5房地产开发贷款

2019/8/61第五章房地产开发贷款引言：房地产开发贷款是过去相当长一段时间我国房地产金融业务主体，目前也是最主要的业务之一。房地产开发贷款是指放款银行向房地产开发商发放的用于房地产开发及其配套设施建设的贷款，包括住房开发贷款、经济适用房贷款、商业用房开发贷款及其它用于房地产开发所必须的配套设施建设贷款。其特点是：单项贷款规模大、受市场因素影响大、贷款对象较少但风险性较高。2019/8/62第一节房地产开发贷款程序第二节房地产开发的项目评估第三节房地产开发贷款贷后管理2019/8/63第一节房地产开发贷款程序房地产开发贷款的操作流程：递交申请→受理审查→项目评估→评级授信→借款审批→借款发放→贷后管理→收贷撤保2019/8/64一、房地产开发贷款申请1.借款人资格借款人申请房地产开发贷款的资格审查一般都比较严格，应该是证照齐全、资信条件好，特别是应该具备开发条件和能力，主要体现为：4证——《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程开工证》。2019/8/65人民银行121号文件的要求：①不得对未取得“四证”的房地产项目发放贷款；②不得对异地的房地产项目进行贷款；③商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款；④房地产开发企业申请银行贷款,其自有资金应不低于所开发项目总投资的35%;⑤不得对存在拖欠工程款行为的借款申请人发放贷款；⑥房地产类的贷款必须归入“房地产贷款”会计科目核算，严禁对房地产开发企业发放流动资金贷款。2019/8/662.申请贷款资料在申请房地产开发贷款时，开发商必须向贷款银行提供如下资料：⑴单位资料包括各种证照、公司章程、会计报表、注册资料、税务资料、房地产经营资质证书、贷款申请报告、公司最高权力机构授权书、公司主要领导资料、抵（质）押物或保证人的相关材料。2019/8/67⑵项目资料项目资料要求更加严格，必须如实提交，否则被否决的可能性特别大。包括——项目立项批文、可行性研究报告及项目预算报告；建设用地规划许可证；建筑工程规划许可证；土地出让合同及规划红线图、国有土地使用证；地价缴交凭证复印件；施工许可证；房地产预售许可证；合作项目需提交合作开发合同或有权部门批准合作开发的批件。2019/8/68房地产项目的立项批准文件和“四证”的取得程序通常开发商按如下程序进行房地产开发与经营的：选地盘——项目可行性分析——在计划部门立项——初步设计——在国土部门办理土地审批——领取《土地使用证》——在城市规划部门办理建设用地性质审批——领取《建设用地规划许可证》——在城市规划部门办理工程规划审批——领取《建设工程规划许可证》——在建设门办理开工审批——领《建设工程开工许可证》——进行房地产开发建设——主体工程封顶（高层为投入建设资金达到总额的2/3）——领取《商品房预售许可证》—进行销售2019/8/69二、房地产开发贷款调查由于房地产开发贷款的单笔金额一般都相当大，如果审查不严造成的损失或风险特别巨大，银行的审查工作都会做的特别仔细，开发商如果真的希望得到贷款一般也会比较合作，提供真实情况，否则就有欺诈嫌疑。具体的调查包括如下内容：2019/8/6101.对借款人资格的核查⑴调查借款人的基本情况⑵了解企业经营班子真实情况⑶审查企业的财务管理制度及相关财务信息财务指标：营运能力、盈利能力、还本付息能力⑷了解借款人的诚意和过往的合作情况2019/8/6112019/8/6122.调查核实项目情况⑴详细掌握项目的基本情况⑵了解项目的前期准备工作，特别是“4证”是否齐全⑶审查项目的可行性及抗风险能力⑷审查贷款项目工程预算报告是否合理、真实⑸项目市场前景及经济效益预测与敏感性分析2019/8/613注意“四证”的颁发时间,确认“四证”的有效性目前我国政府部门颁发的项目“四证”具有时间限制，如开发商未按“四证”的要求办理相关手续或开工建设，则有可能导致“四证”的失效，这些规定主要有：1、开发商取得建设用地规划许可证后，如建设用地被依法收回土地使用权或者建设用地超过两年未使用，则由城市规划行政部门撤消其建设用地规划许可证。2、开发商在取得《建设工程规划许可证》后，应在6个月内申请开工，逾期未开工又未申请延期或申请延期未获批准的，《建设工程规划许可证》即行失效。3、建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工，因故不能按时开工的，应当向发证机关申请延期，延期以两次为限，每次不超过3个月，既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。2019/8/6143.核实确定担保方式抵押物是否真实，质押物是否具备质押条件，担保者是否真实、承诺是否真实可信，担保者的资信是否真实、有效……等等。2019/8/615三、核定信用等级，提出审查意见贷款调查部门经实地调查并严格按照相关程序进行分析后，编写和提交调查报告，由贷款审查部门进一步的审查核实，最后由信贷决策部门作出决定。企业的信用等级有“四等十级制”评级等级，具体为：AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C、D。（1）A等AAA级企业的信用程度高、债务风险小。该类企业具有优秀的信用记录，所在行业健康发展，经营状况佳，盈利能力强，持有充足而稳定的现金流量，发展前景广阔，不确定性因素对其经营与发展的影响极小。2019/8/616AA级企业的信用程度较高，债务风险较小。该类企业具有优良的信用记录，所在行业稳定发展，经营状况较佳，盈利水平较高，持有充足的现金流量，发展前景较为广阔，不确定性因素对其经营与发展的影响很小。A级企业的信用程度良好，在正常情况下偿还债务没有问题。该类企业具有良好的信用记录，行业稳定，经营处于良性循环状态，现金流量比较充足，可能存在一些影响其未来经营与发展的不确定因素，进而削弱其盈利能力和偿债能力，但这些因素对该类企业偿还无担保债务、履行特定契约或承诺的能力和意愿的影响较小。2019/8/617（2）B等BBB级企业的信用程度一般，偿还债务的能力一般。该类企业的信用记录正常，行业保持稳定，但是没有增长，现金流量充足性一般，其经营状况、盈利水平及未来发展易受不确定因素的影响，偿债能力有波动，具有一定的违约风险。BB级企业信用程度较差，偿债能力不足。该类企业具有较多不良信用记录，行业不稳定或下降，现金流量不足，未来发展前景不明朗，含有投机性因素。B级企业的信用程度差，偿债能力较弱。行业波动或不稳定，现金流量充足性较差，违约风险和损失的严重程度较大。2019/8/618（3）C等CCC级企业信用很差，几乎没有偿债能力。产品的市场份额大幅度下降，现金流量充足性很差，违约风险和损失的严重程度很大。CC级企业信用极差，没有偿债能力。行业或地区经济状况恶化，现金流量充足性极差，违约风险和损失的严重程度极大。C级企业正常经营产生的现金流量长期为负值，基本无信用。（4）D等D级企业没有信用，企业已濒临破产。2019/8/619四、房地产开发贷款的审查与审批1.贷款审查的主要内容贷款审查是根据贷款的“效益性、安全性、流动性”原则和贷款投向政策，对调查部门提交的报告进行核实审查，并经相关程序后提出决策建议，由银行的相应决策部门进行审批。⑴审查调查部门提供的数据、资料是否完整。⑵审查贷款投向是否符合规定。⑶审查项目的评估情况。⑷审查贷款是否合法、合理，借款人是否可靠。⑸审查贷款期限。房地产开发项目贷款最长期限为3年，建筑业短期贷款最长不超过1年。（6）审查担保的合法性、合规性、可靠性。质押贷款：存单、国库券等有价证券抵押贷款：房地产、营运车辆抵押贷款俣证贷款：1）俣证人必须是具有贷借款人清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，公益事业单位、无企业法人授权的分支机构不能作保证人；2）核实保证人保证意见的真实性、合法性，如股份公司要有董事会决议；3）审查保证人的保证能力。2019/8/6202019/8/621⑺复算贷款风险度、贷款资产风险度贷款项目综合风险度=贷款方式风险系数*[企业信用等级系数*（１－Y）+项目风险等级系数*Y]Y=投资总额/（企业净有形资产+投资总额）贷款资产风险度=（正常贷款金额*项目贷款风险度+逾期贷款金额*项目贷款风险度*1.3+呆滞贷款金额*项目贷款风险度*1.8+呆账贷款金额*项目贷款风险度*2.5）/贷款总额⑻审查有无超规模贷款。企业贷款总余额有无超过该企业贷款最高限额，授信额有无超过单个企业贷款占全行贷款总额最高比例10%。⑼按照授权授信管理办法，确定最终审批人。贷款审查意见中的主要内容和结论由审查岗人员填入《房地产开发贷款申请审批表》交审查主管复审。2019/8/6222019/8/6232.贷款的审批⑴贷款审批人在授权范围内签批贷款，并决定贷款的种类、金额、期限、利率方式。⑵需上级审批的应进行新的审查手续，并最终由有决定权的相关机构或个人批准。⑶贷款经批准后，由调查部门办理发放贷款手续；不同意的应说明理由并退还相关资料。2019/8/624五、贷款的发放房地产开发贷款的发放比较复杂和严格，经过一系列的相关手续后，最后由信贷员填写贷款划款凭证，经借款人认定，并逐级审批签发后，交由会计部门根据项目进度情况及有关约定，分期、分批将款项直接转入借款人在贷款银行开立的专户。2019/8/625第二节房地产开发贷款的项目评估一、房地产开发项目评估概述贷款的“三性”始终是银行的生命线，房地产开发贷款也必须严格遵循该项原则，进行一系列的评估，以保证贷款的效益性、安全性和流动性。2019/8/6261.评估应具备的基本条件⑴贷款经贷款银行的有关部门受理初审，基本符合有关贷款的基本条件。⑵项目符合国家产业政策、房改政策，项目审批程序合规、合法。⑶借款人已经取得项目立项批准文件，“四证”等法律文件有效、真实、可靠。⑷项目开发成本构成明确，融资方案、渠道合法合规，自有资金来源和比例符合有关规定。⑸已完成可行性研究报告。⑹借款人符合《贷款通则》和贷款银行的有关规定。⑺借款人已提供相关的经注册会计师审核的财务报表。2019/8/6272.评估程序⑴审核项目是否具备评估条件。⑵抽调评估人员组成评估小组，确定主评估人，制定评估工作计划。⑶现场调查、收集、整理资料。⑷对资料进行分析、研究和测算，作出预测和评价，编写评估报告。2019/8/6283.评估内容⑴借款人评估⑵项目建设条件评估⑶审查评估⑷投资估算和筹资评估⑸偿债能力评估⑹贷款风险分析2019/8/6294.评估报告的编写要求评估报告是评估工作的最终成果，应以“实事求是、客观公正”为原则，报告要求有事实、有数据、有分析、有结论，重点突出、简明扼要、条理清楚。标准的报告应包括：封面、正文、附表等部分。范例：《房地产项目贷款调查评估报告》2019/8/630二、借款人评价借款人是房地产开发的主体，也是借款的主体，贷款的效益性、安全性与其密切相关，借款人评价是贷款评估的基础和起点。借款人评价有所谓的5C原则，即——Character品行：是否有清偿债务的意愿Capacity能力：是否有法律上和经济上的还款能力Capital资本：资财的价值、性质和数量Collateral担保品：证明借款人的信用ConditionofBusiness经营状况：分析借款人信用的因素2019/8/6311.借款人非财务评价借款人非财务评价就是对借款人的基本情况进行必要的客观评价，为此必须通过如下方法进行现场和历史调查：⑴听取企业负责人介绍，了解企业的经营特点。⑵查阅档案文件，了解企业的发展历史和组织现状。⑶了解区域宏观经济发展态势，分析企业在当地的地位、作用⑷了解相关的政策法规，掌握行业发展态势及受各种因素的影响及其响应。⑸咨询管理当局，了解企业的诉讼事项和关联交易等情况。2019/8/6322.经营者素质及管理水平评价⑴评价的基本内容分析主要领导人员的经历、业绩、信誉和能力，分析企业的生产经营管理状况，评价其经营管