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第一节房地产投资规划的基本知识房地产的基本含义房地产投资的概念房地产投资的方式房地产投资的优缺点视频：80后买房记：幸福在哪里一、房地产的基本含义房地产是房产和地产的合称。地产是指购买土地使用权的开发投资；房产是指物业建成后的置业投资。对个人投资者来说，所说的房地产一般是指房产。家庭购买房产的目的一般有两个：其一是自己居住；其二是获得预期收益。前者是消费行为，后者是投资行为。在现实中，自居和投资并不是区分得很严格的，有时自居房产也可作为投资对象，如出租、出售等；同样，投资性的房产也可自居（如在出售前）。房屋建筑物财产权利土地房地产的类型1、按照性质分类商品房经济适用房房改房安居房解围房2、按照取得的时间分类期房现房3、按使用性质自住房投资房（商铺、车库……）广西经济适用住房管理办法2009年2月17日供应对象面向城市低收入人群家庭年人均收入，标准由当地政府在小于当地上一年度城镇居民年人均可支配收入90％的范围内合理确定城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：•1.具有当地城镇户口，或在当地城镇居住工作三年以上（含三年）的外来务工人员；•2.家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；•3.无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准；•4.单身家庭申请购买经济适用住房的，申请人宜不小于25周岁。具体由各市县人民政府确定。住房面积控制在60~80平方米购房不满5年不得上市交易，满5年，购房人上市转让经济适用住房的，需向政府交纳土地收益等相关价款，而且政府可优先回购；购房满5年后，购买人也可以按标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。个人购买的经济适用住房在取得完全产权前不得用于出租经营。购房后未满5年，购买者家庭出现重大变故，需要转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。二、房地产投资的概念房地产投资是以获取期望收益为目的，将货币资本投入房地产开发、经营、中介服务和房地产金融资产的经营活动。同时，房地产投资还涉及到房地产与金融资产的组合安排。因此，房地产投资一方面表现为实物资产的投资活动，另一方面又表现为金融资产的投资活动。三、房产投资的方式房地产证券房地产投资券买卖楼花以租养贷以租代购直接购房房地产投资四、房产投资的优缺点优点房产是一种耐用消费品，为投资盈利提供了广阔的时间机会房产的价值相对比较稳定，具有较好的保值功能房产具有不断升值的潜力缺点流动性相对较差投资金额比较大风险较高（政策风险、道德风险……）五、房地产价格及影响因素交易税费影响房地产价格的因素1．一般因素，包括社会因素、经济因素和行政因素。2．地域因素，指房地产所在地区、城市、区位、地段的因素。3．个别因素，可分为宗地条件和建筑物类别的影响。房地产价格的构成第二节房地产投资规划房地产投资规划的概念为什么要进行房地产投资规划房地产投资规划流程购房与租房决策购房规划一、房地产规划的概念包括居住规划和房产投资居住规划包括租房、购房、换房和房贷规划房产投资的目的包括获取房租收入和通过出售赚取价差收入二、为什么要进行房产规划如果进行房产投资的时候不事先进行规划，可能会陷入以下困境：1.由于目标重合，目前的资金不足以购房。2.对未来的收支变化未能充分预期，没有合理的房产规划，导致购房计划难以实现。3.没有房产生涯规划的观念，只想一蹴而就4.没有可行的购房规划，难以强迫自己储蓄5.如果不事先规划房产投资现金流量，则无法选择最佳的贷款组合。案例：钟镇涛炒房破产香港艺人钟镇涛1996年香港楼市处于顶峰时，短期借款1.54亿港元，“炒买”港湾道会景阁4607室等五处豪宅和其他项目。1997年亚洲金融危机，香港楼市下滑，所购各项目大幅度贬值。债权人虽没收这些房产，仍无法偿清债务。由于部分贷款利率高达24%，所余本息现已滚至2.5亿港元。每月利息支出超过100万元，令他感到吃不消，即使再努力唱歌、拍戏，亦难以偿还所有债项，于是决定申请破产。2003年7月，法院裁定钟镇涛破产。一般而言，房地产投资不应超过家庭年收入的6至8倍。钟镇涛家庭年收入约1000万港元，显然无法支撑1.5亿港元的房地产投资。正是企图一夜暴富的不良心态，使其失足跌入谷底。二、个人房产规划流程三、购房与租房决策租房购房优点1.有能力使用更多的居住空间1.保值，能够对抗通胀2.比较能够应付家庭收入的变化2.强迫储蓄积累财富3.资金较自由，可投向更有利的投资渠道3.提高居住品质4.迁徙自由度较大4.有信用增强效果5.房屋瑕疵和损毁风险由房东承担5.满足拥有房产的心理效用6.租房者的税捐负担较轻6.自住兼投资，同时提供居住效用和资本增值机会7.无需考虑房价下跌风险缺点1.有非自愿搬离的风险1.缺乏流动性2.无法按照意愿装修2.维持成本高3.被动应对房租上涨风险3.财务风险大4.无法运用财务杠杆追求房价利益要考虑的因素如果用于自住，购房者的使用成本主要是首付款与房屋贷款利息（不考虑诸如物业费等使用成本），而租房者的使用成本是房租(1)房租是否会每年调整。(2)房屋贷款与房租所得税扣除额。购房还要考虑税收方面的问题，可能购房比租房要贵。(3)房价上涨潜力。如果房价在未来看涨，那么即使目前算起来购房年居住成本稍高，未来出售房屋的资本利得也足以弥补居住期间的成本差异。如果房价低落，则租房居住成本低于购房的情况也有可能会发生。(4)利率的高低。利率愈低购房的年成本愈低，购房会相对划算。近年来，控制房地产价格上涨，提高了房屋贷款利率，因此购房的居住成本也越来越高。视频买房好还是租房好量力而行最好（3：22）年轻人买房租房的小账本租房买房哪个划算（3：30）四、购房规划衡量自己的负担能力按每月的负担能力估算负担得起的房屋总价按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用学会计算购房的各种税费如何选择房子投资自住房投资写字楼投资商铺投资车库1.按每月的负担能力估算负担得起的房屋总价例如，李先生年收人为10万元，预估收入成长率3％，目前净资产2万元，储蓄首期与负担房屋贷款的上限为40％，打算5年后买房，投资报酬率为10％，贷款年限20年，利率以6％计，可以负担买房贷款的目前房价为：首期部分：10×40％×6.11+2×1.611＝27．7(万元)贷款部分：10×1.159×40％×11．47＝53．2(万元)可负担房价：首期(27.7)+贷款(53.2)＝80．9(万元)2、按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用欲购买房屋总价＝房屋单价×需求面积需要支付的首期部分＝欲购买房屋总价×(1—按揭贷款成数比串)需支付的贷款部分＝欲购买房屋总价×按揭贷款成效比率每月摊还的贷款本息＝需要支付的贷款部分÷年金现值购房的各种税费购房时除了要支付购房款之外，还涉及到许多其他费用，以上的例子为了方便计算，并未考虑到装修费用以及各种相关税费。在我国，涉及购房交易的税费主要包括契税、印花税、个人所得税、营业税、房屋所有权登记费、房屋买卖手续费、公证费、律师费、中介费等，均视房屋买卖的具体情况并根据合同的约定或有关的法律规定来确定。南宁2009年商品房均价5002元/㎡2009年新建商品房成交均价每平方米5001.93元（含经济适用房），同比增长21.91%。其中新建商品住房成交均价每平方米4656.02元（含经济适用房），同比增长22.03%；商业营业用房成交均价每平方米10553.45元，同比增长17.36%；办公楼成交均价每平方米4408.23元，同比下降5.71%。12月份，商品房成交均价为每平方米5791.63元（含经济适用房），同比增长35.07%，环比增长3.01%。业内认为，上述成交均价包括了经济适用房的价格，如果单独统计商品房的成交均价，可能成交均价每平方米已超过7000元。有人算了一下，按照2009年南宁市城市居民人均可支配收入16530.58元的标准来算，既使不吃不喝，买一套60平方米的两居室，按成交均价每平方米7000元计，总价要42万元，需25.4年的时间才能支付所有房款。2010年1-3月南宁各城区普通商品住宅楼盘报价对比增幅表青秀区江南区西乡塘区兴宁区良庆区1比2月价格涨幅↑2.06%↑1.34%↓-5.89%↑0.22%↑2.38%2比3月价格涨幅↓-0.087%↑3.36%↑9.96%↑1.54%↑0.91%西乡塘区楼盘报价南宁市西乡塘区房价楼盘名当前报价在售户型振宁现代鲁班均价6300元/㎡85㎡二房、91㎡、126㎡三房瀚林华府均价8000元/㎡120-140㎡精装三房均价13000元/㎡，190㎡毛坯西西湾均价5900元/㎡73-90多㎡二房、103㎡、110㎡三房、130㎡四房云星城市春天均价7000元/㎡80㎡二房、90-110㎡三房、139㎡四房骋望骊都起价7000元/㎡190㎡四房锦秀豪庭均价6200元/㎡85㎡两房、110㎡三房预约，预计3月底开盘西湖东郡起价13000元/㎡30-300多㎡商铺西建水岸华府起价5955元/㎡少量122-128㎡三房、160-190㎡楼中楼南宁台湾街宜兰湾均价6500元/㎡88-120多㎡三房、140㎡三房瀚林雅筑起价6000元/㎡少量123㎡和136㎡三房隆源国际公馆均价7000元/㎡110㎡2+1房福满花园均价5600元/㎡98-220㎡两房、三房、四房、楼中楼嘉华绿洲均价7000元/㎡55㎡户型，另外还有90多㎡和140㎡楼中楼金都新巢时代均价49000元/㎡58㎡临街商铺天域香格里拉均价6800元/㎡190㎡四房振宁现代鲁班小高层毛坯鲁班路4号入住时间2010-06-30物业费1.3元/㎡·月均价6300元/㎡背景：房贷七折时代结束四银行首套房贷优惠取消南宁部分银行仍打7折当前，工行已向全国各分行下发通知，从4月1日开始取消首套房利率7折优惠。对于首次购房的客户，首付2成，利率优惠是8.5折，首付3成，利率优惠是8折。二套房贷则执行首付4成，利率优惠8.5折的政策。此外，中行执行的也是首套房贷首付2成，利率优惠8.5折的政策，而二套房贷没有利率优惠。除了南宁工行、中行首套房贷取消7折利率优惠外，农行、建行、华夏银行还有7折利率优惠，但首付均必须是4成。购房目标：3室2厅2卫1厨120.54㎡6300元/㎡总房款759402首付（30%）227821贷款538531年数还款总额贷款利息月还款额10678149.53146568.135651.2520845496.34313914.943522.90301033167.58501586.182869.91根据2008.12.23后下限8.5折计算贷款计算器购房目标：2室2厅1卫1厨80.86㎡6300元/㎡总房款509418首付（20%）101884贷款407534年数还款总额贷款利息月还款额10519900.18112365.784332.5020648195.82240661.422700.8230792073.11384538.712200.20根据2008.12.23后下限8.5折计算贷款计算器购房目标：1室2厅1卫1厨51.19㎡6300元/㎡总房款316197首付（20%）63239.4贷款252957.6年数还款总额贷款利息月还款额10322703.3169745.712689.1920402336.73149379.131676.4030491641.72238684.121365.67根据2008.12.23后下限8.5折计算贷款计算器换房规划阶段性换房换房的步骤先买后卖先卖后买视频：卖房的困惑购新房的各种税费契税金额是房价的1.5%，一般情况下是在交易签证时交一半，入住后拿房产证时交另一半印花税金额为房价的0.05%，在交易签证时交纳交易手续费一般是每平方米2.5元，也在交易签证时交纳权属登记费100元到200元之间第三