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深圳城市更新专题培训法务中心2017年3月目录———————————————————————————————一、城市更新基本流程及发展历程二、拆迁补偿安置专项介绍三、深圳城市更新主要风险管理一、城市更新基本概念、流程及发展历程（一）城市更新概念———————————————————————————————————城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和《办法》规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：.•1、城市的基础设施、公公服务设施亟需完善；•2、环境恶劣或者存在重大安全隐患；.•3、现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；.•4、依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。（二）城市更新基本流程———————————————————————————————项目范围确定业主签署改造意愿委托书申报纳入城市更新单元规划制定计划批准纳入城市更新年度计划土地及房屋确权、登记签订拆迁补偿协议实施主体确认及建筑物拆除申请开发许可核发建设工程规划许可证开工许可证核发竣工验收证明（拆迁工作完成起36个月完成建设）办理房地产、回迁安置（二）城市更新基本流程———————————————————————————————注意要点：1、拆除重建类城市更新项目范围内的土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有权人不同或者存在多个权利主体的，可以在多个权利主体通过协议方式明确权利义务后由单一主体实施城市更新，也可以由多个权利主体签订协议并依照《中华人民共和国公司法》的规定以权利人拥有的房地产作价入股成立公司实施更新，并办理相关规划、用地、建设等手续。2、同一宗地内建筑物由业主区分所有，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意拆除重建的，全体业主是一个权利主体。————《深圳市城市更新办法》（2009年）（三）深圳城市更新发展历程——————————————————————————快速推进（2009----）《关于推进“三旧”改造推进节约集约用地的若干意见》、《深圳市城市更新办法》等大量法规政策的颁布，城市更新大大推进。发展阶段（2004-2009）对象：城中村、旧城区、旧工业区；04年成立“城中村”改造工作办公室以政府为主导，项目进行较快，但拆除重建进度慢探索阶段（1990-2004）对象：城中村；91年成立城中村改造小组因缺乏政策，财力支持发展缓慢起步阶段（1980-1990）对象：旧城区；重点区域：罗湖区，以政府部门为主导（四）城市更新政策介绍——————————————————————————————————时间名称2005《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》深府【2005】56号2007《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深圳办【2007】159号2007《关于工业区升级改造的若干意见》深府【2007】75号2008《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办【2008】35号2008《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》深府办【2008】93号2009《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》粤府【2009】78号2009《深圳市城市更新办法》市政府令211号2010《关于实行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知》深规土【2010】59号2010《深圳市人民政府关于深入推进城市更新工作的意见》深府【2010】193号2010《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则》深规土【2010】324号2010《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》2010《关于实行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知》深规土【2010】59号2011《城市更新单元规划审批操作规则（试行）》2011《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》2011《国有土地上房屋征收与补偿条例》国务院令第590号2012《深圳市城市更新办法实施细则》深府【2012】1号2012《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》深府办【2012】45号2013《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》深府令第248号二、拆迁补偿专项介绍（一）拆迁安置详细流程———————————————————————•1.1确定实施主体；•1.2业主调查；•1.3制定拆迁补偿方案；•1.4建筑物查丈；•1.5房屋产权确认；•1.6拆迁评估报告；•1.7拆迁谈判；•1.8签订拆迁补偿协议；•1.9申请相关许可。1、拆迁前期工作•2.1产权注销；•2.2建筑物清除；•2.3土地征转移交；•2.4用地面积确认；•2.5改造监管协议；•2.6申请建设用地报备；•2.7建设用地方案图和建设用地规划许可证；•2.8申请制作宗地图；•2.9申请签订土地使用权出让合同；•2.10办理三证。2、实施拆迁及土地移交1、拆迁前期工作1.1实施主体确定：•由区政府按有关规定和程序确定改造实施主体。•注意要点：房屋征收实施主体不得以营利为目的。建设单位和以营利为目的的房地产开发公司、物业管理公司等法人和其他组织均不得接受委托成为房屋征收实施单位，也不得与房屋征收实施单位存在投（出）资、被投（出）资的关系。1.2业主调查•对项目范围内的业主进行调查，调查内容包括人口、收入、拆迁补偿方式等。1、拆迁前期工作•房屋征收补偿方案应当包括以下内容：房屋征收范围、补偿内容、补偿方式、补偿标准、项目补偿费用概算；作为产权调换的安置房的区位、数量、安置房调换标准、套型面积和计算基本价格、过渡方式、临时安置用房标准等；拟定的签约期限和提前搬迁奖励期限；奖励与补助标准；房屋征收补偿费用账户；其他应当纳入补偿方案的内容。1.3制定拆迁补偿方案注意要点：辖区政府组织对拆迁补偿方案进行公示（公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。且不少于30日）；经房屋征收范围内占房屋总建筑面积1/2以上、且占房屋所有权人总数1/2以上的房屋所有权人同意，可要求组织召开听证会。计算房屋所有权人数时，房屋共同共有或者按份共有的全体共有人按一人所有权人计算。——《深圳市房屋征收与补偿实施办法》（2013年）深圳市人民政府令248号1、拆迁前期工作1.4建筑物查丈•对拆迁范围内的建筑物基本信息进行查丈，其信息包括建筑物数量、面积、用途、涉及业主的户数等。1.5房屋产权确认•对房屋产权进行确认。1.6拆迁评估报告•包括被征收房屋（含国有土地使用权）、构筑物、其他附着物和搬迁费、临时安置费、征收经营性房屋所造成停产停业补偿费、被征收房屋室内自行装修装饰费以及产权调换安置房的评估等。此外还包括房屋征收社会稳定风险评估报告，应当作出房屋征收风险等级评价，并提出可实施、暂缓实施或者不可实施的建议，评估机构应从房屋征收评估机构预选库选取。1、拆迁前期工作注意要点：1、对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。2、住宅房屋的被征收人选择货币补偿，但被征收房屋经评估的补偿价格低于该房屋在产权调换情况下本次房屋征收提供的所有产权调换房屋的平均市场评估价格的，房屋征收部门应当将该价差部分作为置业补助支付给被征收人。3、因被征收人不同意评估、测绘机构进场等原因导致房屋征收的评估、测绘无法正常进行的，房屋征收部门应当依法进行证据保全后，会同依照本办法确定的评估、测绘机构以实测占地面积、目测房屋层数等合理方式估定相关评估、测绘参数，以相关参数作为房屋征收的评估、测绘工作依据，最终确定被征收房屋补偿金额并作出房屋征收补偿决定，有类似被征收房屋的也可以比照类似被征收房屋的补偿金额予以确定。——《深圳市房屋拆迁管理条例及拆迁补偿标准》（2013年）1、拆迁前期工作•由房屋征收实施单位主导进行谈判1.7拆迁谈判•改造实施主体与所有业主签订拆迁补偿协议1.8签订拆迁补偿协议•根据《拆除重建类城市更新项目操作基本程序（试行）》（深规图（2010）59号），向新区管委会申请改造实施主体核准文件1.9改造实施主体核准及相关许可申请注意要点：1、单一主体可向规土委管理局申报，规土委管理局直接核准并予公示（15个自然日），公示结束后管理局核发高在实施主体核准文件。2、多个主体通过签订拆迁协议或作价入股形成单一主体，向新区管委会提出申请，新区管委会核准并予公示（15个自然日），公示结束后，新区管委会核发改造实施主体核准文件并抄送市规划国土委管理局。3、被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由房屋征收部门就被征收房屋的有关事项依法进行证据保全后，辖区政府应当在法定起诉期限届满之日起3个月内依法申请人民法院强制执行。1、拆迁前期工作2、实施拆迁及土地移交•房屋征收补偿协议签订时，被征收人应当按照协议的约定向房屋征收部门提交被征收房屋房地产权证书及注销房地产权证书委托书；没有房地产权证书的，应当提交相应的产权证明文件及放弃房地产权利的声明书。房屋征收部门应当及时向房地产登记机构办理注销手续。•改造实施主体在取得相关拆迁核准后，凭与业主签订拆迁补偿协议及有关资料向市房地产登记主管部门申请办理房地产证注销。2.1产权注销•改造实施主体对改造范围内的建筑物进行拆除。2.2建筑物清除•建筑物拆除完成后，改造实施主体持相关材料向办事处申请办理征转移交手续，办事处向新区申请，获转地批复后，改造主体持转地批复向规划国土部门申请办理土地入库手续。2.3土地征转移交2、实施拆迁及土地移交2.4用地面积确认•改造实施主体与新区管委会签订改造监管协议，约定公共设施用地移交、回迁安置、保障性住房建设等义务，并附加在土地使用权出让合同中。2.5改造监管协议•改造实施主体持更新单元规划批复、改造实施主体核准文件及其他有关资料向是规划国土委管理局申请建设用地报备，由城市更新科主办。2.6申请建设用地报备•改造实施主体持更新单元规划批复、改造实施主体核准文件及其他有关资料向是规划国土委管理局申请办理建设用地方案图和建设用地规划许可证，由城市更新科主办。2.7建设用地方案图和建设用地规划许可证2、实施拆迁及土地移交注意要点：1、被征收人对房屋征收决定、征收补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。2、采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法追究行政责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理被征收人对房屋征收决定、征收补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。。2、实施拆迁及土地移交•改造主体在取得项目建设用地方案图和建设用地规划许可证后，向市规划国土委管理局申请制作宗地图，由地籍信息科（或地籍与房地产管理科）主办。2.8申请制作宗地图•改造实施主体持项目建设用地方案图、建设用地规划许可证、宗地图向市规划国土委管理局申请签订土地使用权出让合同，由土地资产科主办，城市更新科协办。2.9申请签订土地使用权出让合同•参照新建建筑工程报建程序及流程。2.10办理三证1、存在问题强拆、血拆2.1政府帮扶工作不到位2.2拆迁补偿标准低2.3业主“安土重迁”观念或补偿要求过高2.4补偿不及时2.5拆迁评估机制不健全2、存在问题成因（二）拆迁补偿涉税问题——————————————————————增值税拆迁人征收。根据《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函〔2009〕520号）第二条的规定：“纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业——代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减