房地产策划“上城国际”

成都理工大学课程论文（设计）1“上城国际”营销策划书目录第1章项目描述.....................................................31.1项目概述.....................................................31.2平面规划.....................................................3第2章环境分析.....................................................42.1宏观.........................................................42.1.1人口...................................................42.1.2经济...................................................42.1.3政策...................................................42.2微观.........................................................52.2.1顾客...................................................5第3章营销SWOT分析................................................53.1优势.........................................................53.2劣势.........................................................63.3机会.........................................................63.4威胁.........................................................7第4章目标客户群分析...............................................74.1项目目标客户群...............................................74.2目标客群特征.................................................74.2.1分布区域...............................................74.2.2购买目的...............................................74.2.3年龄...................................................84.2.4购买力.................................................84.2.5职业特征...............................................8第5章市场定位.....................................................85.1硬性定位.....................................................85.2档次定位.....................................................8第6章营销策略.....................................................96.1产品.........................................................96.1.1领先的建筑设计.........................................96.1.2户型规划...............................................96.1.3景观规划..............................................106.1.4配套规划..............................................106.2价格........................................................106.3广告........................................................116.3.1报纸..................................................116.3.2户外广告..............................................12成都理工大学课程论文（设计）26.3.3：广播.................................................126.3.4互联网................................................126.3.5软性新闻..............................................126.3.6ＤＭ单派发.............................................136.4销售........................................................136.4.1阶段营销..............................................136.4.2销售周期..............................................146.4.3销售手段与渠道........................................146.4.4促销策略..............................................14第7章附件........................................................16成都理工大学课程论文（设计）3第1章项目描述1.1项目概述该项目占地共50亩，位于成华大道与二仙桥东路交汇处，距离成都理工大学本部100米。由于历史原因这里一带曾经是重工业集中的地方，环境较差，空气污染严重，交通落后。但随着成都市及成华区政府加大对相关工业搬迁，并着力整治周围环境，现在这里已经不是当年那个十里店了。现在是距市中心仅二十余分钟车程，仅十分钟车程便可到达二环建设路片区。本项目周边还有，成乡3、成乡7、7、8、20、36、86、108、112、113、180、402、502、532、535、537、539、902等十多条公交线路通达全城及周边。不远的地方拥有众多的配套设施，随着罗兰小镇商业氛围的高涨，以无铭火锅、家宴馆等为代表的餐饮如雨后春笋般发展起来。以成都理工大学博物馆、北湖为代表的娱乐场所也正在加紧修建改造中。不到三个公交站的世纪联华等购物场所也很方便，附件的医院也能满足日常看病住院需要而价格又公道，更重要的是面临成都理工大学，人文氛围较好，又有众多的公共设置可以免费享用。搬迁高校学生租赁需求大，目前周边的租金水平整体较高，套一都在800元/月左右，回报非常可观，适合投资。目前区域新房项目较少，加之成华区“新成华大道”规划的出台，投资升值潜力非常可观。1.2平面规划“上城国际”净用地面积约50亩，规划建筑面积2.8万平方米，总户数399余户，车位比达0.7，绿化率20%，建筑密度24.8%。项目只用一期开发，建成后将成为成都市十里店地标性建筑。“上城国际”结合地块的形式，运用“大围合、小间距、低密度”的平面规划布局思路，开成一个建筑分布疏密适度、绿地景观集中分布、社区与城市干道和谐的现代化高尚住宅区。成都理工大学课程论文（设计）4第2章环境分析2.1宏观2.1.1人口成华区位于成都的东边，整个成华区面积达111平方千米，2009年末常住人口80.9余万人，每年以大约1.06个百分点的速度增长。也就是说每年大约会有8635个新的城市人口的增长，按三口之家来算大约每年会有2878套第一次住宅房的需求。这还不算第二购房需求量和投资购房的需求量，据相关部门预计每年保守估计有20%是投机性需求。所以仅从理论需求量来看市场还是很乐观的。2.1.2经济据成都市经济信息网2009年12月底公布的，全市经济水平和GDP来看。成华区GDP总量为337.79亿，人均为4.18万元。分别排在全成都的第6位和第11位。是5个主城区经济最落后的地区，总量上比排在第一的金牛区的456.68亿少了近120亿。人均上比排在第一的青羊区的5.39万少了1.2万。但成华区是的经济增长速度是最快之一，达到了12.5%，所以成华区的经济会越来越好的。另外成都城市居民的可支配收入也还可以,其中成华区居民可支配收入为每人2.13万元。按这个来算，如果一家三口只有一人有收入的话，最多能贷25万的款。以成都目前均价来看，7000算正常，所以他们最多能买50平左右的房子。如果一家三口有两人挣钱，按相关部门统计的数据能算出，他们最多能贷50万的款，那么最多能买100平左右的房子。目前中国CPI上涨过快，针对房地产市场CPI是房地产价格上涨的直接的、主要的影响因素；而GDP和人均收入是房地产价格上涨的间接原因。所以房价目前应该是比较稳定，虽然国家多有限制。2.1.3政策日前，住建部、财政部、人民银行、银监会四部委联合下发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。规定住房公积金贷款不得用于投机性购房，三套房全面叫停，二套房首付不低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。购买首套房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，公积金贷款首付不低于20%；建筑面积在90平方米以上的，成都理工大学课程论文（设计）5首付不低于30%。再次强化了差别化的信贷政策，可能会对一二手楼市都将产生重大的影响。预计有20%的准客户会进一步观望，这与“据相关部门预计每年保守估计有20%是投机性需求”的结论是相符的，所以这个政策出来对成都楼市影响也会很大。《成都市房产管理局成都市物价局关于调整公布城市房地产转让市场指导价的通知》，规定在房地产交易中，凡申报成交价低于市场指导价的，按市场指导价计收税费。交易当事人对市场指导价不服的，可委托具有资质的房地产估价机构进行评估或价格认证中心认证，评估认证价高于申报成交价的，按评估认证价计收税费。从这一方面也可以看出成都相关部门，对房屋转让的严格控制，严禁投机，提高投资者的转让成本，从而控制投资需求。2.2微观2.2.1顾客日前，由住建部政策研究中心和中国指数研究院联合组建的“中国房地产动态政策设计研究组”，发布了2010第三期中国房地产政策满意度调查。报告显示，购房者对于调控政策的切实执行信心不大，超过半数认为第四季度房价仍将会上涨。报告显示，70%左右的购房者支持差别化信贷政策。所以对于房价问题消费者认为还是会上涨，那么他们会趁早入手，而不会等下去，另外在付款方式上，他们讲究多种付款方式，所以我们项目在首付问题上要研究，如何才能让更多的客户愿意来买我们的房。第3章营销SWOT分析3.1优势3.1.1二环路侧城市住宅，稀缺资源，近几年，成都市大量房地产项目的开发，已使得市区二环内、二环附近已基本无土地可开发，大量房地产项目都已转移至三环附近甚至