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第一节市场分析一、2003年北京房地产市场宏观分析:(一)、2002年十六大刚刚开过，十六大吹响了全面建设小康社会的进军，中国小康社会住房标准已经确立，其具体内容是：到2020年，住房从满足生存需要，实现向舒适型的转变，基本做到“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”。“户均一套房”所包含的最主要内容就是达到每户拥有一套住宅的要求，这条标准对住宅的功能划分、保护个人私密提出了更高的要求。最终达到“户均一套房”的标准不仅要求这套房能够满足购房者的最基本生活需求，更要求这套房可以对住户的隐私进行良好的保护。“人均一间房”同样是一条力求强调住宅质量的标准。现在提出“人均一间房”的新标准，虽然没有从面积上给出一个具体的数值，但对于这间房应该提供给住户独立空间的标准是一定的。这说明我国在制定小康社会住房标准时已经更加注重住宅质量方面的要求。“功能配套”在小康社会中，人们应该生活在一个更加智能化的空间中，单独的饭厅、会客厅、书房等具有各自独立功能的生活空间将被越来越多的住户所需要，因此将“功能配套”作为小康住房标准之一来执行同样十分重要。“设备齐全”而在新出台的小康社会住房标准中，一个十分核心的内容就是“要将住宅从满足生存需要，实现向舒适型的转变”.从２００２年整个宏观经济来看，一个季度比一个季度好，处于上升的势头。宏观经济与房地产市场关系密切，宏观经济形势不好，房地产市场不会有好的发展。国家经贸委的统计数据显示，预计全年房地产投资平均增长幅度将达到３０％，明显高于同期全国固定资产投资增长率，这表明开发商及社会各界对房地产市场发展形势全面看好，因此纷纷加大了投资规模，这种态势还将会在今年持续下去。(二)、２００３年，北京市委房改造将达到10户,老百姓买房积极性的能量还将进一步释放。住房制度改革的几个主要举措，力度将不断加大。今年的房地产市场有四大政策：变实物分配为货币分配；大力发展经济型住房；全面开放二手房市场；大力发展住房金融。四大政策强劲推动今年楼市发展。(三)、现在我国的城市化水平是３７．８％，再过２０年可以达到５０％。每年有１～２个百分点的增长，这样算来，每年有１３００万至２０００万的农民进入城市。这是必然趋势，是多大的需求啊！给房地产业带来多大的拉动！所以不愁房子盖好后没人住，没人买。我国城镇居民现有的居住水平，人均居住建筑面积是２１平方米，每户人家就是一套７０平方米的房子。这远远不够，全面建设小康，每户应该达到１００平方米，人均３５平方米至４０平方米。这又是多大的需求空间！(四)、今年的经济适用住房明年的开发量不会少于今年。据市重大办有关负责人介绍，从今年开始，本市每年将新建经济适用房300万平方米，在连续四年的时间里，完成1200万平方米的建设任务，同时控制经济适用房价格、建设标准，并突出做好经济适用房的销售管理工作。今年，本市经济适用住房开发量不会少于300万平方米。目前，已经确定的2003年经济适用住房目有：长安新城二期、翠城二期、回龙观文化居住社区和天通苑后期、青年路小区二期、海瑞新城、次渠经济适用住房项目、乐城（西南二环附近）等等。(五),今年1月1日开始实行,由国家计委和建设部制定的《经济适用住房价格管理办法》.其中明确规定，经济适用住房价格将实行政府指导价。经济适用房的价格制定应当与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策。新办法规定：经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。其中计入房价的企业管理费和利润分别控制在2%和3%以内。对住宅小区内经营性设施的建设费用，开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用，各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用，各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款，以及按规定已经减免的费用等不得计入经济适用住房价格。《办法》还规定，经济适用住房价格由有定价权的政府价格主管部门会同建设主管部门在项目开工之前确定，并向社会公布。二今年经济适用房市场供应情况(一)、今年经济适用房发展重点.目前已基本确定的是：根据现实需求和现已开复工的情况，今年北京经济适用住房新开工面积不少于300万平方米，重点安排回龙观文化居住区以及天通苑的后期、长安新城和青年路小区的后期、西红门经济适用住房、垡头翠城、次渠以及西南二环、丽泽桥附近等项目的建设。上半年，北京市民可购买的经济适用住房楼盘分为两类，一类是“老”项目的后期建设，一类是新盘。1,在建项目，由东到西、由南到北，规模较大的经济适用住房项目有：A,由大成房地产集团公司开发、位于朝阳北路附近的青年路小区堪称是离CBD最近的经济适用住房项目，最高限价为3800元/平方米。今年上半年，除一期还有为数不多的房子外，即将推出二期。与一期相比，二期在建筑形式、环境设计等方面都有变化，一期的塔楼将不再出现，代之的是舒适度较强的板楼。B,位于西长安街延长线附近、西四环边上，由大成房地产集团公司负责开发销售的城西最大经济适用住房项目——长安新城上半年也将推出新楼。该项目最高限价为3950元／平方米，根据楼层、朝向等在价格上有上下浮动，但最高限价控制在3950元／平方米内。地理位置、德国设计、现代化的外立面、合理的户型和贯穿整个小区与四环绿化隔离带相贯通的园林是该项目的亮点。C,南城，本市售价最低的经济适用住房项目、位于西红门镇的瑞海新城自去年11月25日开始认购至今，一期54万平方米共4588套房目前已经基本认购完毕。今年上半年，预计将推出二期约20万平方米、2700多套住房。D,垡头的翠城也是今年南城中重要的经济适用住房项目，今年上半年，二期也将开始认购。E,北城的回龙观文化居住区和天通苑后期也是今年经济适用住房项目的建设重点。2,今年新建项目供应量由北到南，目前已经有关部门批准或正在核准中的规模较大的经济适用住房有：A,回龙观地区：今年上半年，回龙观文化居住区边上，另一家房地产公司也将推出一个10万平方米左右的经济适用住房项目。据该项目的操盘人透露，目前，小区名称尚未确定，但在3月份左右，该项目将开始认购并建设，最高限价也为2600元/平方米。B,丽泽桥—玉泉营一带：带有政府背景的北京新兴房地产公司将在西南二环丽泽桥一直往南到玉泉营环岛这个条状地带推出一个200多万平方米的经济适用住房小区。据该公司有关负责人透露，上半年，该项目将率先启动20万平方米左右的一期，最高限价也定在3900元/平方米左右，目前正在核准中。一期的户型都将以小户型为主。C,莲花河、广安门外小红庙南里一带，中房集团将推出一个建筑规模约在25万平方米左右的经济适用住房项目。据了解，该项目最高限价也在4000元/平方米以内，将由金网络投资顾问公司代理销售，推广案名暂定为“乐城”。D,方庄附近：位于方庄桥东南角，紧邻三环路的百万平方米经济适用房社区——世纪风景，即将在春节后开始放号销售。据开发商有关负责人表示，这个项目最高限价3840元／平方米。一期工程计划开工近20万平方米，每套房屋总价多控制在二三十万元，先行推出900余套房子上市销售，明年年底正式入住。除上面说到的规模较大的经济适用住房新项目外，今年上半年，有些单位自己建设的新开的“定向”供应的经济适用住房项目也不少。除此外，次渠等市政府早已经确定的经济适用住房项目也将在下半年推向市场。(二)、今年经济适用住房三个特点与往年的经济适用住房项目相比，今年的经济适用住房项目在区域分布、户型设计以及购买方式上将有三点不同。A，区域分布上“重南轻北”。从今年上半年即将新开盘的经济适用住房的分布情况看，经济适用住房项目开始“南移”，往年城北经济适用住房一枝独秀的局面发生了变化，南城出现了四五个百万平方米以上的大经济适用住房项目。业内人士认为，经济适用住房“南移”将给城南带来足够的人气儿，这一方面将有利于城南的开发建设，另一方面，价格低廉而有政府背景的经济适用住房将在竞争上以绝对优势打压城南商品房的价格，有可能也使城南的商品房率先出现降价现象。B，户型回归“经济”，以适用的小户型为主。以往以天通苑和回龙观文化居住区为代表的最早一批经济适用住房项目，大多以120平方米的三居为主力户型，甚至出现200多平方米的超大户型，使北京经济适用住房出现“单价虽低，总价不低”的局面。而今年，无论是“老”的经济适用住房项目，还是新开的经济适用住房项目，户型都出现“回归经济”的现象。西红门的瑞海80%的户型都在80平方米左右；长安新城将推出精装修的小户型“公寓”；新兴房地产公司的有关人员明确地表示，一期推出的20万平方米全以小户型为主，总价控制在30万元左右，让更多的人买得起；方庄附近的世纪风景户型也在60平方米至120平方米之间。C，定向销售多起来。以往，每开个新的经济适用住房项目，都出现老百姓昼夜排队购买的情景。今年，这种局面将有可能改善。根据有关部门最新发布的政策，国企住房困难职工、重点工程拆迁范围内的拆迁户、旧城改造中的拆迁户等可由政府部门安排专项经济适用住房供其优先购买。三、今年销售的经济适用房产品分析及对本案销售风险分析:(一)瑞海新城,长安新城,翠城项目分析1,楼盘名称：翠城类别：经济适用房(板楼)朝阳价格：3180元/平方米入住时间：最早入住日期2002-12-1开发商：北京住总开发有限责任公司推荐户型：1居室70.2平方米,2居室102.76平方米,2居室120.1平方米3居室122.60平方米,3居室139.49平方米项目概况：绿化率：35%总建筑面积：80000平方米交通状况：翠城位居东四环,北临京沈高速路,向西距东四环不到1000米,驱车只需10分钟即可到达国贸商圈项目描述:•翠城是北京住总集团开发建设的距CBD最近、规模最大的经济适用房项目。•翠城位于东四环东南，朝阳区垡头地区，北临京沈高速公路，距国贸10分钟车程，向西距东四环仅1000米，紧邻北京环城-~．4L带及古币公园、奥运公园、交通便捷、环境优美。•翠城规划总建筑面积近160万平方米，其中一期开发面积8万平方米为经济适用房项目，由10栋多层板式住宅组成，户型面积70一150平方米，南北通透，户户朝阳。特别是翠城独有的贯穿社区东西长近1000多米、宽约50米的绿色健康大道，及下沉式区广场，喷泉广场，中式园林，翠柏公园等景观为社区营造一片休闲意境。其提倡的绿色健康主题更为城市新兴区的全民健身运动增加新一亮点。2,物业名称:长安新城物业类型经济适用房最小户型91.11最大户型128.85建筑类型现浇剪力墙起价3950.0均价3950.0最高价3950.0物业状态部分现房所属区县丰台区采暖类型散热器项目地址丰台区永定路南1500米开工日期2000年06月01日开盘日期2000年01月01日最早入住日期2002年07月01日车位总数10000地下车位均价300.0项目描述:长安新城项目位于中华第一街-长安街南畔，项目东部健身、休闲广场紧邻西四环绿化带，项目规划用地47.3公顷，总建筑面积约100万平方米，是目前北京市西部最大的经济适用房项目。如果说四环路是北京城的一条环城项链，那么长安新城则是镶嵌在这串项链上最璀璨的一颗明珠！长安新城交通便利，一线地铁近在咫尺，十余条线路公交车穿梭于市区与项目之间。四环路的快速便捷可以使您迅速的到达市区的每个角落。3,项目名称:“瑞海新城”项目地址大兴西红门镇物业属性经济适用房占地面积545160M2总建筑面积413600M2开工日期2002-10-1竣工日期2004-12-1绿化率36%物业规模建筑类型多层目前状况期房车位总数容积率1.32周边配套中学价格现价格2280元/m2均价2280元/m2户型标准户型一居室二居室三居室四居室单位面积73.488.06102.68131.24项目描述:用地面积５８．７万平方米，建设规模７６．５２万平方米，经济适用住房建筑面积总共为７０万平方米，其余是配套公建。分为两期开发建设，一期用地面积４１．３６公顷，建筑规模５２．８５万平方米，其中经济适用住房４８．１７万平方米，其余为配套设施；