SKGF管控模式及组织结构方案

机密SKGF管控模式与组织结构方案第1页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案目录一．SKJT对SKGF的管控模式二．房地产企业组织结构案例研究三．SKGF管控模式建议四．SKGF组织结构方案第2页2013年11月14日保密文件，版权所有中国华润总公司华润股份有限公司华润集团有限公司64.89%华润置地有限公司SKGF管控模式与组织结构方案华润集团对房地产业务采取战略财务型管控模式房地产是华润集团三大核心业务之一，华润集团对其房地产业务的核心企业—华润置地有限公司，按照华润集团的6S战略管理体系进行管理；1.确定公司目标2.界定经理人权责3.有效的监督战略管理1.经理人行使决策权和控制权公司治理：集团控股层面6S战略管理系统公司管理：利润中心层面2.公司经营管理华润集团的6S管理系统包括：业务战略体系、全面预算体系、管理报告体系、内部审计体系、业绩评价体系及经理人考核体系第3页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案招商局蛇口工业区招商局蛇口全资企业其他股东招商局集团招商局国际招商局国际全资企业招商局集团对地产业务采取战略财务型控模式集团编制招商地产的中长期战略规划，审批年度预算总额；集团派代表进入董事会，通过相关指标考核（年度KPI），对公司管理层进行考核和激励，决定高管层人员的任免；地产管理层有独立的经营决策权；在投资方面，由集团派资深代表和招商地产高管组成一个投资委员会，对预算范围内每项重大的房地产投资行为（包括土地购买和项目公司收购）进行决策。49.46%招商局地产控股第4页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案中远集团对中远房地产采取财务型管控模式中远房地产中远集团及所属企业44%中化集团及所属企业44%WONDERLANDCAPITAL12%中远房地产是中远集团房地产业务的核心企业，中远集团以及所属企业合计共持有中远房地产44%的份；在人员任命上，中远集团任命中远房地产总经理，中化集团任命中远房地产财务总监，除此之外，中远集团不再任命中远房地产任何管理人员；中远房地产董事会负责对公司经营层的绩效考核；中远房地产的战略规划、预算、重大项目投资均由中远房地产董事会审批，中远集团各职能部门均不参与。第5页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案主体上市后，SKJT总部将成为纯粹型控股公司，建议通过上市公司股东会和董事会，采取战略财务型管控模式，管控的核心是战略规划、年度计划与预算及关键人力资源SKGF在集团战略规划的框架下，负责编制公司战略规划以及年度经营目标，通过董事会报集团审批后执行项目投资决策组织拟定并实施资本运营方案依照上市公司章程独立负责上市公司人力资源管理负责具体业务运营管理（如房地产项目策划、规划设计、施工、营销等）战略管理投融资管理人力资源管理运营管理SKJT审批上市公司的总体战略规划审批上市公司的年度经营计划与预算监控、考核上市公司年度经营计划完成情况审批年度投资计划审批上市公司资本运营方案界定股东会、董事会、经理层权责考核外派董事及高管人员高管人员激励提案、审批集团不干涉具体经营活动万科招商地产金地集团中粮地产中华企业股东授予董事会项目投资批准权限拟投资项目金额不超过公司最近一期经审计总资产50%。拟投资项目金额不超过公司最近经审计总资产50%以下的主营业务项目投资。公司在一年内购买重大资产金额不超过公司的总资产总额30%。公司在一年内购买、出售重大资产金额不超过公司最近一期经审计总资产30%。公司购买的资产总价较所购买资产经审计的账面净值溢价不超过20%；每项投资额不超过公司净资产值10%的投资项目投资金额在同一年度内（或十二个月内）累计不超过股东大会审议确定的该年度投资总额截止2005年12月30日总资产219.9亿元，净资产83.7亿元总资产85.4亿元，净资产37.8亿元总资产66亿元，净资产27.4亿元总资产19亿元，净资产12亿元总资产72.5亿元，净资产20亿元权限划分原则小结单笔项目总投资额以不超过总资产一定比例划分在一年内购买重大资产金额以不超过总资产一定比例划分项目总投资额在年度投资预算总额范围内收购的资产总价以不超过账面净值溢价的一定比例第6页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案案例研究：部分房地产上市公司投资权限划分天鸿宝业：董事会非风险投资项目授权不超过2亿元，风险投资项目不超过1亿元。资料来源：房地产上市公司的公司章程第7页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案目录一．SKJT对SKGF的管控模式二．房地产企业组织结构案例研究三．SKGF管控模式建议四．SKGF组织结构方案第8页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案房地产企业发展阶段不同，公司组织结构必须及时调整，以适应不断发展带来的业务和战略重心变化项目制组织结构矩阵制多项目组织结构区域中心制跨区域组织结构事业部制多项目组织结构案例：华润置地案例：万科集团案例：万通实业初始发展阶段高级发展阶段第9页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案总裁产品线运营线管理线监控线资金管理中心企划部财务管理部审计法务部项目管理部采购部创新研究部产品品类部办公室物业管理部人力资源部案例一：万科采用区域中心制四层级组织结构董事长董事会办公室万科采取的组织结构分为四条主线：产品线、运营线、管理线、监控线，同以前的组织架构相比，变动最大的是产品线，专门成立了创新研究部、产品品类部两个新部门，以更加坚定地执行在住宅产品市场实施成本领先和差异化结合的集聚化竞争战略长三角区域公司珠三角区域公司环渤海区域公司上海南京南昌昆山无锡深圳中山佛山东莞大连长沙广州沈阳鞍山北海成都武汉北京天津万科影视第10页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案集团总部战略管理•集团战略规划•集团战略实施过程监控投资决策•投资管理•内部资金结算•融资担保管理•项目投资决策资源管理•人力资源管理•信息管理•企业文化建设•品牌管理•公共关系管理•物业管理•制度管理经营监控•计划管理•预算控制•财务分析•经营目标考核•审计和法务•采购平台产品管理•市场研究•产品规划•创新研发•产品标准化其中，万科集团总部定位为五大中心第11页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案万科区域中心组织结构区域中心公司总经理企划部设计管理部成本管理部工程管理部总经理办公室财务部人力资源部地区公司A地区公司B地区公司C销售部项目部1项目部2项目部……项目部1项目部2项目部……项目部1项目部2项目部……第12页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案核心职能项目管理•财务管理•合同管理•预算管理••项目开发前期投资信息收集与合作伙伴初步沟通谈判••••前期工作规划设计外包审核材料和规模较小的建筑服务招标营销方案编制和组••织实施销售、售后服务物业管理项目公司施工管理•项目进度•工程质量•现场管理•安全管理•签证•验收万科地区公司和项目公司定位地区公司第13页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案副总经理项目发展总监设计总监工程总监营销总监财务总监成本部财务部项目发展部设计1部工程管理部营销部客户服务部物业公司设计N部工程项目1部工程项目N部地区公司组织结构（以天津为例）董事长总经理总经理助理SKGF管控模式与组织结构方案万科组织结构设计要点总结特点优势劣势部门设置•总部主管产品研发、融资、财务、拿地决策、人力资源，对下属公司严格审计•分公司更多只是执行机构•集权度较高•最有特色的是总部拥有强大的产品研发部门，对顾客的需求有深入的研究，使得产品很受欢迎•拥有强大的总部，分公司部门设置标准，而产品也比较标准，可以大量复制，具有很大规模效应，可以集团采购，可以降低材料成本•总部负责融资和财务管理严格，保证项目的资金充足•相对集权，决策速度慢，丧失一定机会层级设计管理幅度2013年11月14日•分公司各专业总监主管相应的部门，管理幅度小•物业管理部划归总部管理线，将物业管理作为核心竞争优势之一，显示对于客户及售后服务的关注，易于提升客户满意度•在层级体现专业分管，效率高，执行力强保密文件，版权所有•层级较多•跨部门协调成本高，管理难度大，需要较规范的管理体系支撑第14页第15页2013年11月14日保密文件，版权所有案例二：中海地产采用三层级组织结构中国海外集团中国海外发展有限公司中海地产股份公司北京公司项目公司（部）上海公司项目公司（部）广州公司项目公司（部）成都公司项目公司（部）长春公司项目公司（部）苏州公司项目公司（部）南京公司项目公司（部）中山公司项目公司（部）佛山公司项目公司（部）西安公司项目公司（部）SKGF管控模式与组织结构方案集团公司区域公司项目公司（部）第16页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案副总经理发展管理部行政公关部人力资源部规划设计中心营销策划中心财务资金部投资发展部审计部深圳管理委员会中海地产股份公司内部管理架构中海地产股份有限公司总经理第17页2013年11月14日营销策划部客户服务部行政公关部人力资源部设计管理部投资发展部财务部发展管理部物资部合约部项目一部项目二部项目三部保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案中海地产下属区域公司（以成都公司为例）内部管理架构中海发展（成都）公司总经理副总经理第18页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案中海地产股份公司定位战略管理中心•集团地产业务战略规划•集团地产业务战略实施过程监控•集团地产业务战略实施结果评价与战略目标调整资本运营中心•重大投资管理•债权、股权融资管理•融资担保管理经营监控中心•经营计划管理•资金计划管理•预算控制•财务分析•经营目标考核•审计资源管理中心•高层人力资源开发与管理•IT管理与服务•企业文化建设•品牌管理•公共关系管理核心职能业务指导中心•策划方案评审•设计方案评审•营销方案评审•供应商选择评审集团公司第19页2013年11月14日保密文件，版权所有区域开发中心•区域地产发展趋势研究•区域政府关系维护•市场调查•项目前期接洽•项目可研报告项目开发中心•项目策划•方案设计•分包商选择与管理•采购•工程管理•销售经营管理中心•人力资源管理•财务管理•项目考核•行政管理•物业管理•客户关系管理核心职能施工管理中心•项目进度•工程质量•现场管理•安全管理•签证•验收中海地产区域公司和项目公司定位区域公司SKGF管控模式与组织结构方案项目公司第20页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案案例三：华润置地采用二层级矩阵式管理结构营持SKGF管控模式与组织结构方案华润置地（北京）总部与各项目公司之间的权力划分行业／市场研究投资决策资金支持项目策划提出设计需求设计过程管理施工组织进度/质安招投标/成本/采购市场营销、销售客户服务物业管理华润置地总部项目公司决策阶段策划阶段施工阶段销售阶段运人力资源规划、招聘培训支绩效考核保密文件，版权所有2013年11月14日绩效考核的执行人力资源规划与招聘培训计划的编制，信息的收集薪酬管理与绩效考核第21页成立项目筹备组推动的策划组织施工成本控制配合销售公司编制营销方案编制和组织实施配合物业管理公司进行相关物业管理前期工作参与策划／设计确定设计院，并对整个过程进行管理材料、采购信息收集选择施工单位，工程监督组织采购对项目公司进行成本监督进行前期项目部组建资金使用按预算审批制负责行业／市场研究全面负责各分公司投资决策融资信息，资金支持总部统一调配资金，进行预算管理第22页2013年11月14日保密