21河北亚太房地产开发股份有限公司预测分析

邯郸职业技术学院2010年度国家级精品课程申报——市场调研与分析121.河北亚太房地产开发股份有限公司预测分析主持人:赵丽娟、赵丽娜主要参与学生:2006级电子商务完成时间:2009年自从2008年以来，受全国大气候影响，邯郸市房地产价格稳中趋缓，商品房有价无市，老百姓开始持币观望。同时，房地产开发企业由于受银行紧缩政策影响，筹资难度进一步加大，加之地价攀升，建材涨价，房地产利润空间大幅度压缩，房地产出现了走低趋势。本文依据河北亚太房地产开发股份有限公司的运行状况，运用多种预测模型，对公司发展进行预测分析。一、背景分析（一）邯郸市房地产发展现状据统计，2008年邯郸市房地产开发完成投资47.1亿元，同比增长75.1％。全年投资增速高于邯郸市城镇投资增速37.1个百分点，占全社会投资的5.8％，占第三产业投资比重的11.2％。房地产开发投资逐渐成为支撑邯郸市城镇投资，尤其是第三产业投资增长的重要力量。据邯郸市建设局提供的数据显示，截至2008年11月20日，邯郸市城镇住宅完成投资46.41亿元，竣工面积96.29万平方米，分别完成年度计划的92.82％和90.84％。全年城镇住宅预计完成投资55.6亿元，竣工面积近197万平方米，分别完成年度计划的111.2％和118.67％。邯郸市房地产开发完成投资35.52亿元，其中主城区完成投资23.38亿元，较去年同期分别增长44.9％和39.97％；施工面积720.78万平方米，其中主城区施工面积455.62万平方米，较去年同期分别增长52.35％和60.44％；新开工面积255.81万平方米，其中主城区新开工面积148.34万平方米，较去年同期分别增长35.42％和25.64％；竣工面积77.5万平方米，其中主城区竣工面积33.71万平方米，较去年同期分别下降4.26％和2.15％；商品房销售面积67.31万平方米，其中主城区销售面积27.27万平方米，较去年同期分别下降20.85％和7.87％。（二）邯郸市城市建设规划为实现邯郸市旧城换新颜，按照“三年内完成棚户区改造和旧住宅小区改善，五年内基本完成现有建成区城中村改造目标”要求，主城区将重点抓好五仓区、火车站周边区域、赵苑和大乘玉佛寺周边区域、邯山商步街区、文化一条街区、滏阳河、沁河景观带、浴新大街综合整治、沉陷区综合治理等改造项目，三年内完成68片旧城改造和40个城中村改造，邯郸职业技术学院2010年度国家级精品课程申报——市场调研与分析2完成173个旧住宅小区改造。主城区拆迁工作要以拆除违法建筑、超期临建和有碍观瞻建筑，包装美化保留建筑为主要内容，退出城市红线、绿线、紫线和蓝线。三年内共需拆除700万平方米。2008年完成400万平方米，其它300万平方米有碍观瞻建筑物和构筑物随年度三改工作完成拆迁。按照计划，邯郸市三年内将新增住房面积700万平方米，其中经济适用住房90万平方米，配建购置廉租房9万平方米，将住房保障范围由住房困难的低保家庭逐渐扩大到住房困难的低收入家庭，到2010年，解决主城区12915户、43082人低收入家庭住房和保障问题，实现应保尽保；健全小区物业管理，新建小区全部纳入物业管理。（三）影响房地产市场相关条例1、出台经济适用房开发贷款政策。2008年2月4号，央行发布《经济适用房开发贷款管理办法》。该办法指出开发经济适用房，房地产开发企业的贷款利率可以下浮10%以内；公司的建设项目资金不低于项目总投资的30%；贷款期限一般为3年，最长不超过5年。2、利率调整。2008年6月15日、25日，央行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率各0.5个百分点。2008年6月23日，中国人民银行宣布调整银行存贷款利率,其中1年存款的年利率上调至13.5%,贷款利率上调至20%。在加大银根紧缩力度的同时，将对地产行业上市公司造成一定的影响，房地产企业正呈现出资源向优质企业集中的趋势。3、土地使用权新政策。2008年7月1日，由国土资源部、工商行政管理总局发布的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本正式执行。文中明确填写建设项目的开工时间、竣工时间；属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。此项新规矛头直指开发商囤地行为，给房地产界带来不小的触动。各种伪装开工等待地块升值的空间将被大幅压缩。由此带来的土地出让环节诸多变革，也将挑战开发商的风险自控，以及对施工周期、资金运作、产品操作类型等的把控能力。4、廉租住房管理办法。2008年7月《2008年廉租住房工作计划》。该计划指出要积极挖掘存量住房房源，加强廉租住房分配管理。此项政策预示国家将通过多渠道落实廉租房筹集力度，重点落实在经济适用住房、普通商品住房项目中配建廉租住房的政策，推进棚户区和危旧房改造。邯郸职业技术学院2010年度国家级精品课程申报——市场调研与分析35、房地产调控政策。2008年7月28日，住房和城乡建设部与监察部联合下发了《关于加强房地产调控政策执行情况监督检查的通知》。重点对房地产企业依法开发建设和销售的情况、房地产市场秩序专项整治工作涉及的有关行政主管部门及其工作人员依法履行职责情况进行监督检查。此项政策主要是政府针对前期政策实施效果一次总体摸底。摸底调查的结果将为下一阶段宏观调控提供行动依据。6、央行下调贷款基准利率。2008年9月16日，央行6年来首次下调贷款基准利率，一年期存贷款基准利率下调0.27个百分点；2008年10月9日，央行再次降息，一年期存贷款基准利率下调0.27个百分点；2008年10月30日，央行一个月内第二次降息，一年期存贷款基准利率下调0.27个百分点；2008年11月27日，第四次降息，一年期存贷款基准利率下调1.08个百分点。第五次降息，从2008年12月23日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现利率。从2008年12月25日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。央行自2008年10月27号起，个人住房贷款利率优惠下浮30%，最低首付款比例调整为20%。7、住房交易环节税收政策调整。财政部、国家税务总局2008年10月22日宣布，自2008年11月1日起，决定对个人住房交易环节的税收政策作出调整，降低住房交易税费。该规定指出个人首购90平米一下的住房，契税税率下调到1%；个人买卖住房暂免征收印花税和土地增值税；最低首付款比例调整为20%；商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；个人住房公积金贷款利率下调0.27个百分比。二、分析方法概述（一）平滑预测分析法1、移动平均法所谓移动平均法，就是取时间序列的N个观测值予以平均，并依次滑动，直至将数据处理完毕，得到一个平均值数列。设时间序列为;,...,,...,,21ntyyyyn为样本容量，则一次移动平均公式为：NyyyMNtttt11)1()(Nt邯郸职业技术学院2010年度国家级精品课程申报——市场调研与分析4移动平均的作用在于修匀数据，消除一些随机干扰，使长期趋势显露出来，从而可用于趋势分析及预测。一般情况下，n取值较小时，预测结果比较灵敏，能较好反映数据变动的趋势，但修匀效果较差，达不到消除不规则变动的目的，；n取值较大时，修匀效果好，但会影响预测值对实际观察的趋势变动做出反映的灵敏程度是灵敏度变得较差。当时间序列的变动具有趋势时，用一次移动平均法进行预测，为了消除滞后偏差采用二次移动平均法，即在一次和二次移动平均值的基础上，利用滞后偏差的规律建立线性趋势模型，进行预测分析。则线性趋势模型为，)(1ˆ2ˆ)2()1()2()1(ttttttSSbSSa2、指数平滑法通过对预测目标的历史统计序列的逐层的平滑计算，来消除由于随机因素造成的影响，找出预测目标的基本变化趋势，并以此预测未来。已知时间序列为,,,,,321nXXXXn为序列总记录期数，一次指数平滑基本公式：)1(1)1()1(tttSXS在应用指数平滑法进行预测时，选择合适的平滑系数是非常重要的。如果预测目标的时间序列有不规则的起伏变化，但整个长期发展趋势却呈现比较稳定的水平趋势，则应取小一些，一般可在0.05～0.20之间取值，这时预测模型包含了较长的时间序列的信息，从而使各期预测值对预测结果有相似的影响。但时间序列波动很大，长期趋势变化幅度较大时，取值应大一些，可在0.3～0.5之间选值，这时模型能迅速的根据当前的信息对预测进行大幅度的修正。当时间序列具有明显上升或下降趋势时，则应取较大的值，一般可取范围为0.6～0.9之间。当时间序列具有线性增加或减少的发展趋势时，用一次指数平滑法和二次指数平滑法进行预测会出现滞后偏差，为了消除滞后偏差，可在一次和二次平滑值的基础上建立线性趋势模型，进行预测分析。则线性趋势模型为，)(1ˆ2ˆ)2()1()2()1(ttttttMMbMMa邯郸职业技术学院2010年度国家级精品课程申报——市场调研与分析5（二）直线趋势外推法如果时间序列的各个数据在一定时期中呈现持续上升或下降趋势，且各项变量逐期的增减大致相同时，从散点图中观察到观测值的时间序列是一条接近直线的发展趋势。则预测模型为：btayt直线外推法的关键是在为已知时间找到一条最佳拟合其长期线性发展规律的直线。正确推算出直线的a、b参数，最常用的是最小二乘法。ntbyatttnyttynb2（三）回归预测法该方法是指虽然影响市场变化的因素是多方面的，但存在一个因素是最基本的、起决定作用的，而且自变量与因变量之间的数据分布呈线性（直线）趋势，那么就可以运用一元线性回归方程btayt进行预测。这里，y是因变量，x是自变量，a、b均为参数，其中b为回归系数，表示当x每增加一个单位时y的平均增加数量。拟合程度的检验，2R越接近于1，用x的变化解释y的变差的部分就越多，表明回归直线与各观测值点越接近，回归直线的拟合度越高。2R的取值范围为102R。t检验适用于小样本)30(n，主要是检验自变量对因变量是否有显著影响，即回归方程的回归系数b是否等于零。三、公司房屋开发与销售情况分析（一）公司概况改革开放的30年间，邯郸市的房地产企业由最初的几家发展到了几百家，开发范围遍布全市。一幢幢高层建筑拔地而起，堪称标志性的建筑林立东西南北，给人们的日常生活提供了极大地便利。星罗棋布的住宅楼群，舒适整洁的居住小区，极大地改善了市民的居住条件。河北亚太房地产开发股份有限公司经过20年的发展，也由小变大、由弱变强，成为邯郸市房地产行业的佼佼者。河北亚太房地产开发股份有限公司是一个集房地产开发、建筑设计与施工、建材生产与经营、工程监理、地质勘察、物业管理、环境科技、广告报业等为一体的大型企业，一邯郸职业技术学院2010年度国家级精品课程申报——市场调研与分析6级房地产开发资质，下辖八家子公司。公司以“开拓唯实创一流水平”为企业精神，坚持一业为主、多业并举的经营策略，深化企业改革，建立现代企业制度，综合经济指标连续6年居全省同行业榜首。目前已完成开发工作量15亿元，竣工面积160余万平方米；开发大型工程13个，住宅区18个，污水处理厂3个。公司荣获“河北省先进企事业单位”、“河北省房地产开发二十强”、“河北省房地产十佳明星企业”、“河北省信得过房地开发商”、“河北省第三产业先进单位”和“邯郸市经济体制改革先进单位”等荣誉称号，2001年4月公司被全国总工会评为“全国先进集体”，并授予“全国五一劳动奖状”。2002年12月通过ISO9001；2000质量管理体系认证。（二）公司房屋开发情况分析1、公司房屋开发情况从邯郸市统计年鉴中查找到2001年至2005年的公司房屋竣工面积数据，另外从邯郸统计信息网上查找到2006年至2008年6月份的公司房屋竣工面积数据，统计数据表1，统计显示如图1所示。表1河北亚太房地产开发股份有限公司年份竣工房屋面积（平方米）环比指数（%）200162