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第1页共93页商业地产知识竞赛知识点—商业管理概论（专项业务类）1.商业物业的典型形态——购物中心的特征及类型（一）物理特征——体态大：一般都在10万平米以上；业态多：零售、餐饮、文化、体育、休闲、商务、酒店等；形态全：商业空间步行化、公共空间社会化、建筑群间的组合以步行街联结，步行街是它的灵魂和枢纽；（二）管理特征——统一管理、计划组合、分散经营；（三）功能特征——满足一站式购物、尊重和满足顾客的社交、休闲、娱乐、文化和观赏需求，不是像百货超市那样以购为主，而是购物、休闲、娱乐、消费一体化，而且零售的比例下降、餐饮、休闲的比例增加；有足够的相邻而且方便的停车场；（四）物业特征——持有型物业，产权统一，只租不售；（五）形象特征——城市形象的地标功能（六）经营特征——以出租物业为主要回报来源，兼顾其他经营；购物中心有不同的分类法。以服务范围和规模大小，可以分为：超级区域购物中心；区域购物中心；社区购物中心；邻里购物中心；划分的依据是可出租面积、商户构成和服务半径。其中，可出租面积是一个主要指标。可出租面积是指总建筑面积减去公共面积后的净出租面积。一般情况下，封闭型购物中心的可出租面积占总建筑面积的90%左右。此外，在一些发达国家如美国，每1000平方米的可出租面积，都配有40~50个停车位。2.商业物业的高级形态——城市综合体的特征第2页共93页（一）高可达性城市综合体一般位于城市交通网络比较发达，城市功能相对集中的地区，至少是规划中比较发达的地区，它与外界的联结与交往具有高度方便和快捷。（二）高集约性城市综合体所在的区域，人口密度大，人流密集；综合体内的功能自我循环性强，各种功能互为价值，密不可分；各个单体建筑相互影响，相互联系，建筑整体与外界充分契合；在狭小地域内集合了具有多种功能的商业物业，比如百货、高级酒店、商务写字楼、影院、大型超市、大型娱乐场所、餐饮等等。这些商业物业形态通常都是分散而居，但在城市综合体里，却能密集在一起，使顾客无需奔波便能尽享。（三）功能高度复合性城市综合体内功能齐全，业态繁多，既可购物，也可休闲、运动、文化、娱乐、观赏、交际，还可进行商务性活动，总之，可以比较完整的满足不同人群的不同需要；（四）空间连续性城市综合体内各功能建筑体之间，均通过步行街、地面、地下形成多层次联系，成为一个互补的、流动的连续的空间体系。（五）整体形象高度统一在城市综合体内的各种建筑体，尽管它们的功能不一，体态各样，但从总体上看，却是浑然一体，对公众而言是一个整体。相应的，这些建筑集合体，对外也有统一的标识和名称，对内，也要服从统一的管理。在我国，从上世纪90年代开始，购物中心的建设进入了一个蓬第3页共93页勃发展的新阶段。进入21世纪以后，城市综合体也开始陆续出现。比较著名的有遍布全国各地的万达广场等等。3.商业物业的形成规律（一）生活的需要出现了交换在原始社会，人们积聚而居，共享猎物，过着一种平等的没有交换关系的简单生活。这个时候，既没有商品，也没有交换，更没有交易平台。到了原始社会后期，随着氏族出现，人类的生产关系开始出现以氏族为主体的利益群体，为了互通有无，氏族之间的交换也就产生了。这种交换只是一种物与物的简单交换，没有交换媒介即货币，也不需要固定的专门交换平台。人类交换关系的确立，既是人类生产关系的改变，也是商品生产的社会基础。此后出现的货币，使人类的交换变得更加简便，交换的商品品种不断丰富、交换的形式不断更新，交换的手段不断复杂，交换的内容不断延伸，交换的时间和空间不断扩展。直至现在，人类的关系，从某种意义上说，变成了一种交换关系，即每个个体，每个团体，每个国家，每个民族，都在相互交换，交换它们各自的劳动、智慧等等。交换是人类生存的必然需求，也是社会发展的基本动力。（二）商品生产与消费的矛盾产生了交易平台随着人类交换关系的深入，不仅出现了作为媒介的货币，同时出现了作为交换中介的商人。最初，人们的交换只是一种把自己生产的产品通过自己与别人进行面对面的交换。出现商人以后，不同生产者的产品就可以通过商人这个中介，进行交换。这个时候的交换形式，一般是商人把不同的产品集中起来，肩挑手推，走村串户，而没有固定的交易场所。随后出现的集市，是人类交换平台的最原始形态。在第4页共93页集市里，不同的生产者之间进行交换，卖出自己的产品，买回自己需要的产品。集市是一种自发的并有固定日子和固定场地的交易场所。同时，随着集市的固定化，集市周围开始出现不再走村串户的商人，这些商人建起了自己的店面，这就是商铺的雏形。店铺不断增多，形成了传统的街市，最后发展成商业中心。集市、店铺、街市和商业中心，本质都是一种交易平台。我们所说的商业物业也开始产生，一些资金雄厚的商人不仅有自己的店铺，也开始建造店铺出租給其他商户。历史上的“食租”阶层产生了。它们是最原始的“商业物业开发商”。交易平台的产生，最根本的原因在于商品生产与消费的固有矛盾，即生产与消费在时间和空间上的分离。为了买到自己需要的不同商品，消费者不可能亲临不同的生产地，生产者也不可能把自己单一的产品分别卖给分散的不同消费者，这样做既不可能，也没必要，因为成本太高。商人以及交易平台的产生，解决了这个矛盾。商人的作用，是把不同的商品集中，满足了不同的消费需求。交易平台的作用，是把不同的商人集中，满足了更多的消费需求，也减低了交易成本。（三）商品流通的不同需要出现了不同的交易平台随着商品种类的扩大，生产地更加分散，类似于集市、店铺的交易平台开始满足不了日益扩展的商品流通，也满足不了日益丰富的消费需求。商品生产地相对集中，人们消费需求比较单一的时候，作为个体的商人，可以把分布并不广泛的商品集中起来进行出售，商品生产者也可以把自己的产品直接拿到商人那里，商人以低于市场的价格买入。但这都需要一个前提，就是商品生产地的分布范围较小，商品的种类也比较简单。如果地域分布相对遥远，商人就没有能力通过自己的力量集中大量的不同商品，商品生产者从成本角度考虑，也不会第5页共93页分别出卖自己的产品給商人。这个时候，批发市场就出现了。商人可以在批发市场里一次性大量买回不同的商品，再转卖給分散的消费者；商品生产者也可以在这里把自己的产品一次性卖给不同的商人。这对各方都是一种成本最低的方式。批发市场这种交易平台，适应了商品生产地比较分散，生产企业较多，生产规模不大，购销渠道不畅且不稳定的商品流通需要，但对于那些有众多同类品牌，可选择性较强，消费者比较分散的商品，则不适合在批发市场这种交易平台里流通，于是零售型专业市场就诞生了。零售型专业市场的形式很多，有小店铺，杂货店、折扣店、百货商场等等。（四）人类的多元化消费需求促进交易平台的不断进步交易平台的形成与发展，不仅是商品生产与商品流通的需要，也是人类消费日益多元的必然要求。人类的消费需求，取决于几个基本要素：一、可支配货币。可支配货币越多，消费的需求约旺盛，反之亦然；（二）、闲暇时间。闲暇时间越多，消费的可能性越大；（三）商品的丰富程度。商品的品种和功能，以及提供的服务，都可能刺激或抑制消费；（四）、商品的价格。这个因素对部分价格敏感者有着不可忽视的作用；（五）便利性。便利性是消费者的消费选择的重要因素，也是决定它们消费态度的重要指标；（六）、舒适性。当上述的因素都是正面数值时，也就是说，当人们既有比较强的购买能力、有充足的闲暇时间，而且消费的条件比较方便、舒适，那么，人类的消费需求就会越来越高，对消费场所，也就是商业物业就会提出更高的要求。而且，随着这种消费需求的多元化，个性化、层次化就开始涌现，这就要求商业物业就不能仅仅是购物的场所，而且是休闲、交际、文化娱乐和其他。这就促进了商业物业的形态不断发生变化，以满足这种日益多元且个性的消费需求。也就是在这种背景之下，人类社会才第6页共93页会不仅存在集市、农贸市场、批发集散地、专业店、百货、超市乃至购物中心、城市综合体等等不同的商业设施和场所。这些不同形态的交易场所同时存在（但不是同时产生），既反映了社会的不同层次的消费需求，也昭示着商业物业也必将随着消费需求的不断变化而变化。（五）生产力的发展水平规定了交易平台的规模和形式交易平台的建设与发展，需要许多社会条件。它的发展水平以及规模、形态，不仅取决于商业自身的要求，也不仅取决于人们消费观念和消费水平的变化，还取决于社会生产力的发展状况。商业物业的建设和开发受制于生产力水平。社会生产力状况对商业形态的制约表现在如下几个方面：1、建筑技术、材料、设备等等；2、消费条件，如交通工具、交通设施建设、交通状况3、商品的丰富度。4、各种具有广泛传播效果的传媒或者载体；其中，私家车的普及，是以购物中心为基本标志的商业物业大力发展的根本性物质因素。（六）商业竞争是商业物业形态发生变化的内在动力现代综合性购物中心的出现，首先是出于商业自身的要求。以美国的购物中心的变化为例，早期的购物中心建于20世纪60~70年代，到了90年代，这些购物中心已经老化。为了吸引顾客就必须改建，而且必须满足现代消费者的新的需求，这就产生了综合体。同时，商业物业发展速度过快，造成空置率上升，商业竞争加剧。20世纪80年代，美国人均商业建筑面积为1.3~1.5平方米。到90年代中期，则上升到2平方米。商业面积的增加，还有网上购物的冲击，使得商业竞争更加剧烈。这样，商业内部就必须寻求新的商业物业形式。（七）社会生活方式的变化促进商业物业的外部动力人类生活方式的变化，都会带来消费观念的变革，从而促进了商第7页共93页业形式和交易平台的改变。比如在人类历史的大多数时间里，人类交换只是为了互通有无，因而交易平台长期处于集市、码头、货栈、街区、百货商店等。随着经济水平的上升，人们也逐渐从“物质型消费”为主转向“体验型消费”。也就是说，人们消费不是单纯为了购物，而是为了享受某种体验或者刺激或者其他目的，比如娱乐、旅游、运动、社交、欣赏甚至接受教育。这种体验型消费，既可以伴随着购物，也可以为了单纯的体验。此外，特定的生活方式也成了特定人群的个性特征，特定人群又有了特定的消费需求，于是开始出现专门为特定人群而生产的消费品和消费场所。体验型消费方式和特定人群的消费，传统的百货商场、购物中心都不可能全部满足，而综合体就是为了满足这些需要而产生了。（九）商业活动在城市功能的发挥中起到越来越重要的作用，因而商业物业的建设和开发得到了政府的重视和扶持城市历史学家指出，城市的商业功能与其他功能，比如最初的军事功能和现代的行政功能一样，都是城市起源的主要动力之一。事实上，所谓城市，是“城”与“市”，是其形成之初的军事和商业的统一物到后来的“生产”和“消费”功能的统一物。特别是近30年来，随着全球经济一体化进程的加快，商业载体在这个一体化进程中的纽带作用越来越明显，各国政府把商业中心的改建、扩建、兴建作为促进经济发展的重要战略举措。它们希望通过这些举措来拉动城市经济的增长，增加就业岗位，扩大税源，提升城市形象和城市竞争力。在这个动力的推动下，世界各国的主要城市都在政策上主动扶持商业物业的开发和建设，使像购物中心、综合体等形式的商业设施得到了空前的发展。（十）城市化进程的加快，促进了商业物业尤其是大型购物中心、城第8页共93页市综合体的兴建速度。古代都城的建筑基本上以皇宫和神庙为主，它的主要职能是行政、军事和宗教。但随着人口的集聚，商业功能开始出现。在中国的战国时期，就有“匠人营国，方九里，旁三门，国中九经九纬，经涂九轨，左祖右社，面朝后市”的记载。这说明，当时的都城就开始有“后市”的商业场所。到了宋代，都城汴梁已是一座以商业为主角的都市；明清时代，北京城内已经形成了108坊，市肆132行，四个商业中心的大都市。在欧洲，工业革命以后，曾经的手工业城市逐渐发展成为大机器生产的工业城市。恩格斯在《英国工人阶级状况》曾对此有过生动的描述：“旧城扩张了，新城在交通要道和原料产地也陆续诞生。于是，村镇变成小城市，小城市又变成大城市。城市越大，搬到里面来就越有利。。。。。。城市惊人迅速成长”。这种城市化进程，到了现在还在加快，尤其是中国，这种趋势