远洋商业地产战略规划报告

2011年1月24日远洋商业地产战略规划报告（讨论稿）www.adfaith.com第1页版权所有,不得翻印远洋地产商业地产发展战略规划咨询2011年1月1、外部分析和发展模式研究2、商业地产发展战略和目标3、战略阶段划分和举措从下游来看，中国经济的持续增长、城市化和服务业大发展将驱动商业地产的产业升级和空间重构，为商业地产开发和持有经营带来不容错过的历史性机遇；从上游来看，以住宅回归消费属性为标志的政策调整和房地产金融管制的放松，为商业地产持有经营和商业地产金融带来阶段性机会；能否通过商业地产的轻资产模式，有效突破资金瓶颈，扩大实际控制的商业地产规模，是远洋商业差异化发展后来者居上的关键；转型期的“租售并举+轻资产运作”，是远洋商业减少转型期间“阵痛”的优先选择从商业地产金融视角切入，通过中短期“三足鼎立”发展（商业地产开发管理、商业地产持有经营管理和商业地产金融服务三块业务协同发展），实现中长期“一主两翼”定位（以商业地产金融服务为主导，以商业地产开发管理及持有经营管理为两翼）核心结论分析框架1、2013年持有项目总规模（运营+在建+土地储备）达到326万平米左右，租金以及物业管理收入为18亿元,经营收入能力为50亿元2、完成内部资源整合，树立标杆项目3、搭建多项目、多业态、跨区域的商业项目管控平台4、组建针对不同风险偏好投资者的PE，形成多渠道的投融资平台5、“租售并举”模式成型，并尝试辅以策略性投资和权益性投资来拓展新业务1、2015年持有项目总规模（运营+在建+土地储备）达到400万平米左右，租金以及物业管理收入为55亿元，经营收入能力达到88亿元2、前期开发培育的资产逐渐进入成熟期，需不断培养和提高商业运营能力3、通过股份回购等方式实现收入规模的增长4、优化完善投融资平台和商业项目管控平台5、完善优化租售并举和股权合作模式6、树立针对投资者的基金品牌和针对商业地产的品牌商业运营培育期（2014-2015）积极扩张PE规模，积极筹备REITS发行，积极沉淀优质资产，积极扩大持有运营规模投资开发拓展期（2011-2013）通过租售并举、股权合作等杠杆，并尝试搭建PE，最大限度撬动实际主导的投资开发规模，扩充资源，树立标杆项目第2页版权所有,不得翻印远洋地产商业地产发展战略规划咨询2011年1月1、外部分析和发展模式研究2、商业地产发展战略和目标3、战略阶段划分和举措1外部分析和发展模式研究关键结论第3页版权所有,不得翻印远洋地产商业地产发展战略规划咨询2011年1月从下游来看，中国经济的持续增长、城市化和服务业大发展将驱动商业地产的产业升级和空间重构，为商业地产开发和持有运营带来历史性机遇；从上游来看，以住宅回归消费属性为标志的政策调整和房地产金融管制的放松，为商业地产持有运营和商业地产金融带来阶段性机会中国经济持续增长投资拉动放缓，调结构扩内需成为主线城市化发展将继续地产调控政策密集住宅开发高额利润不可持续居民消费逐年增长商业地产需求增加、销量增加货币从紧住宅开发融资受限REITs临近，PE放松商业地产金融管制放松，商业地产融资渠道拓宽保险资金投资不动产商业地产迎来历史发展机遇中西部是规划重点金融环境区域机会值得关注当前状况价值走向发展模式外部分析产品区域第4页版权所有,不得翻印远洋地产商业地产发展战略规划咨询2011年1月事实上，众多知名地产企业也已看好商业地产发展机遇和前景，加大投入企业名称关于商业地产战略表述万科提出“商业地产三步走”策略，未来收入目标商业占比20%，拿出不少于10%的资金来开发商业地产未来三年，万科将建成220万m2的商业配套保利将商业物业的投资比例逐步增大到总体投资的30%在未来三年内，持有型商用物业面积将增加到300万平方米，目前已有100万m2的商业自持面积招商地产未来几年商业地产预计将达到188万m2，招商地产土地储备80%是住宅用地，20%是商业用地中粮未来5-10年，在全国拓展20个大型商业地产项目大悦城，总资产将达到700亿元规模金地发展城市的综合体，最近在深圳岗厦做了一个旧村改造，有100万平方米的建筑，只有50万平方米是住宅华润置地公司商业地产在未来资产比例和利润贡献将上升到40%企业名称关于商业地产战略表述新世界中国长三角、珠三角和环渤海的全国性布局，致力于大型高档住宅和综合商业项目，将涉足于二线城市房地产市场新鸿基选择内地一线城市核心地段，开发地标性的住宅和商业项目，商业项目以持有为主凯德置地采取“3+2”策略，以一线城市为中心，1小时飞机圈内城市为开发对象，二线城市通过收购、合作等途径发展优质商业项目扩大规模，通过REITs投资物业和记黄埔内地物业面积占集团96%，继续以内地为主寻求投资机会瑞安集团主要城市最核心地段，开发以商办、住宅、文化、休闲为一体的地标性建筑，通过将历史建筑翻新和现代建筑结合、文化和创意带来高附加值恒隆内地城市的黄金地段发展商业项目，以上海恒隆广场为基础进行复制，二线城市积极开拓，未来投入300亿元，兴建10-15个商业项目发展模式外部分析产品区域第5页版权所有,不得翻印远洋地产商业地产发展战略规划咨询2011年1月同时，部分零售商也积极向上游拓展，分享商业地产市场的高溢价•红星美凯龙创立了红星地产，开始向商业地产转型，主要项目有天津红星国际广场和昆明红星国际•红星美凯龙创办于1986年，业务方面以家具制造和家具连锁卖场为主•区域发展战略，以经济发达的一二线城市为主，每年开发5个左右的综合体项目•产品策略，一是大型城市综合体，二是SOHO公寓，满足办公和居住需求•盈利模式以增值和服务费用为主，通过持有物业贷款进行扩张12345红星美凯龙商业地产之路•高市盈率上市，国美2004年净利润仅为1.78亿港元，以83亿港元价值上市，市盈率高达49.5%•买壳，黄光裕通过地产业务换股，配股增发等一系列手段，低价逐步获得上市公司控制权•减持股份套现，02-03年黄光裕两次以当时市价减持净得1.15亿，之后又减持套现19.59亿•变相投资房地产，2005年黄光裕以7.5亿港币价格回购鹏润地产的金樽大厦，4倍于当时鹏润的收购地价•东山再起，2009年出售鹏润建国大酒店之后，2010年又传出鹏润准备出售旗下为数不多物业中的大康鞋城，伺机寻找新投资项目12345国美商业地产之路华联案例•华联股份成功转型商业地产，2009年明确未来5年成为国内社区购物中心的领导者，且在公司章程中规定，每年分配利润不少于概念可分配利润的90%，实际上在为REITs的到来做准备•现状：华联股份目前拥有7家购物中心，通过租赁形式经营管理6家购物中心，合计面积40.66万平方米，未来重点发展城市在北京、合肥、沈阳、成都、南京等•商业模式以投资物业开发公司和引入高质量的海外战略合作者为主，拓展方式包括自建、租赁和受托管理，收购已经开发或即将开业的项目，投资回报率10%是重要评估指标发展模式外部分析产品区域第6页版权所有,不得翻印远洋地产商业地产发展战略规划咨询2011年1月从外部访谈来看，由于目前资产价格和土地价格较高，外部企业选择商业项目主要看中其地段、未来的升值潜力，以及成熟后租金收入能否覆盖其运营成本和财务成本发展模式外部分析产品区域写字楼项目选择非财务方面：•看中地段、周边交通•是否符合公司的产品定位•收购成熟项目还看中外立面、车位、大堂、电梯等硬件，或者硬件有无改造的空间综合体项目选择商业项目选择酒店项目选择外部企业选择商业项目访谈主要结论财务方面：•由于目前资产价格高，租金收入相对较低，收益法来算IRR比较低•主要看中未来的资产升值•成熟后租金收入能否覆盖运营成本和财务成本非财务方面：•地段、周边交通和配套•是否符合公司的产品和客户定位•对公司品牌的影响•城市规划财务方面：•配套商业确保3年内现金流平衡•持有资产增值贡献•综合项目，IRR10-15%•自有资金收益率非财务方面：•地段、周边交通和配套•周边竞争对手数量•是否符合公司的产品定位•住宅配套的需要•城市规划财务方面：•成熟后租金收入能否覆盖运营成本和财务成本•主要看中未来资产升值•资产价格和土地价格高，收益法来算IRR比较低非财务方面：•地段、周边交通和配套•拿地的需要•是否能提升公司的形象和品牌•是否对综合体总体功能协调以及总体价值实现有推动作用•收购成熟项目还看中内部装修和设备水平，以及有无改造空间财务方面：•酒店投资回收期长，回报率低•主要用来沉淀资产，看中其资产增值•现金流能否平衡第7页版权所有,不得翻印远洋地产商业地产发展战略规划咨询2011年1月虽然许多企业纷纷介入商业地产，但多数企业尚处在战略摸索阶段，尚未形成清晰的商业地产发展模式准备期成长期高速成长期成熟发展期战略摸索阶段产品复制阶段品牌经营阶段万科远洋保利龙湖•区域性发展，尚未形成全国布局•尚未形成清晰的产品和区域定位•面临转型带来的团队、品牌、招商运营能力方面的不足万达宝龙和记黄埔九龙仓恒基兆业太古地产新鸿基嘉德置地波士顿铁狮门•具有清晰的商业模式和增长模式•具有相对成熟的产品线以及清晰区域拓展战略，能够进行快速复制•持有或代管大规模经营性物业，商业物业以稳健开发为主，追求品牌溢价金融街陆家嘴华润中粮南国置业发展模式外部分析产品区域第8页版权所有,不得翻印远洋地产商业地产发展战略规划咨询2011年1月大陆企业商业地产资产规模商业资产占总资产比例商业地产收入商业收入占总收入比重华润置地147.4217.3%9.416.4%富力地产103.3215.6%6.823.8%中海68.226.8%1.720.5%世茂集团63.739.6%8.535.0%远洋地产39.846.4%1.691.9%招商地产23.895.0%4.835.3%保利地产8.070.9%31.3%万科2.280.2%00.0%万达集团637-2711.0%从远洋商业自身看，其商业地产规模和收入在行业内并不占优势，如何选择合适的发展模式，抓住商业地产发展机遇，快速发展，是远洋商业首先要解决的问题单位：（亿元）注：1.样本企业平均水平中，万达和绿地集团两大巨头，由于非上市公司，商业资产规模无法估计确认，按0值计。从其在经营项目规模来看，规模远高于本图中的平均数据，即：样本企业实际平均值要略高于图中数据。2.新鸿基地产为各企业商业地产规模最大；华润置地为在港上市的内地企业中商业地产规模最大。远洋商业地产营业收入行业地位情况13981358远洋商业地产资产规模行业地位情况香港企业商业地产资产规模商业资产占总资产比例商业地产收入商业收入占总收入比重新鸿基地产139851.2%81.9427.2%九龙仓101760.6%72.2146.7%恒隆地产62871.0%36.6999.8%恒基兆业59935.6%38.9729.1%和记黄埔372.6557.2%33.3427.2%新世界中国8017.0%6.1134.1%数据来源：各企业2009年财务年报、企业访谈业绩数据发展模式外部分析产品区域第9页版权所有,不得翻印远洋地产商业地产发展战略规划咨询2011年1月从发展模式看，国内外商业地产公司采取了重资产和轻资产两类发展模式，重资产更依赖于大量的资本投入，轻资产则以资本运作和商业运营能力获取全价值链的收益模式重资产轻资产香港模式（租售并举）新加坡(PE+REITs)美国(REITs)案例宝龙、万达新鸿基、恒隆凯德铁狮门、万豪、波士顿、SLG价值体现销售收入、租金收入、资产溢价、物业管理费基础资产管理费、业绩提成、交易提成、收益分红基础资产管理费、开发管理费、物业管理费、监理费、交易提成、业绩提成、收益分红模式总结以大量的资本投入支持物业持有，以持有物业获取稳定现金流，抵抗行业波动PE+REITs+运营(资本运作+运营)PE+REITs+运营(资本运作+运营)特点高投入，高收入，低自有资金回报率，低杠杆率，低资产周转率低投入，低收入，高自有资金回报率，高杠杆率，较高资产周转率关键成功因素政府议价能力，招商运营能力，以及良好的行业发展机会稳健的财务策略，优秀的招商运营能力和平衡的经营