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精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料仁豪项目规划方案任务书一.项目概况1.项目地理位置项目所处位置属于郑州市与其他周边乡镇的连接线上，更是连接郑东新区CBD地块与经济开发区的主要交通枢纽上，交通较为便捷。但目前项目周边的生活配套尚未完善，市政交通只有两条线路到达，生活以及商业配套仍未能满足居住所需，而且邻近建材批发市场，对周边环境有一定的负面影响，住宅的档次有所影响。随着郑东新区的发展，这里必定会成为新的居住主要区域。本地块位于郑汴路东段，被体育南路以及珠江一路贯穿，分为四个地块。2.宗地四至：北面：北临郑汴路，斜对面是香江家居市场（在建），对面是一村庄，尚未开发；南面：南临珠江路，对面是庄稼地，尚未开发；东面：东临一块待开发用地，但如今尚未开发，待开精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料发用地东面紧靠泰山路；西面：西临一块长型待开发空地，待开发用地西紧靠市政规划路，再往西5分钟车程就是澳柯玛地块（在建）。3.项目地块现状：整个地块被体育路以及珠江一路划分为四块（A1、A2、B1、B2）；四个地块基本成长方形；北地块（A1、A2）：规划成商业用地，并且临面郑汴路，A1较A2大；南地块（B1、B2）：规划成住宅用地，B1较B2大；体育南路与地块有三个交汇处；都形成广场态势，其中与珠江一路交汇点成为地块中心位置；4.项目周边配套状况：商业配套：本案周围的商业配套暂时未有，现时主要集中在离本案距离十分钟车程的107国道以西的郑汴路沿线的商业配套；及离本案五分钟车程郑汴东路上在建的商业配套；A1A2B2B1精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料项目西北斜对面为即将开业的香江家居市场用地。超市：澳柯玛（麦德隆超市、在建）批发市场：东建材市场、中博家具批发市场、百年好批发市场、香江家具市场（在建）、澳柯玛商业（在建）菜市场：对面的村庄内有一简陋菜市场教育配套：回民东周小学（距离项目约800米）、育德中学（距离项目约800米）。医疗配套：管城骨科医院（距离项目约3公里）。以上的配套设施基本上未能满足居民日常生活需求，在规划设计时需要加以重视，以充分适宜居住为主。5.项目地块总体建设指标要求：总用地面积：205,301㎡建筑密度：≤25％容积率：2.0绿化率：40％精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料车位配比：2:1退缩要求：按照政府规划红线退缩公共设施配套：会所、幼儿园、邮政、银行、超市等生活设施二.项目定位1.市场形象【中档·精品·社区】从价格上看属于中档型楼盘，但产品的缔造属于精品，并且要有浓烈的社区氛围；2.建筑形象【北欧小镇】要通过略带异国的建筑风格和文化沉淀，拥有浓郁的居住气氛及建筑特色；3.内涵形象【健康·运动·文化】通过运动而追求及体现健康的生活方式，邻里之间和谐的生活气氛，并且拥有一群中等文化的居住人群；精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料4.代表形象【精英城】居住人群主要是社会上企业的精英人群，也是各行各业的中坚力量，年轻而充满活力，追求时尚、彰显个性生活，开始脱离家庭，希望新家仍能有大家庭的感觉，希望自己的提升能得到大家的认同和赞许，希望新家能给予释放自己身体上、心灵上的压力；5.目标客户群年龄：25～40岁为主客户特征：郑汴路商人、、公务员、投资者、与父母分居的人群以及社会精英层，有一定经济能力的年轻人，向往独自生活，进入新居住时代，对外国情调的事物十分感兴趣。收入特征：3～6万年收入为主三.规划设计原则本项目的规划及建筑设计，应确立“创造社会精英人群的人居环境，开发竞争力强的产品”为原则。充分分析本项目的地理位置、人文环境、气候特点、水文地质状况及景观环境等要素，关注目标客户群的文化素质层次、生活习惯等方面的需求，针对郑州市精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料房地产市场再规划、建筑的薄弱点，进行务实创新的规划、建筑、环境设计。1.注重效益的设计原则考虑发展商的开发效益，应将项目开发的最大效益作为设计出发点，合理组织小区功能分区关系，创造出高效、合理和方便的使用空间。同时符合以后的运营和管理要求。考虑使用者的效益，应为居民设计出“物超所值”的高附加值产品和优雅舒适的生活环境。考虑开发的社会效益，应考虑本项目对周边的辐射作用、部分配套设施（如：超市、会所等）针对的服务对象除了本区居民还应包括周边居民。从而树立项目的品牌和社会形象。2.符合项目开发的定位的原则：规划及建筑设计，应符合项目开发的定位，体现主题概念的整体性，并以此作为总体规划、建筑风格、园林环境设计的指导。3.设计方案应体现以下特征：时代性：用带北欧风情的现代建筑艺术手法，体现项精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料目现代异国都市高尚小区的形象；人文性：结合区域文化特征和目标客户群的特点，以及北欧文化的融合，设计方案要具有独特的人文特性。合理性：结合项目为综合商住小区的特性，充分考虑各物业类型之间的关系，通过合理的布局使各物业之间产生良性的互动关系，分合有序。人性化设计：充分考虑居民的生活习惯，通过合理的室内平面设计、小区的配套设计布局以及人性化的细部处理，体现项目“以人为本”的精神。四.规划设计要求1.规划设计指导思想：以人本关怀为主导，结合北欧小镇的设计要素，借用文脉主义、引喻主义、装饰主义来赋予建筑历史和传统，与现有环境融合，使其成为真正的经典建筑。A1A2地块的商业规划以广场形式作为规划元素，以广场来聚集人流，通过广场来引导人流的走向与动线，使商业既有统一的地方，也有各自独立经营的街区B1B2地块中以组团式进行规划，每个组团以广场为中心，一个组团带3～4个小院落，每个院落约140～180户。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料规划以广场为节点，广场应有不同形状，不同面积，不同风格，不同主题，不同的绿化设计不同组团在建筑形态上应该有所区别，应用不同的北欧元素。2.规划布局要求：商业规划布局的前提要求：满足容积率在2.5左右；满足建筑密度≤25％；满足地块退红线的要求和保留绿地的要求；满足保护地下电缆沟的要求；充分利用项目潜在的商业价值，使小区的商业功能和居住功能相互有机的结合又互不干扰。住宅规划布局的前提要求：满足容积率在2.0左右；满足建筑密度≤25％；满足地块退红线的要求和保留绿地的要求；满足保护地下电缆沟的要求；充分利用项目潜在的住宅价值，住宅与临街商铺进行有机的结合又互不干扰。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料住宅地块中的每层户数：一梯两户为主商业地块中的规划要求A1地块地块从西往东的1/2地块，临郑汴路建设成为集中的卖场形式，设计融入前广场，聚集一定人气在卖场的南面做成独立的商铺，以背靠式进行统一的设计，给予可以通车内街；转角及端头位置可以建设高一点，而内街则可以建矮一点；地块东面剩余的1/2地块，其中包括有集中的绿化及园林中心地带，形成悠闲广场，该广场具有观赏性、参与性、趣味性；园林广场用处是作为东西地块的分割，使东地块能形成较为独立的商业气氛；东片地块作为其他商业用途，以风情商业街的形式进行规划设计，充分引入欧洲步行街道的设计与建筑手法，可以采用喇叭方式进行人流的牵引；建筑有高低错落的感觉，端头的商业面积可以稍微大一点在最南端正对中央集中园林的地块及延伸到东面地块边缘，设置商务公寓，使商务公寓既有好朝向，又有好景观。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料A2地块由酒店、写字楼、酒店式公寓、会所、中高档次商业街进行统一的规划，形成一个相对档次较高的中高档次商业区酒店建设在地块的西北方向，前面要留有足够的广场空间及园林绿化空间，形成比较上档次的气势感觉；酒店设计按照四星级别进行硬件上进行设计写字楼设计在东北角地块，与酒店相互呼应形成在建筑体态上的统一化及档次化；写字楼以小高层建筑为主；写字楼按照甲级写字楼进行设计在酒店与写字楼中间适当规划一条中高档商业步行街道，既可做到商业的档次感，也可以做到进行不要的分割的作用；街道建筑风格要与酒店、写字楼进行配合与同一；商业街从北面一直延伸到西面，形成了可以由郑汴路及体育南路进行的状况会所位置做在地块的西南角，形成与住宅地块、商业地块共同使用的态势，建筑体形要具有现代感觉；可以使用中空采光设计，既省电又可以营造气氛精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料酒店式公寓设计在会所的东面，酒店与写字楼的南面，使其具有相对的独立性及安静性，以小高层为主物业高度的要求：商业地块中的要求：A1地块的独立商铺以两层为主，三层为辅，集中卖场以三层为主，设计体现是实用性强，商业人流组织要合理；A2地块中的商业以两层为主，设计形式要高档在满足规划布局的要求，要考虑朝向、通风及景观之间的关系同时，建造多层和小高层、一层商铺为主，提高居住的舒适度和使用率。景观轴线的要求：以弧线（非直线式）进行景观轴线设计有移步换景的要求景观轴线要为规划轴线一同考虑，以景观来规划各建筑间的关系车库布局的要求：A1、A2地块在结构负一层满足，结构上不超出结精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料构的需要，其他车位通过地面停车解决在B1、B2地块在地块的北面小高层负一层设置车库；负一层结构尽量做车库，不能满足指标的以地上车位补充；地上车位放在噪音及环境最差处，但需要考虑不使居住环境变差；部分特色户型下可设少量车位；提高四地块整体性的要求：由于地块被体育南路和珠江一路分为四块，在规划布局时要充分考虑如何通过建筑形态和道路布置的呼应提高两个地块的整体性和统一性。3.规划整体分区和物业布局要求：A1A2地块在商业地块中的要求中已经提及了B2地块将分为两个组团B1地块分为四个组团住宅用地商铺靠体育南路、珠江一路尽量设置商铺；珠江一路可以设置适量的商铺；商铺面积不超过10000㎡；精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料商铺基本做一层，在两排楼之间的适当可以做二层；商铺进深不宜超过10米，开间3～4米，有独立洗手间；4.开发