第二章土地、城市规划与房地产开发

1第二章土地、城市规划与房地产开发第一节土地使用权的获取第二节城市规划对房地产开发的影响2本章要求•掌握土地使用权出让、转让、划拨的概念、特点和程序；•熟悉城市规划对房地产开发的影响。3第一节土地使用权的获取一、概述二、我国城市土地使用制度及其演变三、开发商获取土地使用权的方式四、土地使用权出让合同及其主要内容五、土地使用权出让价格与用地类型划分4一、概述1、土地所有制2、土地所有权3、土地使用制4、土地使用权51、土地所有制•土地所有制是在一定的社会条件下拥有土地的经济形式，是土地制度的核心和基础，其法律体现形式是土地所有权。•我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。62、土地所有权•土地所有权是土地所有制的法律体现，是土地所有者所拥有的、受法律保护的、排他性的专有权利。•土地所有权的法律形式指国家发给、认可的保护土地所有制的法律文件，如契约、《土地所有权证》等。•土地所有权的权能构成包括土地的占有权、使用权、收益权和处分权。73、土地使用制•土地使用制是人们在使用土地时所形成的经济关系，由对土地使用的程序、条件和形式的规定等组成。土地使用制的法律体现是土地使用权。84、土地使用权•土地使用权，是指使用人根据法律、法规及有关合同的规定，在法律允许的范围内，对国家和集体所有的土地，享有占有、使用、收益及部分处分的权利。9二、我国城市土地使用制度及其演变城市土地是指城市区域内的陆地和水域及其上、下空间，从区域上讲，城市土地有3个层次：城市市区土地、城市规划区土地、城市行政区划内的土地。我国城市用地内涵一般指前两个层次。1、城市土地使用制度的建立2、城市土地使用制度改革101、城市土地使用制度的建立•从解放初期到50年代中期——以市场机制进行土地调配；•50年代中期到70年代末——以土地行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让为特征；•80年代初期以来——在坚持土地公有制的基础上，开始对传统的土地使用制度进行改革，变土地无偿使用为有偿使用，变无限期使用为有限期使用，变无流动使用为流动使用。112、城市土地使用制度改革•随着我国经济建设的飞速发展和改革开放的不断深入，原有土地使用制度的弊端逐渐暴露出来：12国家的土地收益大量流失，国家对城市土地的所有权在经济上没有得到充分的实现；无法保证土地利用的经济合理性，造成土地资源严重浪费；掩盖了土地级差收益，使企业间竞争条件不平等，不利于企业经营机制的转变；阻碍了城市产业结构的调整和生产力布局的合理化；城市内部用地结构不合理；城市基础设施供给能力越来越脱离城市增长的需求；影响了国家经济体制和管理体制改革的步伐；不利于执行对外开放政策和吸引外资。13•我国城市土地制度改革从20世纪80年代开始进行；其核心内容概括起来就是：有偿、有限期、有流动的土地使用制度。征收土地使用费征收土地使用税城镇土地使用权的出让和转让建立土地收购储备制度实施土地一级开发14三、开发商获取土地使用权的方式•房地产开发商获取土地使用权的方式主要有三种：出让、划拨和转让。出让、划拨属于土地一级市场行为，即土地使用者从各级人民政府手中获得国有土地使用权；转让属于土地二级市场行为，即国有土地使用权在土地使用者之间转移的过程。15（一）土地使用权出让1、概念2、土地使用权出让的基本原则3、土地使用权出让的年限规定4、土地出让的方式161、概念土地使用权出让(简称土地出让)是指国家将国有土地使用权(一般简称为土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。172、土地使用权出让的基本原则–国家主权神圣不可侵犯；–平等、自愿、有偿；–所有权和使用权分离；–合理利用土地。183、土地使用权出让的年限规定按国家有关法律规定，各类用地的出让年限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。194、土地出让方式（1）招标；（2）拍卖；（3）挂牌；（4）协议。20（1）招标招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告或投标邀请函，请非特定或者特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。有两种方式：公开招标和邀请招标21–拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。–1987年12月1日,深圳一块土地在全国首次实行土地使用权拍卖。（2）拍卖22–挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。–是目前应用最多的一种出让方式。（3）挂牌23–协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。–协议基本上一种非市场化的出让方式。–“在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议方式出让”但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。（4）协议24类别/交易方式招标拍卖挂牌交易底价是否公开不公开不公开公开底价由谁确定招标委员会拍卖委员会委托人是否设立独立于委托人的集体决策组织设立招标委员会设立拍卖委员会不需要报价方式填写投标书举牌交易中心电脑报价报价次数一次报价机会可多次报价可多次报价竞买（投）人数不少于3人不少于2人不少于1人表2-1招标、拍卖和挂牌交易比较25（二）土地使用权转让–指土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使用权转移的行为，包括出售、交换和赠与。–为防止土地使用权市场上的投机活动，政府通常限制未开发建设土地的转让活动。（即限制转让“房地产开发项目”–通过转让方式取得土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。–转让后，改变土地用途的需经过有关部门批准，重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。26（三）其他方式–土地使用权划拨。是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。–通常涉及到城市基础设施用地、公益事业项目、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目、经济适用房和廉租房项目用地。27四、土地使用权出让合同及其主要内容•在土地使用权出让中，土地管理部门和土地使用者达成一致意见后，双方应本着平等、自愿、有偿的宗旨签订土地使用权出让合同。•该合同既是双方权利、义务的契约，也是向土地管理部门领取土地使用权证必不可少的凭证。28•一份完整的土地使用权出让合同一般应包括以下主要内容：总则；出让土地的交付与出让金的交纳；土地开发建设与利用；土地使用权转让、出租、抵押；期限届满、不可抗力、违约责任、通知和说明、适用法律及争议解决、附则。29五、土地使用权出让价格与用地类型划分(一)土地使用权出让价格及其含义•土地使用权出让价格，是在土地出让合同中载明的土地使用权交易价格。•依据出让宗地的交付条件，土地出让价格分为土地使用权出让金、毛地价和熟地价。30（1）土地使用权出让金：是指土地使用权受让人为获得土地使用权而支付给政府的金额。（2）毛地价：指政府在出让未经拆迁安置补偿的旧城区土地（俗称“毛地”）或未进行征地补偿的新区土地（俗称“生地”）时所收取的金额。毛地价通常包括土地使用权出让金和城市建设配套费。（3）熟地价：是指政府出让已经具备“三通一平”等建设条件的土地（俗称“熟地”）时所收取的金额。包括土地使用权出让金、城市建设配套费和土地开发费。31•随着国家土地收购储备制度、土地以及开发制度和招、拍、挂制度的逐步完善，以熟地价供应熟地，将成为政府出让开发建设用地的主要方式。32（二）土地使用权出让过程中的用地类型划分–居住用地–商业用地–工业用地–公共设施用地–市政公用设施用地–其他用地33第二节城市规划对房地产开发的影响一、城市规划的作用和任务二、城市规划及其与其他规划的关系三、城市规划建设用地的分类四、规划设计方案中的主要技术经济指标五、土地出让和房地产开发过程中的规划管理34一、城市规划的作用和任务•城市规划所确定的城市规模和发展方向，是为了实现城市经济和社会发展目标，合理进行城市建设与管理的蓝图和依据，是协调各项建设和许多经济关系的纲领性文件。•城市规划的任务P3235二、城市规划及其与其他规划的关系（一）城市规划的层次（二）城市总体规划的内容（三）城市规划和其他规划的关系36（一）城市规划的层次•三个阶段：总体规划、分区规划、详细规划•五个层次：总体规划、次区域规划、分区规划、法定图则、详细蓝图。37（二）城市总体规划的内容•城市的性质、发展目标和发展规模；•城市主要建设标准和定额指标；•城市建设用地布局、功能分区和各项建设的总部署；•城市综合交通体系和河湖、绿地系统；•各项专业规划和近期建设规划。38•城市总体规划的目标（P32）：–经济发展目标；–社会发展目标；–城市建设方面的目标。•城市总体规划中的专业规划：–土地利用规划；居住区规划、环境与绿化规划、交通规划、给排水规划、电力规划、热力规划、通讯规划、历史文化名城保护规划等39（三）城市规划和其他规划的关系•国民经济和社会发展计划是编制城市规划的依据，城市规划所确定的城市基础设施建设项目，应当按照国家基本建设程序的规定纳入国民经济计划和社会发展计划，按计划分步实施。•城市总体规划应当和国土规划、区域规划、江河流域规划、土地利用总体规划相协调。40三、城市规划建设用地的分类（一）居住用地（二）公共设施用地（三）工业用地（四）仓储用地（五）市政公共设施用地（六）绿地41（一）居住用地指居住小区、居住街区、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星用地。包括住宅用地、居住小区及小区级以下的公共服务设施用地、道路用地和绿地。（二）公共设施用地指居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构与设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施的用地。包括行政办公用地．商业金融用地、文化娱乐用地、体育用地、医疗卫生用地、教育和科研设施用地42（三）工业用地指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地。（四）仓储用地指仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施用地。包括普通仓库用地和危险品仓库用地。（五）市政公共设施用地指市级、区级和居住区级的市政公用设施及其附属的建筑物（含构筑物）和管理维修设施等用地。（六）绿地指市级、区级和居住区级的公共绿地和生产防护绿地（包括其范围内的水域）。43四、规划设计方案中的主要技术经济指标1、建设用地面积：由城市规划行政部门确定的建设用地边界线所围合的用地水平投影面积。2、总建筑面积：指开发项目规划建设用地范围内各栋、各层建筑面积的总和。3、容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。4、建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有建筑基底面积之和与规划建设用地之比。5、绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。44五、土地出让和房地产开发过程中的规划管理（一）土地出让过程中的规划管理•出让城市国有土地使用权，在出让前应当制定控制性详细规划。•出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图（见P38）。45（二）房地产开发过程中的规划管理•在不同阶段，规划管理有其不同的具体内容：1．开发项目选址、定点审批阶段：《选址规划意见书》2．申请《建设用地规划许可证》阶段：《建设用地规划许可证》3．规划设计条件审批阶段：《规划设计条件通知书》及用地红线464．设计方案审批阶段：《规划设计方案审批通知书》5．申请《建设