研究制定“十二五”房地产发展规划的经济背景

上海易居房地产研究院2010年第13期总第150期研究制定“十二五”房地产发展规划的经济背景主编：李战军执行主编：朱光主办：房地产发展研究所印发日期：2010年5月10日电话：[phone]地址：上海市广延路383号文武大楼5楼邮编：200072Email：[e-mail]欢迎投稿承接研究作者介绍李战军：上海易居房地产研究院发展研究所所长关键词“十二五”房地产发展规划目录一、过去十年我国房地产业获得了长足发展二、中国经济已率先冲出世界经济的阴霾三、对我国房地产业的发展现状存在不同认识和争论四、从城镇化过程认识中国房地产业的未来发展五、将中国房地产调控政策建立在中国房地产中长期发展目标规划上六、政策保障房体制构建和投入是“十二五”房地产规划的重点研究制定“十二五”房地产发展规划的经济背景李战军目前，国家建设部和各地人民政府都在研究制定“十二五”期间房地产的发展规划。与过去有所不同，本轮五年房地产发展规划的重点放在了住房保障发展规划。在研究制定房地产发展规划的起点和过程中，有必要对其背景进行一个框架式的勾勒。一、过去十年我国房地产业获得了长足发展进入新世纪以来，我国经济社会在党中央“科学发展观”、“和谐社会”、“转变发展方式”、“实现循环经济和低碳经济”等方针和理念的指引下，取得了长足发展。中国的房地产业在过去十年，取得了历史上从未有过的辉煌，总体满足了我国城市形态和功能的提升要求，进一步奠定了其在国民经济中支柱产业的地位。我国在“十五”期间，年均新增2060万城镇人口；年均房屋新开工5.27亿平方米，其中年均住宅新开工4.24亿平方米；年均房屋竣工面积4.04亿平方米，其中年均住宅竣工3.31亿平方米；房屋年均销售面积3.53亿平方米，其中住宅年均销售面积3.14亿平方米。2001-2005年我国房地产产品供给与销售完成量（亿人、万平方米）年份城镇净增人口房屋新开工面积房屋竣工面积房屋销售面积住宅新开工面积住宅竣工面积住宅销售面积20010.2237394298672241230533246251993920020.2142801349762680834719285252370220030.2254708414643371843854337752977920040.1960414424653823247949346773382020050.19680645341755486551854368349588总计1.03263381202189176656212240165285156828资料来源：国家统计局统计年鉴、统计公报、国家发改委投资所研究报告“十一五”期间头四年，年均新增1500万城镇人口；年均房屋新开工9.69亿平方米，其中年均住宅新开工7.89亿平方米；年均房屋竣工面积6.13亿平方米，其中年均住宅竣工5.02亿平方米；房屋年均销售面积7.38亿平方米，其中住宅年均销售面积6.67亿平方米。2006-2009年我国房地产产品供给与销售完成量（亿人、万平方米）年份城镇净增人口房屋新开工面积房屋竣工面积房屋销售面积住宅新开工面积住宅竣工面积住宅销售面积20060.1579253558316185764404454725542320070.1795402606077735578796498317013620080.1397574585026208979889477505588620090.151153857021993713924635769485294总计0.6387614245159295014315552200747266739资料来源：国家统计局统计年鉴、统计公报、国家发改委投资所研究报告我国在“十五”期间，房地产开发年均投资10671亿元；住宅建设年均投资9194亿元。2001-2005年全国房地产开发及住宅建设投资（亿元、%）年份固定资产投资额房地产开发投资情况住宅建设投资情况投资额占固定资产投资比重投资额占固定资产比重占房地产开发投资比重200137213634417.1626216.898.7200243500779117.9724916.793.02003555671015418.3862515.584.92004704771315818.71101015.683.72005887741590917.31282614.580.6总计2955315335618.14597215.686.2资料来源：谢家瑾《房地产这十年》P243；住房和城乡建设部政策研究中心《中国房地产业发展目标与规划实施研究》2009年3月；占房地产开发投资比重由课题组整理得出“十一五”期间头四年，我国房地产开发年均投资27881亿元；住宅建设年均投资22288亿元。2006-2009年全国房地产开发及住宅建设投资（亿元、%）年份固定资产投资额房地产开发投资情况住宅建设投资情况投资额占固定资产投资比重投资额占固定资产比重占房地产开发投资比重20061099981942317.71630614.884.020071373242528918.42123815.584.020081722913058017.82598915.185.020092248463623216.12561911.470.7总计64445911152417.38915213.879.9资料来源：谢家瑾《房地产这十年》P243；住房和城乡建设部政策研究中心《中国房地产业发展目标与规划实施研究》2009年3月；占房地产开发投资比重由课题组整理得出在“十五”期间，我国经济适用房年均新开发投资为587亿元。2001-2005年经适房开发投资额及比重（亿元、%）年份房地产开发投资经适房投资经适房占比200163446009.5200277915897.62003101546226.12004131586064.62005159095193.3总计5335629365.5资料来源：国家统计局“十一五”期间头四年，我国经济适用房建设投资年均增长155亿元。同期年均新开发投资的经济适用房为910亿元。2006-2009年经适房开发投资额及比重（亿元、%）年份房地产开发投资经适房投资经适房占比2006194236973.62007252898213.22008305809833.220093623211393.1总计11152436403.3资料来源：国家统计局过去十年，我国房地产业在取得巨大成就的同时，也存在着一些困扰社会的发展中问题，主要是：商品住宅市场价格快速上升，突破了人们的心理和经济承受能力；政策保障住房发展相对滞后，其体制机制尚未真正形成。针对上述情况，从2003年起我国就开始了对房地产业和房地产市场的政策调控。从发展趋势看，调控从金融领域跨入土地、规划、建设、财税领域，调控从经济层面走入行政、法律和社会层面，调控力度逐年加大，调控工作进入常态化。二、中国经济已率先冲出世界经济的阴霾中国在过去的两年时间里，接连经历了一些难以预料、历史罕见的重大挑战和考验。世界金融危机在瞬间给中国经济带来了非常严重的冲击，造成经济运行困难增加，经济下行压力加大，企业经营困难增多，保持农业稳定发展、农民持续增收难度加大，金融领域潜在风险增加。尤其是进出口贸易和制造业受到的影响最为严重。中国政府果断地采取了保增长、保民生、扩内需、扩开放的应对措施，使各项主要经济指标的谷底和反弹都在2009年一季度呈现出来，在世界各国当中率先使经济迈入回暖复苏的新阶段，成为拉动世界经济重新增长的最大亮点。其中，中国的现代服务业，中国的车市、股市和楼市，成为稳定和拉动中国经济的先锋和中坚力量。尽管面前的问题依然很多，依然严重，但是2009年经济增长很好地完成了保八的艰巨任务。2008-2009年我国GDP增长率季度变化表10.6%10.1%9.0%6.8%6.2%7.9%9.1%10.7%0.0%4.0%8.0%12.0%08Q108Q208Q308Q409Q109Q209Q309Q4资料来源：根据统计数据自行整理值得关注的是中国房地产业在2009年是率先于中国各个产业，走出经济硬着陆后的谷底环境，同时也带动了一大批相关产业共同有了较好的发展。中国房地产业对中国经济的巨大贡献作用，很可惜并没有得到广泛的宣传和社会认同，其中的经验教训值得认真总结。2009年我国主要经济指标情况主要经济指标2009增长率国内生产总值335353亿元8.7%全年财政收入68477亿元11.7%工业增加值134625亿元8.3%#规模以上工业增加值11.0%全社会固定资产投资224846亿元30.1%#城镇固定资产投资194139亿元30.5%#房地产开发投资36232亿元16.1%社会消费品零售总额125343亿元15.5%进出口总额22072亿美元-13.9%资料来源：国家统计局站在“十一五”末期，人们发现我国经济发展的基本面和长期趋势没有改变。从2010年第一季度的宏观指标数据可以看出，无论投资和消费都呈现较好态势，内外需回升也都比较强劲。2010年一季度的国内生产总值初步测算为80577亿元，同比增长11.9%，比上年同期加快5.7个百分点，这显示中国国民经济整体回升的势头进一步发展。2009年和2010年1季度我国经济发展的基本面情况月份2009年2010年789101112123PPI指数-8.2%-7.9%-7.0%-5.8%-2.1%1.7%4.3%5.4%5.9%CPI指数-1.8%-1.2%-0.8%-0.5%0.6%1.9%1.5%2.7%2.4%PMI指数53.3%54.0%54.3%55.2%55.2%56.6%55.8%52.0%55.1%当月人民币贷款增加额3559亿元4104亿元5167亿元2530亿元2948亿元3798亿元13900亿元7001亿元5107亿元当月进口同比增长-14.9%-22.7%-20.4%-20.4%26.7%55.9%85.5%45.7%64.6%当月出口同比增长-23%-22.2%-21.3%-21.3%-1.2%17.7%21%44.7%28.7%累计固定投资同期增长32.9%33.0%33.3%33.1%32.1%30.5%25.6%当月社会零售同比增长15.2%15.4%15.5%16.2%15.8%17.5%17.9%GDP同期增长8.9%10.7%11.9%资料来源：国家统计局全球经济的复苏在2009年年初始于中国、印度和印度尼西亚，再传播到新兴市场和亚太地区的发达经济体。美国的复苏始于2009年的第三季度。西欧经济的恢复先后受制于冰岛、希腊和西班牙，经济复苏的成果十分微小且不稳定。2010年对于世界各国来讲，都是一个经济政策和经济手段的调整年，但总体而言，都是一个走出困境、趋向稳定的发展年。全球增长预测（年度同比的实际国内生产总值的年增长率百分比）地区/国家200920102011地区/国家200920102011世界（WEOPPP加权）-0.94.54.6新兴市场和发展中国家2.06.06.1发达经济体-3.23.23.5亚洲6.88.28.0美国-2.44.04.1中国8.710.09.0日本-5.22.73.0印度6.57.08.0英国-5.02.03.0其它新兴亚洲2.75.05.5加拿大-2.63.64.0拉丁美洲-2.44.23.6欧元区-4.02.02.7巴西-0.25.24.5德国-4.92.12.7墨西哥-6.84.54.0法国-2.22.62.7中东欧-4.52.75.0意大利-5.11.72.2独联体-7.85.06.0其它欧元区-4.01.72.9俄罗斯-8.04.85.5其它发达经济体-1.34.64.2中东2.04.54.5非洲2.14.04.2资料来源：美国彼得森国际经济研究所可以预计“十二五”期间，中国经济与世界经济都将进入全新的发展周期，中国经济将继续保持较高的增长态势。三、对我国房地产业的发展现状存在不同认识和争论改革开放以后，随着我国经济的发展和人民群众收入水平的增加，也出现