房地产策划人应具备的基础知识

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。房地产策划人应具备的基础知识Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010房地产策划人基础知识Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010房地产市场经济法律、法规市场营销公共关系心理学园林规划建筑设计广告设计房地产涉及领域Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010房地产策划的阶段房地产全程策划包括哪些阶段？前期策划，营销策划前期策划和营销策划分别解决什么问题？前期策划：解决产品定位营销策划：解决如何卖好房Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010目录一、房地产基本概念二、房地产市场理解三、房地产开发流程四、建筑规划设计基础Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010房地产定义：房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体①土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间；②建筑物是指由人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类；③其他土地定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地和建筑物不可分离的物；一、房地产基本概念Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010房地产业：房地产是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是基础性、先导性和风险性的产业①投资开发业；②房地产服务业：房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业管理；其中房地产咨询、房地产估价和房地产经纪归为房地产中介服物业一、房地产基本概念Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010•“一级市场”——指土地使用权出让，或批租的市场指土地转让及开发经营活动，新建商品房的租售，土地的使用权分割并转移的市场；•“二级市场”——拥有房地产权证的小业主之间的产权转让和租赁的交易市场•“三级市场”——一、房地产基本概念“一级市场”、“二级市场”与“三级市场”Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010房地产的类型：①居住物业：自住、投资②商用物业：经营性、收益性或投资性物业。包括：写字楼、零售商业物业（商场、购物中心、店铺）、酒店、娱乐类物业等。③工业物业：工业厂房、仓储用房、高新技术产业研发等④特殊物业：得到政府特殊许可的，如加油站、机场、港口、高速公路、桥梁、隧道、赛马场、高尔夫球场、滑雪场等一、房地产基本概念Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010不同用途的土地使用年限：•居住用地：70年•工业用地：50年•商业、旅游、娱乐等用地：40年•综合或其他用地：50年一、房地产基本概念房地产市场的定义从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动的场所以及一切交易途径和形式。一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。二、房地产市场理解房地产市场的参与者1.土地所有者或当前使用者2.开发商3.政府及其机构4.金融机构5.建筑承包商6.专业顾问·建筑师·工程师及造价工程师·物业代理及估价师·会计师·律师7.消费者或买家房地产业的运行环境主要影响因素社会环境人口数量和结构、家庭结构及其变化、居民思想观念、社区和城市发展形态等金融环境宏观金融政策、金融工具完善程度、资本市场发育程度等法律制度环境与房地产业有关的正式规则，包括现行的法律与相关政策资源环境土地、能源等资源约束国际环境国际资本流动和经济的全球化技术环境建筑材料、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步；而更为重要的是信息技术的发展和应用，及伴随而来的房地产信息化的要求政治环境政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性、政府及公众对待外资的态度等经济环境城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等房地产市场的运行环境及其影响因素房地产市场指标需求：消费者在某特定时期，在一定市场上，按一定价格愿意且能购买的某种商品和劳务的数量。与消费者的偏好、收入水平、商品的价格、相关商品（互补品、替代品）的价格、对商品未来价格的预期等有关。需求规律：价格效应=替代效应+收入效应房地产市场指标供给：厂商在一定市场上的某一特定时期内，与一定价格相对应，愿意且能提供商品的数量。与商品本身的价格、其他商品的价格、生产技术的变动、生产要素的价格、政府的政策以及厂商对未来的预期正相关。房地产市场指标需求指标•国内生产总值•人口数•城市家庭人口•就业人员数量及就业分布•城市家庭可支配收入及城市家庭总支出•房屋空间使用数量•商品零售价格指数及城市居民消费价格指数房地产市场指标弹性理论需求价格弹性：商品的需求量对商品本身价格变动的反应程度供给价格弹性：供给量变动率与价格变动率的比值。影响因素，一是厂商供应能力和产品生产周期，二是产品的生产成本市场均衡需求的数量等于供给的数量房地产市场指标消费者行为理论边际效用（MU）消费的某种物品每增加一个单位所获得的总效用的增加。边际效用递减规律：消费者消费后一个单位商品所获得的效用增量小于它消费前一个单位商品所获得的效用增量。房地产市场指标消费者行为理论消费者均衡：消费者在既定收入的状况下，将货币合理花费于各种消费品的组合，使消费者获得了最大的效用总量，此时消费者不再改变其购买各种消费品的数量，则消费者的决策行为已达到均衡状态。二、房地产市场影响房地产价格的九大因素房地产自身的因素环境因素人口因素经济因素社会因素行政因素国际因素心理因素其他因素房地产市场指标供给指标•存量•新开工量•竣工量•空置量及空置率•可供租售量•房屋施工面积•房屋新开工面积•平均建设周期•竣工房屋价值Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,20101、简单的开发流程设计拿地施工开售交房作为一个专业的房地产策划人，只知道简单的开发流程是远远不够的！三、房地产开发流程Codeofthisreport|23©CopyrightCentalineGroup,20102、完整的开发流程阶段流程时间、部门解决问题1、设计、规划、勘探2、办理规划用地批准书3、办理建设项目选址意见书4、办理立项手续拿地协议出让、挂牌出让、股权出让国有土地使用证立项约3个月和第一项同时进行（市规划局办理）15个工作日（市计划发展局办理）15个工作日项目前策Codeofthisreport|24©CopyrightCentalineGroup,20102、完整的开发流程阶段流程时间、部门解决问题报批、报建建设用地规划许可证（建设工程规划许可证）5、办理建设用地规划许可证6、办理环境评估报告书7、办理地震安全性评估报告8、办理小区规划方案送审9、办理项目手册10、办理建筑设计方案送审11、办理消防、人防12、办理建设工程规划许可证13、办理规划放线手续14建筑工程使用人工挖桩备案15、办理施工图纸审查16、工程质量监督、安全监督（市规划局办理）15个工作日约2个月（市地震局）15个工作日（市规划局办理）15个工作日（市规划局办理）15个工作日（市消防局、人防所）15个工作日（市规划局办理）15个工作日（市规划局办理）15个工作日（市建设局总工室办理）20个工作日（大业审图机构办理）15个工作日（城建办、市建设局办理）15个工作日Codeofthisreport|25©CopyrightCentalineGroup,20102、完整的开发流程阶段流程时间、部门解决问题施工建设工程施工许可证17、建筑工程施工许可证18、防雷19、基础检测20、办理商品预售证（城建办、市建设局办理）15个工作日（开工）（市防雷设施检测所办理）15个工作日（城建办办理）15个工作日（市房管局办理）15个工作商品房预售证认筹开盘Codeofthisreport|26©CopyrightCentalineGroup,20102、完整的开发流程阶段流程时间、部门解决问题竣工验收交楼房产证21、交付物业公司22、办理商品房备案手续23、工程结构抽芯手续24、室内环境检测25、房屋峻工验收26、房屋建筑工程和市政基础设施工程峻工验收备案27、房地产项目综合验收备案登记28、交付业主使用（市房管局审核）15个工作日（市房管局办理）15个工作（城建办办理）15个工作（市质监局办理）15个工作日（市建设局办理）15个工作日（市建设局办理）15个工作日（市建设局办理）15个工作日Codeofthisreport|27©CopyrightCentalineGroup,2010策划可能介入的时机全程策划（土地评估、投资分析、规划建议、项目定位、推广策划、销售策划和代理）规划设计阶段介入（规划建议、投资分析、项目定位、推广策划、销售策划和代理）建设阶段介入（投资分析、项目定位、推广策划、销售策划和代理）销售阶段介入（推广策划、销售策划和代理）拿地项目方案设计报批报建项目施工项目销售项目竣工项目结束3、房地产策划工作介入的阶段Codeofthisreport|28©CopyrightCentalineGroup,2010什么是用地红线？什么是建筑红线？用地红线和建筑红线区分和差别？四、建筑规划设计基础用地红线建筑红线1、如何看红线图Codeofthisreport|29©CopyrightCentalineGroup,2010用地红线：各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线。（开发商花钱购买土地的所有权边界线）建筑红线：建筑红线，也称“建筑控制线”，指城市规划管理中，控制城市道路两侧沿街建筑物或构筑物(如外墙、台阶等)靠临街面的界线。任何临街建筑物或构筑物不得超过建筑红线。（建筑红线在用地红线内）用地红线和建筑红线区分和差别：建筑红线内的面积＜建筑红线内的面积Codeofthisreport|30©CopyrightCentalineGroup,20102、楼间距及计算楼间距的涵义？如何计算楼间距？Codeofthisreport|31©CopyrightCentalineGroup,2010楼间距的涵义两相邻楼的外墙面距离。同一个小区两栋相邻的楼与楼之间的距离。楼间距实质解决的问题为了满足居住者冬至日照时间不低于1小时（房子最底层窗户）楼间距的计算方式日照间距D=L×（H-H1）Codeofthisreport|32©CopyrightCentalineGroup,2010楼间距的简单计算中高层及以下建筑楼间距（9层以下）（1）平行布置：南北向≥1.0H（南侧或东侧建筑高度），东西向≥0.8H;（2）非平行非垂直布置：按平行布置0.9倍控制。（3）垂直布置：新区：南北向≥0.8H，东西向≥0.7H;高层建筑楼间距（9层以上）（1）平行布置：南北向≥30＋0.3（H－30）米，东西向：≥24＋0.2（H－30）米。（2）非平行非垂直布置：按平行布置0.9倍控制。（3）垂直布置：当山墙面宽≤14米时，间距≥15米；平行非平行非垂直垂直Codeofthisreport|33©CopyrightCentalineGroup,2010举例：21米高建筑、60米建筑高楼间距计算Codeofthisreport|34©CopyrightCentalineGroup,20102、点式、板式、多联建筑Codeofthisreport|35©CopyrightCentalineGroup,20102、容积率容积率:是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，指一定地