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美国房地产行业的发展历史万科中长期规划项目初期报告标杆研究报告之6美国房地产行业的发展历史1.基础的历史数据2.居民住宅的变迁3.美国房地产相关法规的变革4.房地产业发展周期与经济波动的关系1、基础历史数据美国房地产市值总量变化0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,000900,0001,000,000196419751982198419861988199019921994199619982000200210亿美元美国房地产行业结算套数0200,000400,000600,000800,0001,000,0001,200,0001963196619691972197519781981198419871990199319961999200290年后年度新屋出售套数不断增长0200,000400,000600,000800,0001,000,0001,200,00019631965196719691971197319751977197919811983198519871989199119931995199719992001年份套数数据来源:美国联邦统计局持续增长时间超过历史上其他时期，持续10几年的高速增长美国房地产行业平均单价$0$50,000$100,000$150,000$200,000$250,000196319651967196919711973197519771979198119831985198719891991199319951997199920010200,000400,000600,000800,0001,000,0001,200,000平均售价（＄）年新屋销售量（套）美国近一个世纪的住房价格指数变化020406080100120192919341939194419491954195919641969197419791984198919941999年份增长指数数据来源：美国商务部经济分析局美国房地产价格指数变动（vs.2000年)020406080100120196419671970197319761979198219851988199119941997200020030.002,000.004,000.006,000.008,000.0010,000.0012,000.001972197419761978198019821984198619881990199219941996199820002002020,00040,00060,00080,000100,000120,000GDP(亿美元）家庭数目（千户）美国GDP的增长和美国家庭人口数的变迁0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%19721974197619781980198219841986198819901992199419961998200020020.00%0.20%0.40%0.60%0.80%1.00%1.20%1.40%1.60%GDP环比增长人口环比增长美国GDP的增长和美国人口的增长（环比）近半个世纪美国房地产业市值总量变化0200,000400,000600,000800,0001,000,0001964197519821984198619881990199219941996199820002002数据来源:美国联邦统计局1993年突破5000亿截止2002年已达8600亿百万美元美国房地产建筑商前五名市场分额合计趋势线0102030405060199019952000200520102015%ofSales%ofStarts居民住宅的变迁美国住宅地产业50年的变迁1999年在Circa建造中的房屋1950在Levittown,Circa建造中的房屋虽然上面的相距50年的房屋在结构上有相似之处，但在这50年期间，无论对住宅地产开发商、美国住宅市场、企业管理以及相关的金融服务水平都产生了翻天覆地的变化二战后第一个产业经济周期住宅特点（50年）本年度新开工房屋：1.9million（套）新的单家庭住宅房屋售价平均：$11,000单家庭住宅的平均建筑面积：1,065平方尺；使用面积983平方尺家庭拥有房屋的比例：55.0%消费者关注重点：房屋的木材是否合格（希望越结实越好）新开工单家庭住宅比例占全部市场的88%67%的房屋只有2个或少于2个的卧室，4%的房屋有两个洗手间。住宅基本都不安装空调二战后第二个产业经济周期住宅特点（72年）本年度新开工房屋：2.4million（套），创历史新高，其中多家庭住宅更占整个市场的44%，显然在过去的20年时间里，顾客群发生巨大的变化。单家庭住宅的平均使用面积：1,634平方尺，比50年代增长66%；72年，65%的房屋有3个卧室，23%的房屋有4个卧室。50%以上的住宅有2个洗手间，43%的房屋安装有空调。墙体主要有木材和砖组成到99年，只有12%的新房少于两个卧室，7%的只有少于两个洗手间，53%的有两个或以上的洗手间空调安装比例高达84%，接近饱和（因为部分地区不需要空调）外墙的建材发生变化：砖和木材只占35%，铝板材和一些隔热材料占40%二战后第三个产业经济周期住宅特点（99年）资料来源：美国商务部住宅的变化---人们生活水平提高从50年到72年，住宅的面积增加67%，因此住宅的价格上升也就显得必然，72年均价$30,500每套。每平米的价格也上升。越来越多的家庭添置了空调、洗碗机等设备。到99年，国内住宅市场表现类似于50年代的住宅市场的状况：开工1.7百万套房屋，其中绝大多数是单家庭住宅（80%），只有20%的新开工房屋是多家庭住宅。但房屋的面积继续增大，平均房屋的完工面积是2,241平方英尺。到99年后，价格继续上升，同时房屋的功能和复杂性也在增加。到99年，建好后的房屋的造价高达创纪录的$87每平方英尺。当然这中间是有一些原因：良好的隔热材料，终生保用的屋顶，热效能的窗户。这些在50年代可是不敢想象的，但经过半个世纪，这些逐渐变成现实。其他的装修包括：按摩浴缸、微波炉等标准装修。单家庭住宅的平均单价和每平方英尺的平均成本资料来源：美国商务部美国房地产行业相关法规的历史变革美国住宅发展的历史变革（相关政策和法规）200320032003190019502000现金购买住宅，没有长期的分期付款服务FHA抵押贷款利率4.25%，购买住宅金融服务手段有限可提供长达30年的固定利率抵押贷款服务，利率8%；多种金融服务手段可供购买者选择金融服务的变化住宅条件的变化190019502000•700-1200平方尺•2-3个卧室•一个或没有洗手间•两层•1000平方尺或更小•2个卧室•一个洗手间•一层•2265平方尺•3个或更多卧室•2个以上的洗手间•两层•供停放2个或以上车的车库•中央空调•一个壁炉住宅立法的完善1982后1950前住宅相关的基本法律：土地使用、城市规划、抵押贷款、国家住宅法综合性的住宅法律，在这个期间适应住宅开发需要而不断进行修改法律文件主要建立保护公民享受住宅的平等权利的相关法律立法关注对中、低收入家庭的住宅条件，强调修建住宅的可支付性1954---19591961---196819001900在纽约西南的布鲁克林区的“Sunset”公园建立了第一个芬兰移民的定居点；同年纽约成为美国历史上第一个采用综合性的分区管理法律进行管理的城市。联邦抵押贷款协会也就是现在的FannieMae，在联邦政府的主导下成立。75%的美国城市人口居住在租借的套间或平房内；通过邮购定制目录，活动房屋（定制房屋）逐渐流行起来；当时住宅购买主要通过现金交易进行，没有长期的借贷金融服务第一栋牧场住宅在加利福尼亚州建成，这种住宅也被称为Bungalows。该类型的住宅于1905-1910年迅速在美国的其他地方流行起来。由于它流行范围广、大众买得起而被形容成“所有美国人的住宅”1905洛杉矶市议会通过“居住社区条例”，这是美国历史上第一个关于土地使用的法律文件。1908所得税管理条例是由议会制定，它是根据1913年的税收法案而制定,它包括对住宅抵押利率方面的一些规定。19131916美国高等法院推翻1896年制定的Plessyv.Ferguson法规。宣布关于种族隔离的法规不合法，因为这个法规限制其他种族的生存，只有非洲的美国人才可以生存。1917第一部房地产所有权证的法律在密歇根州颁布。1919国家住宅法颁布，成立联邦住宅管理机构（FHA）。不动产抵押借款保险程序（包括FHA的任务），刺激固定利率的抵押贷款方式的形成。19341938第一个土地使用法国家住宅法颁布,住宅管理机构（1934）；联邦抵押贷款协会成立1938190820031948肯尼迪总统签署法律“HousingAct”，该法律将FHA抵押保险的覆盖范围扩大到分户出售的公寓大厦。关注中、低收入者，为当时不景气的建筑业注入活力。FreddieMac成立抵押证券市场用以支持传统住宅贷款业务，二级抵押市场出现。美国高等法院裁决按人种限定居住区域的政策不再适用（作废）（该法律在1917年制定出，规定哪类（种族）可以或不允许进行住宅财产的销售）。在1949年的“HousingAct”中,联邦政府提出宏伟的目标：“为每一个美国家庭提供大方的具有良好的居住条件的住宅”1949从波多黎各引入的公寓大厦的住宅形式逐渐在美国市场出现（波多黎各是从古巴引入的这种住房）；FHA抵押贷款利率是4.25%，金融服务手段有限1950综合性的住宅法律颁布并根据实际情况不断修正。1954---19591961国家住宅和城市规划部成立，体现国家对公民住宅条件的重视。196562年肯尼迪总统11063号行政令颁布；68年平等住宅法颁布，关注公民的平等住宅权益。国会通过“国家洪水保险程序”，使屋主可以享受到与住宅洪水有关的保险。1962---19681970政府提出宏伟目标（1949）；出现公寓1950二级抵押市场出现（1970）；关注住宅调查，出版相关书籍1973190020031966国家历史保护法推广这样一种思想：通过历史保存而不是新建建筑来作为一种提供住宅的手段。这项条款的实施，完成了对国家历史住所的登记，同时完善对历史保护项目的租借程序。1973人口普查现实在美国有200万栋公寓性质的大楼供居民居住。美国住宅和城市发展部和美国人口局开始印制“美国住宅调查”一书。该书现已成为进行国家统计和人口统计学研究的重要资料来源。住宅和社区发展管理办法颁布。1974新泽西洲的高等法院制定法规指出市政当局不能忽视由于采用区域管制条例而造成的对低收入人群建房需求的影响。1975年度现房销售达到创纪录的398.6万套,这个纪录保持到1996年；作为今天“可调节利率的抵押贷款”的前一种贷款形式“可变利率抵押贷款”在这年被加利福尼亚的储蓄贷款协会引入加州。197819801981解除FHA抵押贷款利率的限制，成为可调整的抵押贷款利率（ARMs）。1983尽管有大部分人持反对意见，但抵押利息和财产税扣减条例仍然保留在1986年的税收改革条例内。低收入家庭住宅的税收扣除条例颁布，刺激低收入家庭的私有住宅发展。19861988住宅和社区管理办法颁布1974可调整抵押贷款利率（ARMS）出现；公寓成为重要的住宅形式；公平住宅法修订198819002003银行最优惠贷款利率达到18.87%，创49-00年的最高纪录。公平住宅法律修订，禁止对带小孩的家庭和残疾人实施住宅歧视。190019891994199519961999拥有住宅的家庭比率达到创纪录的68.6%20032003关注居住者环境，销售创历史新高1996拥有住宅的家庭比例达到68.6%FreddieMac股票公开发售。FannieMae承诺提供1万亿美元的抵押贷款给少数民族、居住在城市内的收入低于本地中等水平的人、新的移民和有特殊需求的人。Clinton总统宣布公民住宅拥有率在2000年达