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花溪城乡统筹计划书花溪区城乡统筹规划方案深圳联众益城2010年7月一｜总论二｜花溪区旅游市场分析三｜可行性分析和投资四｜土地使用规划五｜项目设计六｜经营与管理七｜实例分析目录旅游地产的市场潜力：从市场需求来说，旅游地产实际上巧妙的实现了人们旅行生活中行与居的结合，也在某种程度上满足了消费者对休闲和投资的双重追求，所以具有充分的市场潜力。总论开发理念：•充分挖掘项目自身资源（山、水……）•差异化的产品•旅游带动地产总论首先我们要对项目开发目标有清晰的描述：给你惊奇的空间让你松一口气的舒适地方宁静的心灵之旅……休闲、轻松健康、运动自然、生态体验、刺激幽雅、宁静先驱性、梦想、惊奇多元化、多功能复合……对项目目标清晰的描述将通过细致的市场分析和可行性研究论证和调整，通过全面的土地规划和项目设计体现和深化，最后借由高效的经营和管理保证目标的实现。总论总论市场来源旅游度假区市场的需求由人的三个基本愿望决定：1.摆脱原来熟悉的环境、改变生活节奏的愿望2.满足个人兴趣的愿望3.去风景名胜和不寻常地区旅游的愿望成功的度假区开发要求开发商一定要非常清楚消费者所需要的各种娱乐方式和可供选择的度假场所。度假区分类1、按消费市场的远近分•名胜度假区•区域性度假区名胜度假区区域性度假区市场距离远近（2－3h车程）交通方式飞机汽车光顾频率一年一次或者若干年一次一年15－20次或更多次逗留时间较长（1－2周）2－4天•两者的旅馆需求类型、休闲项目类型、服务模式都有很大区别。•名胜度假区的旅馆和第二寓所有较高的入住率。•两者界限并不是绝对的，可以互相转化。总论度假区分类2、根据环境和娱乐活动内容来分•海湾度假区•湖（河）滨度假区•山地（滑雪）度假区•高尔夫度假区•网球俱乐部•马术度假社区•健身和温泉度假区•自然风景度假区——国家公园、瀑布、奇石•运动探险度假区——钓鱼、攀岩、打猎、潜水、拓展•主题公园度假区——历史和传统文化遗产、音乐文化、异域文化寻找针对项目自身特点，有特色的旅游项目。总论度假区分类3、根据住宅和旅馆类型来分•度假旅馆•分时制旅馆•度假别墅（第二寓所）•多功能度假社区※度假旅馆度假旅馆与商业旅馆区别主要在于客人住旅馆的目的不一样。住度假旅馆主要是为了放松、娱乐，而住商业旅馆是为了方便；度假旅馆常设计成多层、有阳台、房间也较大、拥有较多的娱乐用房。因为住这些旅馆的多数是夫妇或者家庭，与住商业旅馆的客人相比，他们通常会花更多的时间待在房间里。这种旅馆应能提供不同套型的房间，以吸引不同层次的旅客。※分时制和假日产权度假村买主购买了一年中某个时段使用某个单元的权力。分时制旅馆通常比度假旅馆包括更多的房间——卧室、起居室、厨房，可以被设计成各种建筑形式，有独立的高层，也有多个低层建筑的组合，与第二寓所相比，最大的市场优点是它的可支付能力，还有交换能力。※第二寓所项目开发更强调户外活动面积的增加、建筑密度要低，建筑设计不倾向采用很正规的建筑外形，住宅的形式变化多样。于开发商而言，第二寓所项目的开发，不必要后续过多的管理工作。总论多功能度假区多功能度假区的优点：它结合了前文已讨论的几种度假区形式。除了有大量的娱乐设施外，多功能度假区主要特点是能提供各种类型的房屋所有权和房屋设施的使用权。一般来讲，多功能度假区比普通度假区规模大，娱乐设施也多得多。一个住旅馆或作短暂停留的客人是分时制单元、公寓住宅单元或独立式住宅的潜在购买者。一个分时制单元的拥有者是潜在的公寓住宅单元和独立式住宅、公寓住宅单元和联排式独户住宅的拥有者。……“多功能度假区的根本优点在于它最终作为一个整体要比它各部分的简单相加更有优势。”度假旅馆分时制单元公寓住宅联排式独户住宅独立住宅上一级的住户都是下级的潜在购买者。同样，一个滑雪爱好者或是一个风帆冲浪爱好者可以将兴趣转移到其他项目如高尔夫上。因此具有为用户提供多种度假活动的能力是度假区在市场竞争中占据优势前提条件。总论项目启动初期的关键：•交通•吸引人的入口•指引标志•景观、绿化、环境整治（蚊子、虫、水草）•公共开敞空间、聚会场所•周到的物业、服务、管理多功能开发带来的挑战在于：这类开发区规模很大，因此，也就要求有更多的前期资本用在规划、土地购置、基础设施和主体结构的花费中。一个解决的办法就是从一个小型的多用途度假区或单用途度假区开发着手，然后根据需求再进行扩大。（项目分期的概念）在项目的初期，怎样吸引客户，聚集人气成为整个项目的关键。总论“不管建设用地面积的大小，一个度假区开发的第一步应该是建立一个吸引人的入口，在主干道上有引人注目的指引标志，完美的景观，有一个或更多的聚会地点，能为新居民和作短暂停留的有客提供一个相互熟悉的环境，生活在一个社区中，友好和有趣的邻居及周到的物业管理对购置产业者来说有着很强的吸引力。开发商在花费大量资金建一个新高尔夫球场和进行新项目的维护之前就必须把这些事情做好。”——查尔斯•E•费雷泽社区50%的住宅销售都源于顾客愉悦的心情！总论一｜总论二｜花溪区旅游市场分析三｜可行性分析和投资四｜土地使用规划五｜项目设计六｜经营与管理七｜实例分析目录一、片区现有旅游项目概况•片区现有旅游项目分布•花溪区位于黔中腹地，距贵阳市中心17公里。素有“云贵高原明珠”的美誉，是贵州著名的风景旅游区。其中景区面积222平方公里，占全区面积的23％，共有景物景观81个，包括自然景观56个，人文景观25个。陈毅元帅曾赋诗称赞花溪：“真山真水到处是，花溪布局更天然。十里河滩明如镜，几步花圃几农田。”•花溪景区中以花溪公园、天河潭、镇山民族文化村、青岩古镇、高坡民族风情游最为有名。花溪区旅游市场分析二、片区现有旅游项目规模与经营类型•天河潭景区项目简介•天河潭是集水洞、旱洞、瀑布、自然景观、民族风情于一体的旅游风景区，具有典型的喀斯特地貌特点，是贵阳市近郊独具特色的旅游景点。•天河潭位于贵阳市花溪区石板镇，距贵阳市20公里，距花溪13公里，总面积为15平方公里。交通极为便利，景区独具特色并形成一定的规模，已具有相对稳定的市场群体。景区自1992年对外开放以来，已开发景点景物17处,共接待游客1000万人次，旅游收入从开放时的每年几十万增长到现在的上千万元，景区接待游客呈逐年快速上升趋势。花溪区旅游市场分析•·青岩古镇简介•青岩古镇位于贵阳市的南郊，距市区约29公里，始建于1378年，是贵州最著名的文化古镇之一，古镇方圆3平方公里，镇容布局沿袭明、清格局。镇内建有30多座庙宇祠堂。青岩古镇在贵州历史上具有极为重要的政治、经济和军事地位。其历史悠久、文物古迹丰富，明清古建筑保存完好，具有很高的历史、文化、旅游价值。花溪区旅游市场分析•·高坡红岩峡谷旅游项目介绍：•高坡乡是一个以苗族聚居为主的少数民族乡，位于贵阳市东南隅，距花溪31公里。红岩峡谷旅游区地处高坡乡新安、石门两村境内。峡谷内红色石壁处处凸现，谷中植被茂密，并有三叶杉等珍惜植物生长。近邻峡谷旁的灵应寺终日香烟袅袅，朗朗佛音不绝于耳，层次梯田风光与峡谷美丽风景交相辉映。•该项目利用红岩峡谷独特的自然景观和灵应寺佛教朝拜圣地建设独具风格的旅游度假村，为游客提供清静、休闲、舒适的旅游景点，成为花溪南部旅游线的一个亮点。花溪区旅游市场分析•·石板镇山旅游开发项目简介•镇山村距花溪13公里，为布依族村寨。是集天然景观、民族风情、文化为一体的旅游地，以石板建筑为特色的布依族村寨，为贵州省布依族生态博物馆。花溪区旅游市场分析三、片区现有旅游产业经营概况•片区旅游经营方式统计•花溪公园门票：8元•天河潭景区门票：旺季通票50元•青岩古镇门票：30元•片区内旅游项目主要客群目标•客源结构以贵阳市游客为主，男女中青年、职工、学生、中等收入者、外省自驾车出游者四、片区旅游项目社会效益•大多旅游项目的开发建设都带动了花溪区餐宿、娱乐、购物、交通等相关产业的迅速发展，并有效解决了剩余劳动力的就业问题。无论是天河潭景区、高坡苗族乡、还是青岩古镇等景区都大大提高了贵州旅游在全国乃至全世界的知名度，为高原明珠花溪增添光彩，同时也带动了当地农民征收致富，为当地的财政收入做出了贡献。花溪区旅游市场分析五、片区旅游产业经济效益统计•花溪各旅游项目相关设施建成后，带动了花溪旅游业发展，形成多条以自然风光为主的旅游线路。各条旅游线路都带动了沿线交通、饮食、住宿、购物及一体等一系列相关产业的发展。花溪是高原明珠，是全省著名的风景名胜区，是广大游客的青睐之地。花溪旅游产业开发以休闲度假、观光、民族风情旅游、娱乐等为主要建设步伐，打造贵州旅游经济品牌，带动花溪区域经济中旅游经济及相关产业的发展。花溪区旅游市场分析六、片区旅游市场数据统筹•片区旅游产业年度经济统筹•2009年，天河潭风景区和青岩古镇成功申报为国家4A级旅游区。全区全年旅游总收入39.62亿元，同比增长79.3%，为市目标任务的119.3%。片区旅游区游客年度数据统计•2009年，花溪全区接待旅游人数1087.07万人次，同比增长17.3%。•片区游客类型分布•周末工薪族：个体消费不高，但总体流量大，以传统的观光型、农家乐为主•离退休职工：其消费时间正好弥补了周末工薪族之外的时间•旅游企业白领：个体消费水平较大，强调质量，喜欢参与野外拓展训练，农事活动•城市高校、中小学学生：组织徒步旅行、野外生存训练，个体消费不高，但流量较大•公务员：可以是个体，也可以为组织，单位活动、会议等，消费能力高于工薪阶层•普通市民：消费不高，但有一定流量，可以成为主流市场的补充•情侣：个体消费较大，注重体验花溪区旅游市场分析七、片区城市建设发展规划与旅游专项发展规划•片区未来旅游产业发展规划•将花溪境内的各个旅游景点升级开发，使其更原生态、更高端，其中花溪公园、十里河滩国家湿地公园，将在保护的前提下进行生态休闲游方面的开发。另外，对天河潭、青岩和高坡进行升级，将引进能和国际接轨的大集团公司参与开发和升级。加上花溪老城区经济配套，将会在商贸、超市等城市服务型项目上进行升级，适合服务型企业投资。与此同时，十里河滩至青岩产业带将打造旅游、商贸、物流、房地产等项目。•片区旅游产业未来定位•立足贵阳、依托省内、辐射国内、积极开拓海外市场花溪区旅游市场分析20世纪80年代许多项目的成功只是凭借有巨大的市场。然而今天许多项目都不成功，市场原则已发生了很大变化，深入细致的市场研究很关键，特别是大规模的多功能度假区。我们的业务不是必需品业务，我们的业务是奢侈品业务。我们的顾客正在有越来越多的空闲时间和多余资金，但他们也有越来越多更复杂的需求：要求房产质量更高、服务更多、更加便利。我们首先必须探知人们想要什么，继而发现我们是否能够为他们解决什么。一个越来越细化的市场更要求开发商要把握产品的形式。花溪度假市场大体包括：1.娱乐消费者市场2.住宅市场3.分时制市场4.旅馆和游客市场5.商业房地产市场花溪区旅游市场分析•娱乐消费者市场研究内容1.家庭结构2.收入3.心理因素和娱乐休闲偏（见图表2－1）4.市场分析表（见图表2－2）三小时路程两小时路程一小时路程项目辐射区位分析花溪区旅游市场分析(图表2-1）运动和娱乐项目参与率20042005200620072008200420052006200720081步行锻炼69.667.864.470.870.313背包徒步旅行10.49.79.29.810.22游泳66.263.161.460.361.514高山滑雪000003骑自行车54.054.647.949.856.315健美操12.311.510.88.59.34器械锻炼39.239.434.943.844.316乒乓球9.57.89.35钓鱼47.047.651.245.744.217橄榄球06野营47.147.342.742.942.818独木舟8.77.26.58.57.27保龄球40.442.541.337.441.919花样滑冰000008台球29.629.329.434.031.120滑水橇000009篮球26.228.229.628.230.121羽毛球7.05.45.810徒步旅行2