徐州龙润山庄市场报告

徐州龙润山庄市场报告徐州龙润山庄市场报告本文简介：龙润山庄市场报告ARUN·上海安瑞投资咨询有限公司2004年11月目录第一部分宏观环境……………………………………………………………………………………………………………………4一、地理环境……………………………………………………………………………………………………………………4二、行政区划……………徐州龙润山庄市场报告本文内容：龙润山庄市场报告ARUN·上海安瑞投资咨询有限公司2004年11月目录第一部分宏观环境……………………………………………………………………………………………………………………4一、地理环境……………………………………………………………………………………………………………………4二、行政区划……………………………………………………………………………………………………………………5三、经济环境……………………………………………………………………………………………………………………5四、人文环境……………………………………………………………………………………………………………………8五、交通环境……………………………………………………………………………………………………………………9六、消费环境……………………………………………………………………………………………………………………10第二部分徐州房地产市场……………………………………………………………………………………………………………15一、概述……………………………………………………………………………………………………………………15二、徐房指数……………………………………………………………………………………………………………………21第三部分徐州别墅市场研究…………………………………………………………………………………………………………23一、徐州别墅市场综述…………………………………………………………………………………………………………23二、徐州别墅区域分布研究……………………………………………………………………………………………………25三、细分物业简述………………………………………………………………………………………………………………27四、区域市场分析………………………………………………………………………………………………………………29第四部分龙润山庄分析……………………………………………………………………………………………………………47一、项目概况……………………………………………………………………………………………………………47二、项目周边环境……………………………………………………………………………………………………………47三、项目SWOT分析………………………………………………………………………………………………………………48四、项目定位………………………………………………………………………………………………………………50附：项目投资财务可行性分析（框架）………………………………………………………………………………………………56第一部分宏观环境一、地理环境徐州位于东经116°22＇,北纬33°43＇--34°58＇。在江苏省的西北部，地处苏、鲁、豫、皖四省交界,为东部沿海地区与中部内陆地区、长江三角洲经济区与环渤海经济圈的结合部。东西宽约210公里，南北长约140公里，总面积11258平方公里。距南京、济南、郑州、合肥皆为300余公里。素有南国门户，北国锁钥，中原屏障之称。徐州市位于华北平原的东南部，域内大部分为平原，少数丘陵山地，平原总地势由西北向东南降低，平原约占土地总面积的90%，海拨一般在30－50米之间。徐州境内河流纵横交错，湖沼、水库星罗棋布，废黄河斜穿东西，京杭大运河横贯南北.徐州市属暖温带季风气候区，由于东西狭长，年气温14度，四季分明，光照充足，雨量适中，雨热同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季长，春季天气多变，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒潮频袭。徐州矿产资源丰富。已探明和开采的矿产资源有煤、铁、铜、石灰岩、石膏、岩盐、富钾矿页岩、硅石、粘土等。二、行政区划徐州总面积11258平方公里，占江苏省总面积的11%，其东西长约210公里，南北宽约140公里，其规模为江苏省五个特大城市之一。徐州下辖五区、四县以及两个县级市；五区是鼓楼区、云龙区、泉山区、九里区、贾汪区；四县是丰县、沛县、铜山县、睢宁县；两个县级市是新沂市和邳州市。市区主要部分为各所辖县级市和县包围，位于中心地段；但贾汪区位于徐州的东北部由铜山县与市中心区相隔开。三、经济环境2004年1-10月份，徐州经济继续保持良好的发展势头，工业生产加快、产销衔接良好，投资、出口、消费三大需求保持旺盛，居民收入稳步提高、市场物价继续攀升，财政收入平稳增长、金融存贷持续增加，全市国民经济整体运行继续保持了稳步快速的增长态势。1、工业生产加快产销衔接良好工业生产快速增长。1-10月份，全市国有及年产品销售收入500万元以上非国有（规模以上）工业增加值完成187.24亿元，增长22.0%，增幅比上月加快0.2个百分点。工业生产的主要特点：一是重工业生产增势强劲。今年以来重工业一直以较快的速度增长，1-10月份，重工业完成增加值为121.46亿元，同比增长34.8%,增幅比上月加快0.2个百分点。二是外商及港澳台投资企业、其他类型企业增速加快，股份制企业保持稳定。1—10月份，外商及港澳台投资企业、其他类型企业完成工业增加值分别为13.35亿元和13.00亿元,增长17.2%和30.5%，增幅分别比上月加快2.8个百分点和2.2个百分点。股份制工业企业完成工业增加值为104.69亿元,增长28.5%。三是私营经济发展迅猛。1-10月份，全市私营工业企业完成工业总产值129.38亿元，同比增长36.4%，增幅高于全市平均水平5个百分点。四是大企业、集团的带动作用依然较强。1—10月份，全市30家大企业、大集团生产势头良好，累计完成工业总产值389.92亿元,同比增长34.2%,其增幅超过全市平均水平。五是市区工业快于六县（市）工业。1-10月份，市区、六县（市）分别完成工业总产值381.79亿元、231.92亿元,同比分别增长34.5%和25.5%。产销衔接态势良好。1-10月份，全市工业品销售率为97.6%。2、三大需求保持旺盛投资继续保持较快增长。1—10月份，全市全社会固定资产投资完成319.22亿元，比去年同期增长20.4%，其中，国有及其他单位投资完成175.16亿元，同比增长28.2%。在国有及其他单位投资中，基本建设、更新改造和房地产开发投资分别增长29.3%、28.4%和0.1%。进出口贸易、实际利用外资增长较快。今年以来，我市把对外贸易经济作为加快徐州经济发展的第一要务来抓，加大招商引资的力度，对外贸易呈现持续快速增长的态势。1—10月份，全市进出口总额6.03亿美元，比上年同期增长63.1%，其中出口总额2.38亿美元，增长21.4%。协议外资、实际利用外资增幅有所回落。1—10月份新签协议外资金额3.96亿美元,比上年同期增长2.2%；实际利用外资1.95亿美元，同口径增长17.9%。消费需求回升加快。10月份，全市各大商家抓住“十一”黄金周的销售商机，大力开展各种促销活动，商品销售和餐饮业较为火爆,带动消费品市场较快增长。10月份，全市社会消费品零售总额20.40亿元，比上年同期增长13.2%。1—10月份累计实现消费品零售总额191.23亿元，比上年同期增长11.9%，增幅比上月加快0.1个百分点，呈现持续回升的良好态势。分销售地区看，县域市场繁荣活跃，市和县以下市场保持稳定。1—10月份县的消费品零售额增长21.9%；市及县以下消费品零售额分别增长11.8%和9.1%。分行业看，其他行业、餐饮业较为活跃，批发零售业保持稳定，1—10月份分别增长16.5%、13.7%和11.6%。3、居民收入稳步提高市场物价继续攀升城镇居民家庭收入稳步提高。1-10月份，全市城镇居民人均可支配收入达7457.19元，同比增长9.5%。市场物价继续攀升。10月份，全市市场物价总水平延续九月份的上涨势头，继续攀升。当月全市居民消费价格总指数上涨2.7%，创今年以来新高。1-10月份，全市居民消费价格总指数上涨1.2％，其中，服务项目价格上涨3.0%，消费品价格上涨0.7%。从各大类分类价格看，食品类、烟酒及用品、衣着类、医疗保健和个人用品、娱乐教育文化用品及服务类、居住类价格较上年同月有所上涨，分别上涨2.3%、1.2%、0.2%、1.8%、2.4%和1.7%,家庭设备用品及维修服务、交通和通讯价格比去年同期有所下降。4、财政收入平稳增长金融存贷持续增加财政收入平稳增长。1—10月份，全市财政总收入完成70.67亿元，比上年同期增长32.6%，同口径增长25.9%。其中地方收入完成33.97亿元，增长32.6%，同口径增长17.9%；中央收入完成36.70亿元，增长32.6%。财政支出44.32亿元,比上年同期增长28.8%。金融机构存贷款持续增加。10月末全市金融机构存款余额710.27亿元，比年初增加92.10亿元，增长14.9%；其中城乡居民储蓄存款余额471.77亿元，比年初增加54.98亿元，增长13.2%。贷款速度继续加快,贷款增幅再创新高。10月末，金融机构贷款余额456.98亿元，比年初增加57.38亿元，增长14.4%，增速比9月末加快0.1个百分点。其中短期贷款增长11.3%，工业短期贷款增长21.6%。四、人文环境1、历史沿革——“自古彭城列九州，龙争虎斗几千秋”。徐州历史悠久，帝尧时为大彭国，有2700多年的建城史，是江苏境内最早出现的城邑。这里是上古养生学家彭祖的封地，汉代开国皇帝刘邦的故里，西楚霸王项羽的旧都，具有深厚的历史文化积淀。——据史料记载，从公元前21世纪的夏朝大彭国彭伯寿与西河武观在彭城兵戎相见开始，到楚汉相争、三国交兵，再到抗日战争中的徐州会战和解放战争中的淮海战役，发生在徐州规模较大的战役有400余起，产生了大量的军事家和经典战例，使徐州在中国乃至世界军事史上有着重要的地位。2、人口状况——截止2002年全市户籍人口904.44万，其中非农业人口250.30万，占人口总数的27.7%。——徐州人口以汉族为主。据第四次人口普查资料，全市汉族人口比重为99.82%，另外还有回、苗、布依、满、蒙古、土家等４９个少数民族，占全市总人口的0.18％，其中尤以回族人口居多。五、交通环境1、徐州外部交通环境优越，——徐州素有“五省通衢”之称。京沪、陇海铁路在此交汇，京、杭大运河傍城而过，为全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”。——徐州铁路运输占有重要位置，陇海、津浦两大铁路干线在此交汇，始发上海、北京、青岛、武汉等大中城市的客运列车16对，徐州铁路货运编组站是全路第二大枢纽，有调作业量居全路首位。——徐州境内有国道5条，省道20条，通车公路总里程1.2万公里，其中一级公路500余公里，二级公路714公里。公路通车里程在江苏省处于领先地位。——国内一级航空干线大型民航空港──徐州观音机场，已开通至北京、上海、广州、深圳、厦门、沈阳、大连、哈尔滨、成都、昆明等航线，并积极发展海外专、包机业务；大郭庄联航机场也可起降大中型客机，已开通至北京、惠州航线——徐州内河航运发达，有黄金水道之称的京航大运河傍城而过，沿线有邳州、万寨等4个内河大港，年吞吐量2000多万吨。2、徐州市区交通状况得到相当大的改善。——淮海路、黄河南路、建国路、湖北路、中山路、西安路、复兴路以及二环线、三环线等主干道纵横交错，构成了徐州市区的交通网络，这些道路基本都已完成改造，路况较好，行车方便。——中心地段和主干道路况较好，但主干道的绿化做得不够，市区次干道道路陈旧，交通环境欠佳。需要改造的力度较大。——城市公共汽车营运线路较多，基本能抵达市区各重要地点。但营运公交车还需改善，