房地产策划及市场机会

房地产策划及市场机会2009年11月柯春盛——给自己找寻一条通往罗马的道路大学生矛盾：①学校与社会②专业与社会③个人与社会黑白经历就业方向地产策划在学建议内容提纲上半场下半场第一次·图书馆邂逅黑白经历工大校园——这是个行动快于思考的年代，机会是留给有准备的人黑白经历工大校园第一次·游戏通宵——人生得意须尽欢，年轻人，不妨也偶尔疯狂一把黑白经历工大校园第一次·班干部竞选——在你赢得掌声之前，“面子”不值钱黑白经历工大校园第一次·考试第一——“第一”并非是你比别人聪明，而是比别人更卖力黑白经历工大校园第一次·主修补考——成长过程，需要在跌宕中学会承受和反省黑白经历工大校园第一次·销售兼职——胆怯，非与生俱来，只能成为你的偶然工大校园：没有一，何以有二黑白经历社会大学第N次·求职面试——“需求决定价格”；面壁思过，卷土重来黑白经历社会大学第N次·市场跑盘——通往塔顶，靠的是抬头向前，没有所谓的一蹴而就黑白经历社会大学第N次·夜宵=通宵——人生之道，无非在得失中寻找一种平衡黑白经历社会大学第N次·小马拉大车——成功，就是每天进步1%；进步，就是不断超越自己的极限黑白经历社会大学第N次·朋友与信任——朋友和信任，某程度而言，是赢回来的社会大学：出黎行，迟早都要还就业方向历届就业土管各年级职业分布情况表数据来源：各年级粗略估算，非官方数据政府开发商代理（策划）估价代理（销售）物管其它05级10%3%10%25%5%4%43%04级12%10%8%22%4%2%42%03级15%15%10%20%2%0%40%02级10%20%20%30%0%5%35%01级15%20%15%20%0%2%28%00级18%20%8%18%0%1%35%98级30%20%5%10%0%1%34%其它：非地产类型，如银行、贸易、纸业、环保等其它行业房地产就业竞争趋向激烈比重就业方向社会择业代理（销售）代理（策划）其它代理（策划）其它开发商（策划）自主创业地产策划人可能的职业进程开发商（策划）就业/择业就业择业择业思路参考：短期、长期短期长期择业①就业：泛地产为主流（60%）②择业：沉淀→提升就业方向：天河区越秀区荔湾区海珠区南沙区番禺区花都区增城市白云区萝岗区从化市黄埔区汽车、空港生态汽车、牛仔物流、皮革工业、科技石化、电工传统制造业港口、技术广州行政区域划分地产策划新城市中心传统商贸经济会展、总部经济传统经济文化广州：十区二市十区：中心六区（越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔）、郊区（番禺、南沙、萝岗、花都）二市：从化市、增城市广州地产市场及机会地产策划供求平衡线=1供不应求供大于求07和09年呈现较明显的供不应求格局，08年成交乏力,供大于求。整体交易市场形势向好，09年1-9月成交量同比去年大幅增加85%。月度供求表现失衡，卖方市场稳固。05001000单位:万平方米0,000,200,400,600,801,001,201,401,60成交面积/供应面积供应面积670823517成交面积802553772供求比1,200,671,49200720082009前三季度2007-2009前三季度广州十区新建商品住宅供求情况02040608010012014016018020007.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.1108.1209.109.209.309.409.509.609.709.809.9单位:元/平方米02000400060008000100001200014000单位:万平方米供应面积成交面积成交均价2007.1-2009.9广州十区新建商品住宅供求情况714011574供不应求供不应求供大于求9777高位持续，迅速下调，缓慢回升低位徘徊，高速上涨宽松：《国十三条》收紧：《加强信贷管理》供不应求供大于求供不应求中国开发商类型公司类型及机会地产策划分类常见战略群选择企业特点典型企业大型中央企业（央企集团军）多元扩张型拥有全国性资源，能够全国拿地体制和管理有一定缺陷缺乏明确战略思维，追求规模保利、招商地方型国企（地方诸侯）区域/城市深耕型有强大的地缘优势体制和管理有一定缺陷追求管理层利益陆家嘴、城建资本市场化公司专业化扩张型缺乏全国性资源拥有较好的管理能力追求管理层利益与规模万科、金地民营资本（民营敢死队）成本领先型、区域/城市深耕型追求利润最大化缺乏全国性资源有一定地缘优势绿城、碧桂园民营资本（红帽子公司）差异化型追求利润最大化缺乏全国性资源有一定地缘优势万通公司类型及机会地产策划中国代理顾问行业情况广州深圳上海北京51%84%61%46%合富世联中原易居思源广州52%深圳22%39%上海14%北京17%代理行业占总市场份额代理公司占代理行业市场份额数据来源：中国房地产测评中心类型公司进入难度开发商旗下代理（策划）保利代理★★★★☆城建兴业★★★★方圆顾问★★★☆一手代理（前策、后策）合富★★★☆易居★★★☆经纬★★★☆世联★★★☆中地行★★★中原★★★二手代理（销售）合富★★☆中原★★☆满堂红★★☆广州部分代理公司情况数据来源：经验值地产策划地产知识回顾①房地产“一级市场”、“二级市场”与“三级市场”？②房屋、商品房、商品住宅、商业、办公、别墅区别和联系？③不同用途的土地使用年限（住宅、商业、工业）？④容积率（公式、作用）？地产开发运营地产策划房地产开发经营主要节点全程策划（土地评估、投资分析、规划建议、项目定位、推广策划、销售策划和代理）规划设计阶段介入（规划建议、投资分析、项目定位、推广策划、销售策划和代理）建设阶段介入（投资分析、项目定位、推广策划、销售策划和代理）销售阶段介入（推广策划、销售策划和代理）土地获取项目方案设计报批报建项目施工项目销售项目竣工项目结束前期策划后期策划拍卖项目策划思路：市场研究→项目分析→决策城市进入土地所有者或当前使用者开发商政府及其机构金融机构建筑承包商专业顾问建筑师工程师及造价工程师物业代理及估价师会计师律师消费者或买家政府开发商消费者清晰研究思路，简化房地产参与者地产策划市场研究：参与者→指标指标：供应·需求·价格定性（参与者）转向定量（指标）研究参与者：屁股决定脑袋项目前期开发地产策划◆宏观环境分析◆立地条件分析◆总体与区域市场分析◆客群研究◆竞争市场研究◆项目SWOT分析◆目标市场细分◆产品定位构想◆投资收益率分析◆项目可行性评估项目后期营销项目前期开发与后期营销◆市场及客户调研分析◆媒体推广◆示范区展示◆产品推介会◆活动推广◆配套资源落实◆储备目标◆储备周期◆储备方式◆客户分析经济环境分析从经济的基本面看，海南房地产行业已经进入快速发展期，未来将保持快速增长。由于起点较低，当前市场中的本地需求总量仍较为有限，但前景广阔。经济发展与地产关系分析将宏观经济指标与房地产行业建立相关联系,分析其变化对房地产行业的影响情况地产策划项目前期开发指标运用、风险提示板块商品住宅产品供求户型和面积交叉分析----三房以90-100㎡为主09年1-9月分户型各面积段新增供应套数占比一房：60-70㎡为主，辅以40-50㎡二房：80-90㎡为主,辅以70-80㎡三房：90-100㎡为主,辅以100-120㎡四房：110-130㎡为主,辅以150-160㎡（四房户型跨度大）一房：60-70㎡为主,辅以40-50㎡二房：80-90㎡为主,辅以60-80㎡三房：90-100㎡为主,辅以100-120㎡四房：分布均匀，120-130、130-140、140-150、150-160分别占15%、20%、13%、15%0%20%40%60%80%20以下20-3030-4040-5050-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160-170170-180180-200200-220220-250250-300300-400400-500500-10001000以上一房二房三房四房复式0%10%20%30%40%50%60%20以下20-3030-4040-5050-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160-170170-180180-200200-220220-250250-300300-400400-500500-10001000以上一房二房三房四房复式板块产品分析地产策划项目前期开发09年1-9月分户型各面积段成交套数占比宏观、中观、微观装修单价（元/㎡）普通商品房独立叠拼其它%%%%600元/平方米以下5.79.77.110.5601－800元/平方米1412.921.410.5801－1000元/平方米25.89.77.131.61001－1200元/平方米25.611.314.315.81201元/平方米以上2956.55031.6面积（㎡）一房二房三房四房五房及以上不设隔墙,自由设计户型%%%%%%100㎡以下10072.37.42.3-8.3101-120㎡-16.824.22.3--121-144㎡-8.946.212.18.28.3145-170㎡-217.937.411.58.3171㎡以上-04.44680.375面积（㎡）普通商品房独立叠拼其它%%%%100㎡以下20.60.93.140101-120㎡19.45.23.117.8121-144㎡34.96.912.520145-170㎡17.812.918.817.8171㎡以上7.374.162.54.4购房需求偏好未来希望购买的普通商品房面积基本在144㎡以下；其中希望购买面积在121-144㎡的客户占34.9%；……客户置业需求地产策划项目前期开发问卷调查、座谈讨论ADCB地产策划项目前期开发四至分析景观、道路、配套、地产地产策划项目前期开发功能分区A区B区C区D区主入口消防路小区一级路2134次入口1234区域功能备注A区高层区100m以下的高层B区休闲娱乐区含泳池、广场、会所C区小高层16层左右的小高层D区自然生态休闲区含小型会所，功能有品茗、下棋中心广场——游泳池——销售中心/会所项目售罄后可改作会所用途小型会所品茗、棋牌室充分利用江景线拉升项目档次对外封闭内部开放增强领域感扇型半围合结构保证通风采光规划建议概念规划、功能定位立足于清远市场楼盘户型配比;基于项目户型特点以及地块资源条件;参考当前珠三角楼盘的发展规律。三房四房五房复式面积配置（㎡）110-130140-160210-230220-300户型比例45%44%9%2%产品结构户型面积配置地产策划项目前期开发户型配比建议市场、项目、预期地产策划项目前期开发户型面积随着景观资源不同而有所变化，又可以保证南北对流和户型间的私密性。另外，某个户型还能针对景观特点布局较大的落地玻璃窗。“工”字型布局楼型平面布局建议--两梯四户户型建议市场接受度、功能分区地产策划项目前期开发三期幼儿园6号线高青路站分三期开发，一期、二期（省略）开发模式建议工程建设、开发步骤、低开高走项目总投资单价比例1静态开发成本—元/平方米2各功能物业经营、销售收入—2.1(负1层)停车位销售收入—元/个10.07%2.2(2~32层)住宅销售收入—元/平方米89.93%3经营税、费(按经营收入5.76%计算)—4销售费用(按经营总收入3.5%计算)—5财务费用(按银行利息7.47%计算)—6开发利润—元/平方米7税前资本收益率—8增值税、所得税(按经营收入10%的43%计)—9税后利润—元/平方米10税后资本收益率—11开发总成本—元/平方米地产策划项目前期开发经济分析概预算、收益08年3月5月7月10月12月首次公开发售推售2栋第二次开售推售4栋第三次开售推售3栋第四次开售推售1栋项目全面售罄推售范围2栋4栋3栋1栋合计推售货量200套2