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一、房地产的概述1、房地产的概念和分类房地产是房产和地产的总称。房地产也称不动产，其含义有广义和狭义之分。房地产在物资上有三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。广义的房地产是指土地、土地上的永久性建筑物、基础设施，以及诸如水和矿藏等自然资源，还包括与土地、房屋所有权有关的所有权利或利益，与分析房地产有关的知识，以及经营房地产买卖的商业界。狭义的房地产是指房屋的建筑部分与建筑地块有机结合的整体和它们衍生的各种物权。房产是房屋及权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房产可归私人所有，单土地属于国家和集体所有，业主只拥有一定年限的使用权。因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占用土地的使用权。房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。2、房地产的特性（1）房地产位置的固定性土地是自然的生成物，它的位置是不可移动的。房屋是建筑在土地上的，由此决定了房屋等建筑物是不可移动的。房地产位置上的固定性使房地产的使用受到的地理位置的制约和影响。（2）房地产地域的差别性房地产地域的差别性使每一宗房地产的价值都不相同。甚至在同一住宅，或者同一栋楼的同一层中的不同单位的房屋价值也会有所不同。（3）房地产的高值耐久性建筑在土地上的建筑物和构筑物。一般使用年限都很长，一般也要及十年，有的甚至长达上百年。房地产产品作为消费品价值也比较昂贵。（4）房地产的保值和增值性房地产商品在国家政治、经济形式稳定的情况下，其价格呈不断上升的趋势，即房地产具有保值和增值的性质。房地产的这种性质主要是由于城市的土地性质决定的，土地的有限性和不可再生性使城市土地处于稀缺状态。由于人们对土地需求的日益增加，使房地产产品价格呈上升趋势。3、什么是房地产市场？答：房地产市场分广义的和狭义的两类。广义的房地产市场，包括土地的出让（或批租）、转让、抵押、开发、房产的买卖、租赁、转让、互换、抵押、信托以及一些房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。狭义的房地产市场就是房地产商品进行交易活动的地方或场所。也就是房地产商品在供给与需求的相互作用中，通过流通实现其价值。4、什么叫房地产交易？答：城市房地产管理法所称的房地产交易，包括房地产转让，房地产抵押和房屋租赁。其中房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。5、什么叫地产？答：是土地的经济形态，是土地财产，即在一定的土地所有制关系下作为财产的土地。6、什么叫地产业？答：是指从事城市土地开发、经营与管理的行业；是房地产业的重要组成部分，属第三产业范畴。二、房地产土地开发使用制度1、什么叫土地？答：原始状态下的土地是一种自然资源，即未经人类开发的自然界原有的处女地，与空气、阳光、天然水、野生林等资源一样，是一种自然物，是人类生存、发展的必要条件。广义的土地是一垂直系统，包括地球表面至地心以及大气层一定垂直距离的空间面积，由多种因素组成，包括土壤、地貌、植被、岩石、水文、气候以及受人类活动影响的地理位置组成的一个独立的自然综合体。狭义的土地一般指地球表面构成陆地的土壤层，通常称之为地皮或地表。城市土地是指城镇建制范围内的土地。1公顷=10000平方米=15亩，1亩=666.67平方米2、土地所有权土地所有权又称土地产权，是物权的一种。它的主体是土地所有者，客体是土地，它的含义是土地所有者在法律规定的范围内享有对土地占有、使用、收益、处分的权利。我国实行的是城市土地属于国家所有，农村土地属于集体所有的土地制度。3、土地所有权的权能（1）土地占有权：是指依法对土地实行掌握和控制的权利。（2）土地使用权：是指土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利。（3）土地收益权：是指依法收取土地所产生的自然或法定的利益的权利，包括收获土地上生长的农作物，收取出租土地的地租等。（4）土地处分权：是指依法处置土地的权利，包括出租、出卖、赠送、遗赠、抵押等。4、土地使用权：是指土地使用者根据国家法律和与土地所有人签定的有关规定，对国家或集体所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。5、土地使用权出让：是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让又称“批租”，属于房地产一级市场。6、土地使用权出让的特征（1）土地使用权出让是一种国家垄断行为。（2）土地使用权是有限的。年限届满时，土地使用蛰可以申请续期。（3）土地使用权出让是有偿的，其本质是国家凭借土地所有权取得的土地经济效益。（4）土地使用权享有者享有的范围不含地下之物。土地使用者不因其享有土地使用权而对地下的资源、埋藏物和市政公用设施等享有权利。7、什么叫土地使用权划拨?答：是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。8、土地使用权出让的方式：协议、招标和拍卖。（1）协议出让：是指土地的出让方和受让方通过协商方式有偿出让土地使用全的方式。一般多用于工业及政府为调整经济结构而给予优惠政策的项目。（2）招标出让：是指在规定的期限内，由符合条件的单位或者个人，以书面招标形式，竟投某块土地的使用权，由招标人根据一定的要求，择优确定土地使用者的出让方式。适用于开发性用地或者较高技术性要求的建设用地。（3）拍卖出让：又称竞拍，是指土地所有者的代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权友谊受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竟投，按照“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。主要适用于投资环境好，赢利大，竞争性很强的金融业、旅游业、商业和娱乐用地。9、土地使用权出让的年限《中华人民共和国城镇土地城镇土地使用权和转让暂行条例》规定了土地使用权出让的最高年限，根据土地的用途分别为：（1）居住用地70年（2）工业用地50年（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年（4）商业、旅游、娱乐用地40年（5）综合或其他用地50年这个最高年限是一次性出让签约的最高年限。土地使用权年限届满时，除非出让合同中另有规定或城市规划部门另有规定，土地使用权受让人可以继续申请使用，并重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金，办理土地使用权登记手续。10、什么是生地？答：待开发的国有土地叫生地。这类土地主要指离城镇较远、无市政基础设施、未开发利用的土地。11、什么叫熟地？答：已完成市政基础设施建设的国有土地叫熟地。这类土地主要是指完成七通一平的土地。12、什么叫毛地？答：已有地上建筑物及附属设施的国有土地叫毛地。这类土地主要指地上原有建筑物，附属设施将被改建的土地。13、什么叫用地性质？答：是指规划用地的使用功能。14、什么叫用地面积？答：是指规划地块划定的面积。15、什么叫用地红线？答：是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界限。16、什么是土地的一级市场和二级市场？答：我国城市土地经营主要有两种形式，即土地使用权的出让和转让。土地的一级市场就是指政府以土地所有者的身份向建设用地单位或土地经营单位（主要是房地产开发公司）有偿、有限期地出让土地使用权，并收取土地使用权出让金的土地经营市场。土地的二级市场是指土地使用者或土地经营单位（包括房地产开发公司）有偿地将土地使用权横向转让他方的市场；其中包括出售、交换、赠与，也包括土地使用权出租、抵押市场。三、房地产经营管理及销售1、房地产业的概念和内涵房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。房地产业是一个巨大的产业体系。具体来说，房地产业包括：（1）土地开发和再开发；（2）房屋开发和建设；（3）地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押；（4）房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等；（5）房地产中介服务，包括咨询、估价、测量、服务、服务公证等；（6）房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代购代付等（7）房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融投资等确切的说，房地产行业包括开发、经营、管理、服务等各个环节或过程的经济活动。各类经济组织和经纪人以及各类技术人员，构成了上述诸要素的有机体系。2、房地产业与建筑业的关系房地产业与建筑业之间既有区别又有密切联系。建筑业是属于第二产业，属于物质生产部门。房地产业则兼有开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。一般将从事房地产开发和经营的企业和组织称为开发商或发展商，将从事房屋建设和设备安装的企业称为建筑商或承建商。在项目开发和建设活动中，房地产企业和建筑企业往往形成甲方和乙方的密切合作关系。3、房地产开发经营的主要阶段和过程（1）建设工程项目设立和企业组建（2）房地产建设工程项目规划与审批（3）土地使用权的取得（4）征地与拆迁（5）工程建设与管理（6）房地产的租售管理（7）房地产的物业管理4、房地产经营：主要是指处于流通领域的房地产租赁、销售等经济活动。5、房地产销售经营：是房地产企业经营的一种重要方式，根据销售房地产时是否建成，房地产销售经营分为房地产开发项目转让和商品房销售两种形式。6、房地产开发项目转让：是指房地产企业依法取得土地使用权以后，经过一定的投入和开发建设活动，达到房地产转让条件但尚未按照土地出让合同的要求完成建筑任务时。将开发项目转让给他人继续开发建设的行为。7、商品房销售：是指房地产开发企业将其开发建设的房屋，包括房基地、院落土地和其他附属用地，作为商品运用不同的途径，通过市场销售单位和个人，满足生产和生活的需要，实现房地产商品的使用价值和价值，获取最佳经济和社会效益的经营活动。8、商品房预售：是房地产开发企业为了加速资金周转，在开发项目的设计图纸已经确认，完成一定的开发工作量，但房屋尚未建成时，企业向房地产管理部门申请取得预售许可证以后，即刊登广告，按图纸出售的销售方式。9、合法预售房地产应具备哪些条件？凡是在以市场地价取得的土地上兴建的商品房地产，具备下列条件后，可以公开发售：（1）土地使用权已依法登记，取得房地产权利证书。（2）取得《建筑许可证》和《开工许可证》（3）除付清地价款外，七层以下（含七层）工程主体封顶，七层以上工程投入开发建设的资金已达工程款投资总额的2/5并经注册会计师验资（4）房地产发展商和金融机构已签订了预售款监管协议（5）领取了《房地产预售许可证》。10、商品房出售符合的条件：（1）房屋的产权必须是清晰的，有合法的产权证件。（2）经过改建和扩建的房屋，产权的所有者必须在房地产管理部门办理变更登记手续后，才能进入市场进行交易。（3）凡以优惠方式购买的共有住宅或优惠方式建造的住宅，原产权单位或房地产管理部门有优先购买权。（4）出售已经出租的房屋，必须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买的权利。（5）出售共有人的房屋，出售人必须提共有人同意或为委托出售的证明文件。在同等的条件下，房屋共有人有优先购买权。（6）对于继承、赠予等方式取得的房屋，必须在办理合法受后，才能投入房地产交易市场。11、不能投入房地产交易市场进行交易的房屋：（1）没有合法的证件的房屋（包括违章建筑的房屋）。（2）有产权争议的房屋。（3）已经批准征用或划拨土地使用权范围内的房屋。（4）经人民法院裁定限制产权转移或经人民法院批准代管的房屋。（5）未领取房屋所有权的外国侨民的房屋。（6）因其他特殊情况不能出售的房屋。12、现售：是指商品房销售并订立销售合同时，商品房已经建成并按国家标准验收合格，按照销售合同交付房款后，即可投入使用的销售方式。13、什么是建筑工程的竣工与验收？答：竣工验收是建筑产品生产的最后一个环节。所谓建筑工程项目的竣工，指一个建筑工程项目经过建筑施工和设备安装之后，达到了该项目设计文件规定要求，具备了使用和投产的条件。竣工后，承建单位向建设单位办理交付手续时，需经建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，认为合格后办理工程接受手续，把产品呈交给建设单位，这一交接过程称之为验收。14、“五证两书”《建设用