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郑州-俭学街项目产品规划暨地价预算方案本次方案大纲1.基于目标客群的项目定位分析2.整体规划布局与产品建议3.本项目概预算分析与地价预估基于目标客群的项目定位分析1本案基本价值分析项目位于俭学街与信息学院路东侧（原信息工程学院干休所），周边交通便利，人文教育配套完善，信息工程学院、河南农大、郑州大学工学院、财税高专、河南实验中学、郑州九中等名校环绕，区域人口众多，消费潜力巨大，被誉为“郑州中心文化生活圈”。项目占地约30亩，为南北狭长地块；原为军用地块，拟通过招拍挂形式推出，其中，北半部分为经济适用房，南半部分为普通商品房，容积率3.5，为后期操作提供了一定空间。在郑州中心北区，尤其是东风路以内项目逐步绝迹。本项目居于繁华城心，却能静享悠闲生活，居住舒适便捷，成为郑州城市中心罕有的最适宜居住之地，具备了打造精品教育人文社区的先天条件。本案具备打造精品教育人文社区的先天条件！基于此，发现我们真正的目标客群……边缘客群重要客群主力客群核心客群信息工程学院教职工及家属、学生家庭，周边周各学校教职工与学生家属，25—50岁之间，首次或二次置业。周边城中村拆迁户，年龄在25-55岁之间，以换房及二次置业为主。强力挖掘核心、主力与重点客群，通过企划诉求，吸引游离客群关注！目标客群锁定——四大类客群，立足区域、面向全市周边行政与事业单位员工，年龄在28-45岁之间，二次或以上置业为主。市区及其他地市散客与投资客，注重子女教育，30-45岁之间，1-2次置业为主。目标客群属性——他们具备较高的文化修养，有自己独特的价值观念。他们博学多识，在生活中处处体现高尚格调。他们热衷于追求高品质的生活，同时寻求精神能量的释放。他们事业有成，社会地位稳固，有良好的收入预期。在选择上，他们理性且颇具智慧；在感官上，他们用品味衡量价值。单纯为满足生理需求的纯物质化的消费模式，对他们不构成最强吸引力；（只有将消费与精神联系在一起，就容易触动他们的心弦）追求品位与享受的新锐财智菁英高文化、高品味、高收入、高享受——现代高知阶层目标客群定位——一个阶层的兴起创新一部城市人居的蓝本，这是城市发展的必然。这是一个性格复杂的阶层群体，也是一个态度鲜明的消费群体。他们的知识储备和财富实力不相上下，英雄出处各不相同，他们可能是中产阶层，小资阶层，BOBO族，白领白骨精……却始终坚持自己的价值观与判断力。差异化定位－全新概念认知俭学街项目定位价值分析……核心定位价值分析区域市场价值郑州中心区人文教育生活圈，缺乏与之匹配的精品人文居住社区。项目基本价值靠近繁华独享宁静，卓越的教育人文配套，可塑性强的地块特质。目标客群价值高文化、高品位、高收入、高享受，现代高知精英阶层。本项目整体定位俭学街·首座教育人文主题社区“俭学街”，首先点出不可复制的区位优势，激发客户的认知；“首座”，建立无可超越的高度，强调稀缺性；“教育人文主题”的导入，有效区隔市场，成为核心竞争力所在；定位简洁，清晰明了，主题卖点突出，易读易记易于传播！本项目主题定位本项目的高档次定位高端市场中端市场低端市场物业档次客户层面支持点——城市中心完善交通与配套——人文教育资源集中地带——区域稀缺的住宅项目教育人文主题社区必备的条件吸引力——人文大家与精神领袖中心区——标志性的教育人文生活圈——城市干道上的主流生活区追求完美——综合配套与建筑规划优势——景观规划优势——户型规划优势等基于“首座教育人文主题社区”，进行产品规划与配套建设，把一种全新的现代人文格调生活，演绎的淋漓尽致！这是竞争对手缺少的！也是本项目的核心竞争优势所在！【总结与启示】整体规划布局与产品建议2规划基本原则：四大原则，实现利润最大化两大区域明确划分，合理布局。—北侧为经济适用房区，南侧为普通商品房区，中间通过围墙进行适当区隔。整体容积率3.5，提升商品房容积率。—在保持整体容积率基础上，采用小高层建筑，增加可售面积，保证销售利润。现代简约建筑，打造标志性人文格调社区。—现代质感建筑，风格一致，形成整体美感与社区形象，打造一种精品人文居住圈。注重产品创新，提升竞争力，为快销奠定基础。—根据市场与消费者需求来设计户型，大胆创新、保持合理的面积区间，增加卖点。整体规划布局经济技术指标：总建筑面积约70010㎡整体容积率3.5商品房建筑面积约47110㎡规划布局说明：北侧为经济适用房，为4栋12层的小高层；南侧为小高层建筑群，拉高本区的容积率，增加可售面积，实现最大化利润。非项目地块施工通道现有6层建筑约58米18f-高层/3单元18f-高层/2单元约38米约35米18f-高层/2单元2f-小高层/2单元约24米12f-小高层/2单元约99米约100米约80米2f-小高层/2单元约24米12f-小高层/2单元18f-高层/2单元18f-高层/2单元约38米一层临街门面房门面房大门建筑规划：现代简约主义阳光薄板建筑现代简约主义：以厚重的褐石色与时尚的米黄色为主色，通过大线条、条块状的造型外观和局部精致简约的细节处理，全景玻璃窗、外飘窗与观景阳台等，兼具人文气息与现代的质感，打造一座现代人文主题格调社区。阳光薄板建筑：全板式建筑结构，空间自由分割与组合；同时，采取南北通透设计，保证良好的采光、通风与观景效果。建筑错落排列，半围合式庭院布局—错落式布局，并通过户型拼接构成的略带弧形的建筑外观，形成半围合式院落，形成独立的公共与私密活动空间，建立一种和谐而互不干扰的空间秩序，打造新型睦邻友好关系。各项基本数据预估如下：楼间距36-40米单元数11单元标准层高3.0-3.1米楼梯户数比1：2（关于停车场：采用地下车位与地上车位相结合形式，比例约控制在3.5：1。）建筑规划：现代简约主义阳光薄板建筑景观规划：精致+人文+互动+立体项目体量较小，无法与拥有自然环境条件的大项目相比，但是作为项目“教育与人文主题社区”，必须在细节方面做足文章。因此，我们在理念上提出以下三点：精致：在社区的各个局部地区因地制宜的设立景观，以小面积的溪水与喷泉贯穿其中，形成有效的链接。人文：设置具有艺术气息的景观小品，如文化形象墙、意大利廊桥、休闲步道等，增加社区的人文居住格调。互动：景观设置以人的感受为主导，贯穿始终，强调观赏与可参与性，与居者形成互动。立体：通过高低错落的植被、石材等，形成景观的丰富层次，激发业主的身心共鸣。休闲景观：互动/立体/精致独特名人墙：文化印记户型设计：简适主义人文栖居空间设计理念：方正实用，以增加空间使用率；以人体舒适为本，重视全面采光与空气对流，强调空间细节的处理，缩短进深，适当增大客厅面宽，动静分离，增强休息区的私密性；增加阳台的宽度，个别设置入户花园……创新户型：亲情1+1户型，跃层，空中花园户型为主。以创新户型与目前市场产品形成鲜明的差异化，既符合国家政策规定，又能达到迎合主流需求，快速去化之目的。户型配比：临俭学街设置中小户型，主力户型为80-98㎡两房、100-125㎡三房；其他高层以85-130平米两房和三房为主，单独开辟1个单元设置140-165㎡大三房，顶层为复式户型。具体配比建议如下：面积区间户型结构所占比例80-98㎡两房两厅35%100—125㎡三室二厅40%125—140㎡舒适三房二厅15%145—180㎡四室两厅&小复式10%户型设计：简适主义人文栖居空间紧凑型三房两厅舒适型三房两厅奢华四房两厅户型设计：简适主义人文栖居空间精致一房一厅标准两房两厅舒适型三房两厅物业配套：智能监控+酒店式尊崇服务智能监控：小区入口及单元入口、内部，均配备先进的科技智能系统，保证社区的充分安全与信息化，提升居住质量与商务生活效率。尊崇物业：组建物业管理公司，进行高标准服务，推出“24小时巡逻”、“酒店式管理”、“私人定制服务”等，打造尊崇与私密性兼备的居住环境。以上定位与规划建议，是基于前期沟通与基础数据，推演出来的初步方案。希望双方在此基础上，进一步深入沟通，最终确定本项目的具规划产品方案。本项目概预算分析与地价预估3一.基本数据推导分析1.土地购置成本分析—正是本次方案预算的重点，我们采取倒退法进行分析，最后进行合理预估。2.前期开发费用分析—包含规划设计费、施工图设计费、地质勘探费、地基处理费等内容，一般而言，大约为30-35元/㎡。因此，本项目前期开发费用预计：35元/㎡*47110=1648850元。3.建安成本分析—根据前面的整体规划与产品建议，本项目综合建筑品质较高；在郑州市场上，18层建筑的建安成本大体为1500元/㎡。—因此，本项目高层建安成本为70665000元。4.附属工程费用分析（1）第一类：社区基础设施配套费用，其中，上下水20元/㎡，供电15元/㎡，智能化15元/㎡，园林绿化45元/㎡，加上道路费用，本项费用总计100元/㎡。（2）第二类：公共配套设施建设费用（包含消防、大门、地上与地下停车场等），费用计为90元/㎡。—本项目费用合计190元/㎡，总体费用金额约为：8950900元。5.营销推广费用分析—实际营销费用分为以下几大块：售楼部建筑装修费用、办公用品与维护费用、销售道具制作安装费用、媒介发布费用、代理公司佣金支出等。—一般而言，代理公司佣金为总销售金额的1.5%；其他几块的费用累计起来，主要稳定在总销金额的1.5%左右。—因此，营销费用累计为总销金额的3%，即为7490490元。一.基本数据推导分析一.基本数据推导分析6.相关税收成本分析—主要包括营业税（总销金额的5%）、城市维护建设税（总销金额的0.35%）、教育附加税（总销金额的0.15%）等几项，累计约为总销金额的5.5%。实际税费成本为13732565元。7.开发期间事业性收费—主要包括土地测量费、施工图审查费、城市建设配套费、墙改费、人防费、消防费、房地产交易税、质检费、监理费、文物勘探费等，累计约为110元/㎡*总建筑面积=5182100元。二.成交均价与总销额预估1.成交均价设定—采用同区域竞争项目价格参照法，来初步估算本项目普通商品房的成交价格。—距本案最近的是怡丰·新都会，目前住宅销售均价5200元/㎡；周边的其他项目均价基本在5100—5400元/㎡。—本项目区位与配套优势相对突出，因此，商品房住宅预计销售均价5300元/㎡。2.总销金额预估—普通商品房销售总额：47110*5300=249683000元。三.开发利润率标准估算1.开发利润率的说明（1）就目前郑州市场而言，房地产开发的利润率普遍在30%—40%之间。（2）在东风路以南、中心北区范围内，鉴于本项目的稀缺性与独特区位配套优势，后市销售值得看好，但是市场发展不明朗的影响，也带来了诸多压力。3.上韬营销机构观点如果开发利润率能达到30%，就可以考虑拿地、进行投资与开发；如开发利润率低于30%，本案可能会面临较大的风险。四.本项目招拍地价计算——当开发利润率达到30%时，此时的土地购置成本如下：土地总成本=总销金额—前期开发费用—建安成本—附属工程费用—营销费用—税收支出—开发期间事业性收—前期投资利息支出—30%*总销金额=249683000—1648850—70665000—8950900—7490490—13732565—5182100—0.3*249683000=58294842元单位土地成本=67108195/15=4473880元/亩1.如前期投资采用贷款，则前期投资利息为：前期投资主要包括土地购置成本、前期开发费用、建安成本等，本项目预计一年卡发销售完毕，因此只需计算前期投资的一年贷款利息。前期投资利息=前期投资*5.94%=（58294842+1648850+70665000）*5.94%=7817556元2.在此前提背景下，本项目实际开发利润为：实际开发利润=总销金额*30%—前期投资利息=249683000*30%—7817556=67087344元五.本案整体开发利润总额以上概预算分析，均是建立在初步市场分析与理想化预估的基础上，具体问题（如拆迁安置）后期操作时探讨，此方案仅供参考，敬请贵