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房地产涉税政策解析及稽查风险防范1、房地产涉税政策解析与筹划2、各阶段税务自查要点、审计重点、检查程序及重点3、问题解答2©2010阚振芳版权所有相关法规《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）相关法规3©2010阚振芳版权所有《关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（公告2010年第29号）《关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号）《关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（总局公告〔2010〕13号）《关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知》（国税函〔2009〕777号）《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）《关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号）《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）《关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税〔2011〕70号）《关于企业所得税若干问题的公告》（总局公告2011年第34号）4©2010阚振芳版权所有一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。二、土地增值税的清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知5©2010阚振芳版权所有关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知三、非直接销售和自用房地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。四、土地增值税的扣除项目（一）扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除（二）税务机关可核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。6©2010阚振芳版权所有关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。（四）除另有规定外，不得扣除。（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。7©2010阚振芳版权所有国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知关于拆迁安置土地增值税计算问题（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。8©2010阚振芳版权所有《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）解析《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）解析：☆清算单位☆清算条件☆成本扣除☆视同处理☆拆迁处理☆各项扣除注意事项☆国税函[2010]220号）对拆迁安置项目筹划重大意义。9©2010阚振芳版权所有（200）土增鉴字号××××××××公司：我们接受委托，于××××年××月××日至××年××月××日，对贵公司××项目土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。现将鉴证结果报告如下：一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况（一）简要评述与土地增值税清算税款有关的内部控制及其有效性。（二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性。（三）简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。土地增值税清算鉴证报告10©2010阚振芳版权所有二、鉴证结论经对贵公司（项目）土地增值税清算税款申报进行审核，我们确认：1.收入总额：元；2.扣除项目金额：元；3.增值额：元；4.增值率（增值额与扣除金额之比）：%；5.适用税率：%；6.应缴土地增值税税额：元；7.已缴土地增值税税额：元；8.应补（退）缴土地增值税税额：元。清算事项的具体情况详见附件。11©2010阚振芳版权所有事务所《鉴证报告》沟通与注意事项清算申报技巧不同项目土地增值税筹划原理（举例）12©2010阚振芳版权所有关于注销前由于预征土地增值税导致多缴企业所得税的退税问题一、房地产开发企业（以下简称企业）按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，应按照以下方法计算出（一）企业整个项目缴纳的土地增值税总额，应按照项目开发各年度实现的项目销售收入各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入,但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。（二）项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损（三）企业对项目进行土地增值税清算的当年，由于按照上述方法进行土地增值税分摊调（四）企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在项目开发各年度累计实际缴纳的13©2010阚振芳版权所有关于注销前由于预征土地增值税导致多缴企业所得税的退税问题二、企业在申请退税时，应向主管税务机关提供书面材料证明应退企业所得税款的计算过程，包括企业整个项目缴纳的土地增值税总额、整个项目销售收入总额、项目年度销售收入、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用税率等。三、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，但土地增值税清算当年未出现亏损，或尽管土地增值税清算当年出现亏损，但在注销之前年度已按税法规定弥补完毕主管税务机关应结合企业土地增值税清算年度至注销年度之间的汇算清缴情况，摘自《关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第29号）。14©2010阚振芳版权所有PK老31：降低期中税负严格完工管理预征比例调低救急1.25%止：费用税金口舌权责发生有所限制转固不再踌躇房地产开发经营业务企业所得税处理办法成本口径明确掌握有难度15©2010阚振芳版权所有项目国税发[2009]31号范围内外资已经完工条件符合下列条件之一：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用（三）开发产品已取得了初始产权证明。计税毛利率（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。明确期间企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。16©2010阚振芳版权所有项目国税发[2009]31号几项预提（应付）费用（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。车库规定第三十三条企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。17©2010阚振芳版权所有项目国税发[2009]31号国税发[2006]31号注释成本规定六大原则规定了成本项目制造成本引入分配标准统一（见比较资料）无*详细见资料18©2010阚振芳版权所有开发产品完工清算鉴证报告书××鉴字（2010）第×号×××××××××公司：我们接受委托，对贵公司××开发产品开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况进行了审核。我们审核时主要依据国税发[2009]31号的规定及□□□□□□□□□相关规定，并参照《企业所得税汇算清缴纳税申报鉴证业务准则（试行）》和《开发产品（成本对象）完工清算鉴证业务指南》，对贵公司提供的凭证、账册、有关会计资料和数据，实施我们认为必要的审核程序。贵公司对所提供有关资料的真实性、合法性、合理性和完整性等事项负责。我们的责任是，按照房地产行业企业所得税有关规定，进行审核鉴证，出具鉴证报告，独立、客观、公正地发表意