房地产定位报告

房地产定位报告房地产定位报告本文简介：项目定位报告模板第一部分项目决策背景及摘要1、外部环境..................................................................................2、内部因素...................................房地产定位报告本文内容：项目定位报告模板第一部分项目决策背景及摘要1、外部环境..................................................................................2、内部因素..................................................................................第二部分项目地块整体情况分析一、地块位置..................................................................................二、地块现状..................................................................................三、项目交通出行状况................................................................四、项目周边社区配套...................................................................五、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）...............................六、市政配套（都要说明距宗地距离、接入的可能性）.......................................?七、主要经济技术标.........................................................................第三部分市场分析一、宏观市场...................................................................................二、房地产市场...............................................................................三、区域房地产市场.......................................................................第四部分项目地块swot分析一、项目地块优势分析......................................................................二、项目地块劣势分析.......................................................................三、项目机会点分析........................................................................四、项目威胁点分析.........................................................................?第五部分项目市场定位分析一、项目定位的原则、战略与蓝图.................................................（一）、基本原则..............................................................................（二）、战略构想...............................................................................（三）、小区蓝图...............................................................................二、项目整体定位..................................................................................（一）、我们的项目是什么样的住宅？...............................................（二）、定位论证................................................................................三、市场地位定位..................................................................................四、小区功能定位..................................................................................五、形象定位..................................................................................（一）、我们的住宅以什么样的形象出现？...................................（二）、定位论证..............................................................................六价格定位.........................................................................................七户型面积配比定位.........................................................................八目标客户定位及分析...................................................................九小区配套功能的定位.....................................................................?????第一部分项目决策背景及摘要一、外部环境1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。二、内部因素1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目），如**水泵厂项目要说明该项目对公司再省内发展布局的重要战略意义；2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义。第二部分项目地块整体情况分析一、地块位置?宗地所处城市、行政区域地理位置（包括是否是商业中心、文化中心、教育中心或行政中心等）。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。二、地块现状1、四至范围；2、地势、地表现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；3、地块地表是否涉及到居民拆迁、旧厂搬迁或其他改造等，并说明拆迁对项目开发进度的影响；4、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；5、土地地形及完整性，地形是否规整，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。三、项目交通出行状况1、公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；2、宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；3、现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。荣盛房地产发展股份有限公司附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统。项目周边社区配套一般是指以项目可辅射范围（3km）内的教育（大中小学及教育质量情况）、医院、购物（大型购物中心、主要商业和菜市场）、邮局、休闲（文化、体育、娱乐、公园等等设施）、银行以及其他配套设施。附图：生活设施分布图，具体位置、距离。五、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）项目周边环境一般包括区域治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）、周边景观、风水情况以及近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心或超市的建设等。?六、市政配套（都要说明距宗地距离、接入的可能性）说明项目的道路、上水、下水、电信、水、暖、电、气等基础市政配套情况，一般重点需要说明的道路现状及规划发展，包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。七、主要经济技术指标项目的基本用地情况（总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积）、建筑面积（住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积）、容积率、容积率、建筑密度、控高、绿化率以及其他规划指标，特别需说明关键性或难度较大的指标对项目规划、建设的影响。第三部分市场分析一、宏观市场宏观市场一般是指包括城市经济状况、人口、收入及支出、城市中长期规划发展目标等方面在内的宏观背景，具体到分项有GDP及增长率、固定资产投资、市区人口及增长率、人均可支配收入及增长率、消费性支出、城市中长期发展规划（经济、城市功能区域、人口规划以及市政交通体系等）。二、房地产市场房地产市场一般重点从城市房地产市场总体市场供需、价格水平以及发展趋势三个大方面进行描述分析。三、区域房地产市场1、区域房地产现状：描述区域房地产的市场供需、价格水平以及在城市房地产市场的位置等基本状况。2、区域房地产市场特征：重点描述区域房地产市场的产品特征及走势、主力客户群体及消费分析。3、区域房地产市场竞争：区域房地产市场产品（户型配比、面积区间、户型结构）、价格、营销方式等方面的竞争描述与分析。（个案分析将采用表格的形式）4、区域房地产市场个案分析：重点描述区域内在开经典项目、直接竞争项目或销售状况较好的项目，重点对个案进行产品、价格、营销手法等方面分析。5、区域房地产市场分析：基于上述区域房地产市场四个方面的分析，明确区域市场现有产品特征，确定区域市场产品需求热点，准确定位区域市场的价格水平和走势等。第四部分项目地块swot分析1、项目地块优势分析2、项目地块劣势分析3、项目机会点分析4、项目威胁点分析?第四部分项目市场定位分析“成功的营销应从好的产品开始”。好的产品取决于其是否能有效地满足市场的需要，也取决于其是否倡导了一种符合人性的生活追求。项目定位也就是为项目制订总体战略目标，并尽