划分，让各自的商业主题在其中即发挥各自的优势，又起到相互补充的作用。聚点：在此，不是单一的商业体，是多元生活的聚集地，更是区内多彩生活的聚焦点。功能定位部落格主题商业聚点规划建议从整体出发，强调内部差异化难点本项目是规划区内首批建设项目，区域环境仍不成熟。地块内现规划动线不利于从成熟区域的人流导入，影响商业的初期经营。周边商务服务类的规划体量颇大，日后会形成内部竞争。地块内河道规划不能独自形成亮点。规划建议从“难点”到“亮点”的蜕变房地产E网-www.fdcew.com倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。打通北面地块以社区内步行街的形式，连通“中华园路”和规划路规划建议利用天然河道，整体形成酒吧餐饮风情线。规划建议尽量缩窄该条规划路的宽度。弱化市政道路的相关设施。减少红线退界尺寸。规划建议街铺是商业价值最大化的形式。在地块现状的基础上，结合实际可实现的经营条件，划出最多的街铺量。初步测算的商业总规划面积3万平方米左右。规划建议建筑形态：一层建筑面积：2700m2业种：文化用品/小型书店/动漫用品/冰室/少量零售规划建议建筑形态：一层（双边）建筑面积：3000m2业种：家具品/工艺品/食品/手工制作精品/少量零售规划建议规划建议建筑形态：两层（双边）建筑面积：7600m2业种：装潢家居展示厅/数码产品展示厅/美容媒体保健/城市超市/培训学校/社区配套（银行，邮局，电信，干洗店，药房等）规划建议建筑形态：两层（双边）建筑面积：16000m2业种：餐饮娱乐/休闲会馆（健身，咖啡吧，网吧，壁球馆，室内高尔夫，小型SPA）规划建议建筑形态：中心广场建筑面积：2000m2功能：社区内步道与规划道路的过度/汇聚人气/大商业形象展示零售：6800m2规划建议餐饮娱乐：10000m2规划建议会馆：6000m2规划建议美容/美体/保健：1500m2规划建议展示厅：1500m2规划建议城市超市：500m2规划建议培训学校：1000m2规划建议社区配套：2000m2规划建议统一有序的经营管理，是一个商业体成功之本。在商业项目建设之初，商业管理团队的介入，将对项目的成败起到至关重要的作用。商业体的初期培育，必须得以开发商与商业管理团队的共同支持，因此可售的商铺比例建议小于商铺总量的70%。商业运作思路张家港购物公园成功案例上海朱家角南北广场成功案例上海铜仁路酒吧街成功案例上海雁荡路步行街成功案例西安西北商贸中心成功案例住·宅·部·分定位及规划建议市场定位国际：在“全球一体化”经济格局逐渐形成的同时，中国经济在世界经济中的地位也愈发重要；为此，越来越多的境外人士选择来到中国工作、生活。在此背景下，将产品的推广视线从本土走向国际，在此刻将是一个契机。菁英：具备境内外的文化背景，追求更多的精神生活，菁英人士们共同向往的生活方式，将在此汇聚，在此实现。风尚社区：风尚，没有框架式的定义，它是一种生活态度，是在改变中不断前进的一个过程。国际菁英风尚社区“LIVINGPOD”概念来源于苹果MP3播放器ipod，意指整合复杂机能，以更便捷、更时髦的姿态满足使用者的体贴性。延伸到居住领域，即意味着进一步加大设计在普通建筑中的分量，利用科技化手段解决人性化问题，不仅有更丰富实用的生活功能，更让居住者在其中获得愉悦的审美享受。“LIVINGPOD”力图通过复杂的过程，得到简单的东西，实现一种融洽闲适的生活态度。功能定位LIVINGPOD“设计”是LIVINGPOD的核心，一切都是为了更简单舒适的生活。“滴…滴…滴，输入密码，家门就开了；一面电视墙，在客厅与卧室之间，跟随着你翻转；带有MP3数据接口，卫生间也是爱乐者的天堂……”以上这些生活随想尽在LIVINGPOD的设计中。LIVINGPOD欢迎业主分享生活中的创意与感悟，通过不断改进与增加，让产品更加完善。强调“设计来源于生活”，LIVINGPOD是开放的﹑互动的﹑生活的。功能定位LIVINGPOD集“时尚﹑个性﹑科技﹑人性”于一体选择简约、现代的北欧风格为基调，辅以细节雕琢，为整个建筑群注入时尚、高雅的产品气质。银白色铝合金框与超大面积透明玻璃阳台，诠释出现代风格建筑的人本主义理念，凸窗、飘窗不同块面组合排列，通透光体建筑成为城市视线焦点。高低错落的建筑天际线，灯光映衬下倍显时尚现代。产品规划—建筑形态光影立面，诠释通透人本主义共享性：作为公共景观空间组团，应具有共享性，能够促进邻里和睦。多元化人性道路系统的设计，同时具备车行、步行、景观绿化、居民交流公共空间等多种功能。私密性：作为住区空间，在规划上有效控制居住的密度，从而产生独具特色的居住领域感和归属感，带给人一种安全稳定的感觉。产品规划—公共空间人景合一，动静皆宜采用框架剪力墙结构形式，空间自由，灵动流畅，两房拼一房，一房改两房，灵动空间，随心所欲。从精致一房，到舒适两房，从体面三房，到大气四房，无不展现现代居住理念的多样性和变通性。产品规划—户型设置灵动空间绽放弹性设计的百变魅力智能化系统：以现代科技成果，为居住提供最便捷、最舒适、最安全的生活氛围。物业管理：保洁、安防，只是社区管理的起步。在此基础上需被强化的，是与业主之间的直接沟通，和提供全面、细致的周全服务会所设施：运动，休憩，交流，学习……这些都将在会所这个平台形成的功能。产品规划—配套设施人性与科技，引领居住新体验