4房地产评估

第四章房地产评估房地产评估第四章房地产评估第二节房地产价格及其影响因素第五节房地产评估的成本法第四节房地产评估的收益法第三节房地产评估的市场法第六节房地产评估的剩余法第一节房地产评估概述第七节房地产评估的基准地价修正系数法第八节房地产评估的路线价格法第九节在建工程评估第一节房地产评估概述一、土地、土地权利及土地价格二、建筑物三、房地产及其特性四、房地产评估原则五、房地产评估的一般程序第一节房地产评估概述房地产的概念：房地产是土地和房屋及其权属的总称。也就是房产和地产的总称欧美国家没有房地产的概念，将房产和地产统称为不动产。在评估中可以分为土地使用权评估和建筑物评估。第一节房地产评估概述一、土地、土地权利及土地价格地球表面的陆地部分,包括内陆水域和滩涂。广义地看,土地是指陆地及其空间的全部环境因素，是由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体。土地具有两重性,因为它不仅是资源,也是资产。土地的自然供给:地球提供给人类可利用的土地数量.它反映了土地供人类使用的天然特性,其数量包括已利用的土地和未来可供利用的土地,即后备土地资源o土地的经济供给：在土地的自然供给的范围内,对土地进行了开发、规划和整治,以满足人类不同需求的土地供给。（一）土地及其分类第一节房地产评估概述一、土地、土地权利及土地价格按土地的经济用途可分为----工业用地、商业用地、住宅用地、交通用地、公用事业用地每;按土地的经济地理位置------城市土地分为城市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、远郊区、边远区等,现实中这种分类形式通常是以土地的等级表现出来的,如城市一级地、二级地等。按土地的所有权归属划分-------国家所有和集体所有;按土地的开发程度划分--------未开发的土地即生地,已经开发可供直接建设的土地即熟地,介于生地与熟地之间的毛地。土地的分类：DUODANPANDUAN第一节房地产评估概述（二）土地的特性1.土地的自然特性(1)位置的固定性。(2)质量的差异性(3)不可再生性。(4)效用永续性2.土地的经济特性（1）供给的稀缺性（2）可垄断性(3)土地利用多方向性(4)效益级差性(5)政策敏感性主在我国(6)保值增值性DUODANDUODAN第一节房地产评估概述(三)土地权利土地权所有权使用权租赁权抵押权在我国,城市土地的所有权属于国家,农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有。在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度,土地使用权可以拥有和转让,土地使用权出让最高年限①居住用地70年;②工业用地50年;③教育、科技、文化当卫生、体育用地50年;④商业、旅游、娱乐用地40年⑤综合或者其他用地50年。PANDUAN第一节房地产评估概述(三)土地价格马克思-----地价不是土地的购买价格,而是土地所提供的地租的购买价格,因此地价是地租的资本化。地价的特征:(1)地价是地租的资本化(2)地价是权益价格。(3)土地具有增值性(4)地价与用途相关。(5)地价具有个别性(6)地价具有可比性DOUDANX第一节房地产评估概述二、建筑物建筑物房屋构筑物地基、墙、门、窗、柱和屋顶桥梁、水井、隧道、水坝、烟囱、水塔、道路建筑物不仅包括了房屋和构筑物,而且还包括了与其不可分离的部分及其附带的各种权利。建筑物分类①钢结构;②钢筋混凝土结构;③砖混结构;④砖木结构;⑤简易结构。DOUDANXPANDUAN第一节房地产评估概述三、房地产及其特性(1)立位置固定性及区域性(2)长期使用性(3)大量投资性(4)保值与增值性(5)投资风险性(6)政策限制性(7)关联性(房地不可分割性)(8)价格互动性言DOUDANX第一节房地产评估概述四、房地产评估原则(一)最有效使用原则(二)不完全可替代性原则(三)合法原则(四)房地分估合一原则(五)地域原则DOUDANX第一节房地产评估概述五、房地产评估的一般程序(一)明确评估基本事项(l)明确评估目的(2)了解评估对象(4)签订评估合同(3)确定评估基准日(二)制定评估工作计划(四)选择评估方法并测算被估房地产价值(三)实地勘察与收集资料（五）综合分析确定评估结果并撰写评估报告书DOUDANX第二节房地产价格及其影响因素一、房地产价格的种类二、房地产价格的影响因素第二节房地产价格及其影响因素一、房地产价格的种类（一）根据权益的不同可分为所有权价格使用权价格其他权利价格(二)按价格形成方式可分为市场交易价格评估价格(三)按房地产前实物形态可划分为土地价格建筑物价格房地产价格基准地价----按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。基准地价评估以城市为单位进行。标定地价----市、县政府根据需要评估的正常地产市场中,具体宗地在一定使用年期内的价格。标定地价可以以基准地价为依据,根据土地使用年限、地块大小、土地形状、容积率、微观区位等条件,通过系数修正进行评估得到,也可以通过市场交易资料直接进行评估得到。(四)按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、整体价格楼面地价=土地总价格÷建筑总面积建筑总面积÷土地总面积=容积率楼面地价=土地单价÷容积率(五)其他价格类型公告地价申报地价第二节房地产价格及其影响因素二、房地产价格的影响因素(一)一般因素1.经济因素（1）经济发展因素（2）财政金融因素（3）产业结构因素2.社会因素(1)人口因素(2）家庭规模因素。（3)房地产投机因素(5)社会福利因素(4)教育科研水平和治安因素3.行政因素（1）土地使用制度与住房制度、地价政策。（2）城市规划、土地利用规划、城市发展战略（3）税收制度、投资倾斜、优惠政策（5）交通管制（4）行政隶属关系变更4.心理因素购买或出售心态、对居住环境的认同度、欣赏趣味、时尚风气、接近名家住宅心理、讲究门牌号码或土地号码、讲究风水、价值观的变化等。DOUDANX第二节房地产价格及其影响因素(二)区域因素1.商服繁华因素4.城市设施状况因素①基础设施:主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施。②F生活投施:主要包括学校、医院、农贸市场、银行电储蓄所、邮电局等设施。③文体娱乐设施:主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等设施。２．道路通达因素3.交通便捷因素5.环境状况因素DOUDANX第二节房地产价格及其影响因素(三)个别因素土地个别因素建筑物个别因素2.建筑物的个别因素(1）面积、结构、材料(2)设计、设备等是否良好(3）施工质量(4)法律限制(5）建筑物￡窘否与周围环境协调1.土地的个别因素(1)区位因素(2)面积因素、宽庭因素、深度因素(3)形状因素(4）地质因素(5）容积率因素(6）用途因素(7)土地使用年期因素DOUDANX第三节房地产评估的市场法一、市场法的基本思路二、市场法的适用范围三、市场法的计算公式四、市场法的操作步骤第三节房地产评估的市场法一、市场法的基本思路将待评估房地产与在评估基准日较近时期内己经完成的若干类似房地产进行比较、分析,并在交易实例价格的基础上进行各种差异因素修正从而得出待估房地产价格的一种估价方法。修正因素：交易情况、交易日期、区域因素和个别因素二、市场法的适用范围有类似的房地产交易实例三、市场法的计算公式被估房地产价格＝交易实例单价×交易情况修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×时间因素修正系数×被估房地产面积DOUDANX第三节房地产评估的市场法四、市场法的操作步骤（二）可比交易案例确定（一）交易资料收集案例应符合以下条件:①与被评估房地产的用途相同;②与被评估房地产所处的地区应相同,或在同一供求范围的类似地区;③与被评估房地产的评估目的及其相对应的价值类型相同;④与被评估房地产的建筑结构要相同或相似⑤与被评估房地产的评估基准日应接近,一般不应超过2年;⑥交易实例必须是正常交易或可以修正为正常交易。（三）因素修正1.交易情况修正交易实例价格Ｘ交易情况修正系数=正常价格交易实例价格Ｘ=正常价格１００（）DOUDANX第三节房地产评估的市场法例为评估某宗地甲的地产价格,选取了乙、丙两个参照地块交易实例。已知乙地块的交易双方具有某种关联关系,其土地使用权交易价格为6800元/平方米,丙地块系拍卖转让的土地使用权,拍卖价格为9000元/平方米;经分析,乙地块比正常情况低了10%,而丙地块拍卖价格则高出正常情况的16%。则:乙地块交易情况修正后的价格:6800×=6800X１１１．1%=7554.8(元/平方米)丙地块交易情况修正后的价格:930OX==9000×86.2%=7758（元/平方米）１００（１００－１０）100(100十１６）1.交易情况修正第三节房地产评估的市场法２.交易日期修正交易实例价格Ｘ交易日期修正系数=评估时点价格交易实例价格Ｘ=评估时点价格评估时点价格指数交易时点价格指数交易实例价格Ｘ=评估时点价格１００（）续前例,评估基准日是2005年7月1日,乙地块的交易日期是2004年8月1日,丙地块的交易日期为2004年9月30日。有根据有关统计资料,2004年1月1日至2005年8月1日,房地产业的平均价格每月上涨0.3%,则乙、丙的期日修正系数为:乙的期日因素修正率:(100+0.3×11)÷100=103.3%丙的期日因素修正率:(100十0.3×9)÷100=102.7%第三节房地产评估的市场法３.区域因素修正交易实例价格×区域因素修正系数=估价对象区域下的价格交易实例价格Ｘ=评估对象区域下的价格１００（）例如假设上述甲、乙、丙都属于商业用地,运用直接比较法对甲地进行区域因素修正结果如下表第三节房地产评估的市场法区域因素待估地块甲参照实例乙参照实例丙1.商服繁华程度2524292.道路通达程度2021223.交通管制109104.交通流量109115.商业区综合环境2017206.自然条件7797.规划因素878总分值10094109故参照地块乙、丙的区域因素修正率分别为:乙的区域因素修正率:100÷94×100%=106.4%丙的区域因素修正率:100÷109X100%=91.7%第三节房地产评估的市场法４.个别因素修正交易实例价格×个别因素修正系数=估价对象状况下的价格交易实例价格Ｘ=估价对象状况下的价格１００（）个别因素主要包括面积与形状、地质条件、临街深度假设上述地块甲、乙、丙的面积分别是4000平方米、4760平方米、3100平方米,其形状依次为正方形、三角形、三角形,其个别因素比较结果如表个别因素待估地产甲参照实例乙参照实例丙1.面积2021182.形状2523233.地质条件2524264.临街深度303227总分值10010094则参照地块乙、丙的个别因素修正率为:乙的个别因素修正率=100÷100X100%=100%丙的个别因素修正率=100÷94X100%=106.4%第三节房地产评估的市场法５.容积率修正交易实例价格×容积率修正系数=估价对象容积率下的价格交易实例价格Ｘ=估价对象容积率下的价格１００（）续前例,假设政府城市规划对甲、乙、丙的容积率最高限额依次为8、10、9,查阅该城市《容积率修正系数表》如表容积率...7.588.599.510系数...3.3503.4823.6113.7372.8603.981则：乙的容积率修正率=3.482÷3.981×100%=87.5%丙的容积率修正率=3.482÷3.737×100%=93.2%第三节房地产评估的市场法６.土地使用年期修正通过使用年期修正,可以消除由于使用期限不同而对房地产价格造成的影响nmrr)1(11)1(11年限修正系数＝ＫK一一将可比实例年期修正到被评估对象使用年期的年期修正系数;ｒ一一还原系数（还原利率）;m一一被评估对象的使用年期;n一一可比实例的使用年期。土地使用年期修正后的地价=比较实例价格×K例Ｐ１３６第三节房地产评估的市场法(四)房地产价值的确定经过各种因素的修正求出每个参照实例的单价，再取它们的平均值例：Ｐ１３７例：第二章市场法例题(五)综合应用举例Ｐ１