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房地产开发企业如何进行纳税筹划今天我们课程敏感性、前瞻性都很强，施展性也是比较强的，大家知道现在房地产市场和房地产企业，被社会公众关注的频率是非常高的，最突出的一点就是房地产开发企业的行业利润率普遍较高，最近中央对房地产市场的管理逐步地在趋于规范和严格，对于房地产的税收逐步地加强管理，提出了一系列的整管意见，从2002年开始，房地产企业就被国家税务总局以及他所领导下的全国国地税系统列为专项稽查的行业。同志们可能不太清楚什么叫专项稽查，专项稽查它要求的覆盖面是百分之百，不像我们平常抽查日常稽查企业，它的覆盖面达到10％就可以。那么我们房地产企业列入专项稽查以后，覆盖面是百分之百，就是凡是你在地税系统登记的房地产开发企业，都要接受税务检查。从2002年开始，2002、2003、2004年，包括今年2005年，连续四年房地产企业都列为重点稽查企业实属罕见，特别是2005年，2005年房地产列为全国专项稽查行业，跟过去三年相比有一个质的飞跃，这个质的飞跃就在于今年我们房地产税务稽查的水平全面提高了，前几年房地产税务稽查来流于表面。所谓流于表面就是看你的帐面，你帐面反映多少收入，反映多少开发成本，配套费用，就按照你的帐面来征你的税，欠税的就补交。今年不一样了，今年不一样的地方在哪里呢？跟房地产企业打交道多年以后，税务部门自身也积累了一套稽查房地产企业的经验和方法，毫无客气地跟大家讲，房地产企业的税务稽查，实际上是非常简单的。房地产企业的会计的帐目，是不可信任的，房地产所有的合同凭证是唯一稽查的依据，我刚才讲到的这两句话，已经形成全国地税系统的共识。从收入角度他只需要到房屋土地管理局抽调你某一个项目的所有购房合同，以及抽调你这个合同所对应的所有的契税，拿那个契税倒除一下契税税率，就得出你这个项目的交易全额，从而确定你的收入总额。然后收入搞定以后，再搞定你的成本，把你所有的与建筑公司签的承包合同和你相关的管理费用加在一起，就是你这个项目的开发成本和费用，收减支就是你的利润交所得税和土地增值税。应该说，税务局他自己也积累了一套战术方法。在这种战术方法下，我们房地产企业今年纷纷地落马，就我了解的情况，补税不低于1000万的现在比比皆是，可能在座的各位还没有查到，因为查到今年10月30号为止，所以说房地产企业面临的税务风险是空前的。我现在身上代有五个案子，都是跟房地产企业有关系的。那么我们现在分析一下这些案件，我把这些问题可以归纳为两类，一类是企业没有做好纳税遵从工作，遵就是遵守的遵，从就是服从的从，这个工作没有做好。对于房地产企业要交哪些税，这些税如何计算，在什么时间交，什么时间清算，一般来讲不是很清楚，特别是不少开发企业的会计对收入什么时间结转，成本什么时间结转稀里糊涂，帐做得也是稀里糊涂。所以纳税遵从工作肯定做不好。我就是问大家你们知道房地产企业的收入应该什么时间结转，是收到业主的款项，还是等到房屋竣工后交付使用，还是等到开出税务局的发票，你们觉得哪一个作为依据，还有一个是不是等业主把产权证办下来以后来结转你的开发收入，哪一位同志能告诉我？你赚的钱什么时候叫收入你都搞不清楚，你说税收能搞清吗，这是最基本的命题，你收到的钱什么时候叫收入，什么时候不叫收入，《税法》对收入这个概念是最最基础的一个概念，如果你赚的钱什么时候叫收入，什么时候不叫收入区别很大的，不叫收入就不能征你的所得税，就不能征你的土地使用税，哪同志可以告诉我，房地产企业究竟什么时候结转收入？我坦率地告诉大家，现在全国房地产系统，都不太清楚什么时候结转收入，是全国，而不是某一个地区，有混乱到这个地步，税务局他能不狠狠查你吗。收入的概念在《税法》上，在《会计》上是不同的，结转时间在《会计》上和《税法》上也是不同的，在《税法》上营业税的收入概念和所得税的收入概念在结转上也是不同的，这就需要我们把握住收入结转的时间以及收入本身这个概念，这是一类，就是纳税遵从工作没有做好，说白了就是指各种经济交易事项完成后的纳税申报及其相关工作没有做好。房地产企业所有的纳税工作归纳为两大工作，第一纳税遵从工作，遵守的遵，服从的从，纳税遵从工作，如果是一个名词解释的话，所谓的纳税遵从就是指房地产企业各种经济交易事项，已经完成后的纳税申报，以及与之相关的一系列的工作。它的特点是各种经济交易事项已经完成，就是我们俗话讲的“生米煮成熟饭了”想改也改不了，剩下就是要按照《税法》老老实实去纳税，这是第一类工作。第二类工作，纳税筹划也没做好。什么叫纳税筹划？笼统地讲就是指企业各种经济交易事项没有完成，或者尚未发生的纳税准备工作。它的特点是企业的各种经济事项还没有完成，完全可以来得及事先加以调整，事先加以改变，事先进行重新计划安排，目的是尽可能地完善税收风险，尽可能地降低企业的税收负担。总体来讲，一个房地产企业要做的税收工作实际上就是包括这两个方面，二者表现为内容不同，但是又有着千丝万缕的联系。纳税遵从是纳税筹划的前提和基础，离开了纳税遵从，纳税筹划就好比是建在沙滩上的房子，没有基础，容易坍塌。话又说回来，如果我们一个企业完全地停留在纳税遵从的状态，又使我们企业的纳税工作变得相当地被动，因此又要根据企业经营活动的实际情况，要上升一个层次，根据《税法》的要求进行适当地调整、安排，以解决税收负担过重的问题。所以纳税策划又是纳税遵从的深化和升华，是对《税法》灵活地应用。我在这里告诉大家，我们中国房地产企业纳税的情况，如果从我刚才讲的两个角度来说，我们大多数房地产企业纳税筹划工作没有做，根本没有开展。纳税遵从工作做得也不够好，大多数房地产企业的纳税工作是处于非常的自然的状态，自然的原始的状态，我们讲就是（英文），就是非常自然的纳税状态。也就是说《税法》是怎么规定的他不会主动了解，他所了解的《税法》就是他的办事人员所了解的《税法》，很自然，很纯真，我们企业的纳税很自然，很纯真，我用这个词来形容可能大家接受不了，但是事实上就是这样。如果到企业做税收调查的话，你发现他根本就没有专门税收业务的学习时间，也没有专门税收纳税筹划的时间，办事人员垄断了纳税大权，想交多少税就交多少税，当然我们老板也干预纳税，想让他结转多少就结转多少，想让它亏损就亏损，想让它盈利就盈利，这种对税收的雕琢、修饰、粉饰，都是以没有做好纳税遵从工作为前提的。这是我给大家所将的房地产企业处理纳税事物分为两大类，今天我给大家讲第二类工作税收筹划工作，我心里很清楚，讲第二个内容就好比建在沙滩上那么困难，因为大多数的企业会计包括老板，对房地产企业税收政策实际上了解很少，如果你不了解中国的《税法》和税收政策，特别是房地产企业的《税法》和税收政策，你又怎么可能下手去搞筹划呢，所以我在讲筹划的时候，必然的要讲到房地产企业的税收政策和税收法规。那么在讲义里面我给大家送了一份礼物，我把房地产企业到目前为止主要使用的税收政策，都会编到讲义当中，全国你找不到一本书，一本杂志来专门汇总房地产企业的税收政策，所以请大家珍惜它，这是凝结着我们工作结晶的东西。我再讲一遍，在全国你找不到一本杂志，找不到一本书专门汇集房地产税收政策，所以政策汇编都是各行各业汇在一起，你读它的汇编很快就睡着了，为什么？因为很多的政策，比如说增值税的政策跟你没有关系，跟房地产企业确实没有关系，但是在这里我汇编每一个政策都是和房地产开发企业有着天然的联系，因为这个政策就是针对房地产开发企业的。因为时间关系，如果你们是财务我会专门给你们讲一讲政策制定的背景和它所指的特定的环节，我会像画图一样把企业生产经营把它的立项、开发、销售、利润分配等环节我会专门细致给我们这些办事人员讲解，但是大家都是企业老总管理者，那么你们大可不必去操作具体的纳税事务，但是作为纳税筹划这门课程，确实作为我们课程的基础，也就是说学习这门课程，它实际上已经了解中国的税法以及税收政策，作为这门课程入门的课程，我在这里跟大家讲一下。同时学习这门课程，还需要我们了解起码的会计知识，因为所有的纳税资料都来自于企业的会计资料以及跟会计资料形成有关的合同、章程、凭证有关，所以懂得记帐原理，懂得报表分析，对纳税筹划也是大有帮助的。第三个知识就是要了解国家相关的经济法律知识，比如说《公司法》、《金融法》、《工商注册有关规定》、《银行开户有关规定》等等，这些对于我们企业做筹划也是关联度非常高的，因为任何的筹划都是对企业经营活动的调整，经营活动的调整必然要触及到其他门类的经济法律的监督和管理，如果我们对其他的经济法律的监督和管理不了解的话，很容易出现新的问题，税收问题解决了，但是会出现新的问题，所以需要一个更加综合的、宏观的角度来解决房地产企业税务筹划的问题。第四个知识，就要了解房地产企业的综合企业管理知识，这一点我们在座的基本上都具备，因为这个方面知识缺乏主要是会计人员缺乏，他不能够站在更高的角度来了解企业的筹划，实际上企业的筹划是对企业具体经营活动的一次彻底的调整，完全脱离了会计记帐，脱离了事后反映的传统模式，请大家听清楚我的措辞。下面我给大家讲第一个问题，我今天讲解当中涉及到大量的真实的案例，希望大家从这些真实的案例当中找到经验，特别是作为他们这些企业的教训。第一个问题是房地产企业在当前形势下，为什么要做好纳税筹划工作？这是我要给大家讲的第一个问题，请大家在讲义中记下来，我在讲义上给大家留了一个空白，希望大家做好记录，我觉得这个空白远远不够记的，因为这个内容是我们解决WAY的问题，为什么要学习税收筹划。第一个原因，当前房地产企业税收负担普遍偏重，是企业要开展纳税筹划的一个主要的原因。税收负担偏重既跟我们不合理的房地产税制有关，也跟中国整体税收制度安排有关。首先我讲一讲与不合理的房地产税制有关这个原因，纵观整个中国房地产税制，实际上也称不上中国房地产税制，中国房地产税制纯粹是专业人员、教授得来的，如果跟财政部、税务局这些人员打交道，你会发现他刚刚在开始立法的时候，根本就没有把房地产行业作为一个专门的行业来立法，房地产税收直到97、98年，房地产业作为一个单独的业态形成的时候，才逐步地发了一些文件，迄今为止发的文件都不足以有效规范房地产企业的税收，特别是我们从宏观安排就出了大问题。我们把房地产的税收过多地加在了开发阶段，也就是我们所讲的加在了一级市场上，而没有加在二级市场和三级市场。一个群众买到商品房以后，或者是一个企业买到写字楼以后，他承担的税收要比房地产开发商承担的税收要轻得多，甚至就不交了。就好比学生高考一样，高考的时候你都可怜他，他起早带晚拼命地复习，可是考上大学以后你恨他，为什么？整天谈恋爱，他也不学习了，这就是中国的教育体制留下的弊端，就是我只要拼命地考上去就没事了，这一定好比我们房地产税收一样，我只要花一笔钱把房子买到手就可以了，买到手以后税收就不用交了，也就是说我们房地产在存量阶段和二手交易阶段，它的税收是很少，负担是很轻的，但是在开发阶段，他的税收负担却很重的，重在哪里？同志们都是来自于开发环节的开发商，你们有切身体会的，一个房地产企业要过五道关才能叫完成了纳税义务，你过不了这五道关，你是不能拍胸脯说我这个企业税都交，你别找我了，哪五道关我建议你们记一下。第一道关营业税关。营业税关，现在大多数房地产企业做的都很好，做得都很好里面当然有故事，最大的故事就是你要用税务局的票，这有软处，票一开就要交5％，一交易完就要交5％，这是雷打不动的，所以你交得也最勤快，因为你不交下个月票都领不到，房子卖出去，现在5％大家交都没有什么怨言。为什么没有什么怨言？说到底跟我们的行业利润率过高有关系。现在我们5％是不考虑你的利润率的，你这个房子是100万建造的，95万卖出去照样也交5％，它不考虑你的成本。但是这100万成本的房子你卖200万拿5％10万块钱交营业税你也不在乎，所以这5％什么时候爆发出危机，就是整个行业的利润率下降，这5％你会感觉到像英年拖稻草一样，越拖越重，随着行业的利润率下降，5％的负担越来越明显。不过好在在以票控税大的环境下，房地产企业在这个环节的工作做得都很漂亮，基本上一查楼房营业税都交了，但也有偷逃现象。今天我会给大家举大量真实税务稽查的