如何评价建筑规划方案（PDF37页）

规划设计方案评价节点做法规划设计方案评价的主要内容：厨房橱柜内置拉手1.定位检测2.总平面布局3.户型分布4.户型设计厨房橱柜规划设计方案评价应用范围：内置拉手节点做法1.规划方案评价（多方案评标）2.规划设计方案沟通（修改方向建议）3.规划设计方案解读与营销应用总用地面积：33660.9㎡容积率：2.5住宅面积：58850㎡商业办公：25000㎡建筑高度：80m建筑密度：40%项目举例项目概况：项目块地平整，南面为南城体育中心，内部建筑较矮，视野比较开阔，东面为已有高层楼盘，北面民房，东面一条形用地规划为商业办公用地，根据以上周边情况和下面一些技术指标，设计院方做了两个方案。主要技术经济指标：方案好or不好？优点？缺点？方案一方案二方案好or不好？优点？缺点？厨房橱柜内置拉手节点做法方案一VS方案二如何分析评价这两个方案？？？如何通过分析主推哪个方案？？？技术层面营销层面1.户型均好性2.价值最大化3.分期与启动区规划设计方案评价体系：厨房橱柜内置拉手节点做法1.舒适度2.功能分区3.交通4.美学5.昭示性6.整体打造7.资源利用8.地形利用计的均好性。户型均好性朝向与景观的均好性总平面图模型效果图1.户型均好性2.价值最大化3.分期与启动区由于楼体位置、朝向、通风、采光、楼层等差异，在每一项目的后期都会有一些条件不太好的单元形成空置，直接影响到开发商利润的实现。降低空置率的较好办法是提高户型设营销层面户型品质不只是户型的均好性，还在于户型个性化的协调。尽量使一批素质比较户型分布大户型看大园林看海整齐、经济地位比较接近的人住在一起，通过户型的个性设计，把最好的资源给到最好的户型，实现经济价值最大化。中等户型小户型与公寓1.户型均好性2.价值最大化3.分期与启动区营销层面商业沿街面1.户型均好性2.价值最大化3.分期与启动区商业沿街面寸土寸金，要充分挖掘其沿街面价值，使商业价值最大化。皇庭港湾商业街上图项目呈狭长状，被三条城市道路包围，沿街面很长，通过对内部商业的进一步挖掘，把能够做商铺的地方都做了商铺，最大程度的发挥了商业价值。营销层面与商品房相对比，保障房实现的价值很低，其在项目中可以考虑放在位置较差保障房布置保障房的地方。保障房保障房独立小地块，靠梅观高速，噪声影响大1.户型均好性2.价值最大化3.分期与启动区营销层面分期与启动区1.户型均好性2.价值最大化3.分期与启动区分期的考虑要根据项目的规模大小、自身用地条件、开发商的资金实力、运营操作手法等综合考虑其分期与启动区。结合主入口以别墅+高层启动项目，树立项目高端形象，慢慢往西面推进，减少开发期间相互间的影响。营销层面建筑密度1.舒适度2.功能分区3.交通4.美学5.昭示性6.整体打造7.资源利用8.地形利用密度：低密度高密度100m限高方案，密度小80m限高方案，密度大技术层面通风采光1.舒适度2.功能分区3.交通4.美学5.昭示性6.整体打造7.资源利用8.地形利用通透性：通透不通透点式板式（整体规划）高层板式连接长度长，通风效果差楼栋点式周边，呼吸空间多，通透效果好技术层面朝向十五峯花园1.舒适度2.功能分区3.交通4.美学5.昭示性6.整体打造7.资源利用8.地形利用朝向好坏排序：南东北西深圳以夏季东南季风与冬季东北季风为主（下图为风玫瑰图）所有户型都以东南向为主，迎接东南向夏季风与抵抗东北向冬季风，采光也好。深圳风玫瑰图技术层面噪声影响噪声影响：山墙面正对正面正对1.舒适度2.功能分区3.交通4.美学5.昭示性6.整体打造7.资源利用8.地形利用深惠路修改方案初始方案技术层面建筑间距1.舒适度2.功能分区3.交通4.美学5.昭示性6.整体打造7.资源利用8.地形利用间距控制：间距大间距小开阔不开阔技术层面园林空间1.舒适度2.功能分区3.交通4.美学5.昭示性6.整体打造7.资源利用8.地形利用园林空间：大空间小空间技术层面功能分区1高层区功能分区：不同产品类型、不同功能建筑之间要有所分隔，分隔可以是园林、道路、河流等高层区别墅区高层区1.舒适度2.功能分区3.交通4.美学5.昭示性6.整体打造7.资源利用8.地形利用技术层面功能分区2功能分区：功能分区的分区产品宜成组独立布置，尤其是低层产品宜形成一定规模的低层产品区，突出“区”的功能。1.舒适度2.功能分区3.交通4.美学5.昭示性6.整体打造7.资源利用8.地形利用三湘海尚总共有36个联排别墅单元成组“别墅区”，为项目的豪宅属性打下了基础。三湘海尚技术层面人流与车流交通方式选择：人车分行人车混行1.舒适度2.功能分区3.交通4.美学5.昭示性6.整体打造7.资源利用8.地形利用小区内部为人行空间，车流通过外围支路开车库入口直接进入地下车库，实现人车分流技术层面车库入口对商业等影响。商业沿街面1.舒适度2.功能分区3.交通4.美学5.昭示性6.整体打造7.资源利用8.地形利用车库出入口车库出入口：车库出入口宜沿城市支路开口，不宜开向主要道路。留给更多更好的沿街面给到商业，减少技术层面规划布局形态花语岸6.整体打造7.资源利用8.地形利用规划布局形态：规划布局在考虑完舒适度、功能分区等外，还需考虑其美观构图，突出规划的美学效果。通过对规划布局转角及入口的处理，使方案围合感更强、整体性更好。1.舒适度2.功能分区3.交通技术层面4.美学5.昭示性天际线天际线：高低错落、宜南低北高1.舒适度2.功能分区3.交通技术层面4.美学5.昭示性6.整体打造7.资源利用8.地形利用主入口1.舒适度2.功能分区3.交通4.美学5.昭示性6.整体打造7.资源利用8.地形利用主入口昭示性：主入口是项目的门面、脸面，昭示性很重要，可以通过设置入口广场等提升项目形象。技术层面商业及公建布置海上海通过将昭示性好的商业、公寓置于项目主要道路及交叉口处，提升项目形象，吸引人流。商业及公建布置：商业、公寓、酒店等最好靠主要道路或交叉路口转角布置，人流有保证，还可以挡噪音、昭示性也更好。海上海1.舒适度2.功能分区3.交通4.美学5.昭示性6.整体打造7.资源利用8.地形利用技术层面整体打造1整体概念：项目由多个地块组成或与自然景观、轨道交通相连应该考虑整体打造措施，下面尚都项目通过空中连廊的有效连接把两个小社区连成了一个大社区。1.舒适度2.功能分区3.交通4.美学5.昭示性6.整体打造7.资源利用8.地形利用技术层面整体打造21.舒适度2.功能分区3.交通4.美学5.昭示性6.整体打造7.资源利用8.地形利用整体概念：项目通过空中走廊等直接与地铁站相连，把地铁进出人流直接引进商业区。地铁站技术层面资源利用1.舒适度2.功能分区3.交通4.美学5.昭示性6.整体打造7.资源利用8.地形利用资源利用：充分利用自身资源优势，规避不利条件对项目的影响。珑园所有住宅都朝东，全部能看高尔夫园景，视野开阔。技术层面地形利用地形利用：充分利用原始地形地貌，使项目融入地形中去，下面该项目地形的处理（东南角抬高）使所有的别墅都可以看海，也与下面的已有低品质住宅形成有效的分隔。1.舒适度2.功能分区3.交通4.美学5.昭示性6.整体打造7.资源利用8.地形利用海景面技术层面价值点比重打分营销层面户型均好性价值最大化分期与启动区技术层面舒适度功能分区交通美学昭示性整体打造资源利用地形利用方案评价示意表格中熙西平项目规划与建筑评标序号规划布局细项总体布局方案一优点：1）沿场地周边围合布置，做到小区空间围而不合；2）点式布局，建筑体错开排布，安全视距长，视野开阔，小区整体通透性强；3）围合内部大空间，利于园林布局。评分★★★★方案二优点：1）板式拼接，楼栋减少，建筑覆盖率更低；2）布局紧凑，分三大组团，组团概念清晰。缺点：3排建筑整体敞开布局，缺乏遮挡，受外界影响大评分★★★均好性布局均好性较强，住宅建筑之间足够兼具满足日照及通风要求。★★★★★各栋单元之间存在“夹户”，有一定对视影响，采光、日照也受影响，★★★客户接受度低。环境应对临东骏路有2栋受噪音影响偏大，靠西面住宅受东面住宅遮挡影响小一些。★★★★噪音影响较大★★方案一方案二序号细项方案一评分方案二评分规划布局朝向80%为正南朝向，20%朝西南★★★★50%户型朝南，30%朝东南，20%朝西南★★★★道路交通优点：实现人车分流，机动车对居住干扰减到最少★★★★优点：实现人车分流，机动车对居住干扰减到最少★★★★入口优点：主入口临东骏路，大气，昭示性强★★★★优点：主入口临东骏路，大气，昭示性强★★★★中熙西平项目规划与建筑评标方案一方案二中熙西平项目规划与建筑评标细项方案一评分方案二评分户型分布优点：1）各楼栋之间的整体素质有一定的差异化，更有利于后期推广及价值拉升。2）大部分户型都有较好的景观及视野。缺点：少量户型临路，价值稍差★★★★优点：143平最大户处于边位，景观面及朝向都较好；其余户型视野朝向也还可以。缺点：1）133平大户均处于两单元之间的夹角位置，价值较低，影响利润；2）受整体排布影响，各楼栋之间素质差异不大，无楼王，不利于项目形象的拔高。★★★美观布局1)有一定的高低错落（18层、26层），同时建筑外观造型相对丰富2)点式布局，建筑高耸挺拔，大气优点：空间连贯性好，有利于大景观的形成与★★★★★★全部为26层，造型统一，缺少变化，美观不足优点：可以打造具有生活氛围的组团园林；缺点：大园林被切割，社区概念一般。★★★★方案一方案二中熙西平项目规划与建筑评标从市场营销和建筑规划角度来看，方案一更为合理。在布局方面更适合于本地块开发，吻合项目高端定位；在户型分布上更加贴近客户的需求，有利于实现项目价值最大化。谢谢！