房地产估价报告

房地产估价报告房地产估价报告本文简介：房地产估价报告估价项目名称：**高新技术产业开发区人民法院委托的位于长春高新开发区超越大街以东、越达路以北的房地产市场价值进行评估估价委托人：**高新技术产业开发区人民法院房地产估价机构：**通汇房地产估价有限责任公司法定代表人：***地址：**市西安大路1863号资质等级：贰级联系电话：0431-房地产估价报告本文内容：房地产估价报告估价项目名称：**高新技术产业开发区人民法院委托的位于长春高新开发区超越大街以东、越达路以北的房地产市场价值进行评估估价委托人：**高新技术产业开发区人民法院房地产估价机构：**通汇房地产估价有限责任公司法定代表人：***地址：**市西安大路1863号资质等级：贰级联系电话：0431-87***055注册房地产估价师：***(注册号2220060050)***(注册号2220160039)估价报告出具日期：二零一九年二月三日估价报告编号：*通汇估字(2019)第007号致估价委托人函**高新技术产业开发区人民法院：**通汇房地产估价有限责任公司接受**高新技术产业开发区人民法院的委托，于2018年8月31日、2019年1月15日派出房地产评估人员，对位于**高新开发区超越大街以东、越达路以北10000平方米商业服务业用地和5栋建筑物（总建筑面积9511.06平方米）及附着物实施了实地查勘、产权界定、市场调查与询证。根据国家有关法律、行政法规、技术规范及贵方提供的各项有关文件资料，并经现场查勘，估价人员根据估价目的、遵循估价原则、按照估价程序、选用适宜的估价方法（土地采用市场比较法、房屋采用成本法），并在综合分析了影响房地产价格的各项因素基础上确定该房地产估价结果如下：估价目的：为委托方司法鉴定提供参考依据而评估房地产市场价值。价值类型：市场价值。估价对象四至：东至高新越达科技园、西至超越大街、南至企业、北至越达路。估价结果：估价对象在价值时点2019年1月15日的房地产市场价值为73,801,721.00元。人民币大写金额：柒仟叁佰捌拾万壹仟柒佰贰拾壹元整。（估价结果详见下表）评估结果明细表房屋权属证明项目名称结构层数建筑面积(㎡)评估单价（元/㎡）评估价值（元）1《建设工程规划许可证》（附件）、《建设用地规划条件》、《国有土地使用证》综合楼（办公楼）钢混结构6层6,230.1321920,054,6922联合厂房（充电站）钢混结构3层3,20429899,576,7563北门卫混合结构1层35.31270695,5494西门卫混合结构1层26.17261468,4085配电室（泵房）混合结构1层15.48234636,316小计9,511.0629,831,721土地权证编号项目名称用途类型土地面积(㎡)评估单价（元/㎡）评估价值（元）1长国用（2010）第2010091000836号国有土地使用权商业服务业出让10,0004,39743,970,000合计73,801,721大写人民币：柒仟叁佰捌拾万壹仟柒佰贰拾壹元整特别提示：1、估价结果包含建筑物和土地及附着在土地和建筑物上的与估价对象功能相匹配的不可移动的设施（含装修部分）及附着物价值，不包括估价对象内部动产及附于估价对象的债权债务、特许经营权能等其它财产和权益；2、本估价报告使用期限自本估价报告出具之日起至正式报告出具日；3、欲知详情，请阅读本估价报告全文。本估价报告一式五份，估价方存档一份，提交委托人四份。此致**通汇房地产估价有限责任公司法定代表人：**二零一九年二月三日目录一、估价师声明1二、估价的假设和限制条件3（一）估价假设条件3（二）估价限制条件3三、房地产估价结果报告6（一）估价委托人6（二）估价机构6（三）估价目的6（四）估价对象概况6（五）价值时点9（六）价值类型9（七）估价依据9（八）估价原则10（九）估价方法11（十）估价结果12(十一)估价人员及估价机构13（十二）实地查勘期13（十三）估价作业期13（十四）估价报告应用的有效期13四、附件14一、估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业的分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T508132-2013）进行分析、形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我公司房地产估价人员于2018年8月31日、2019年1月15日已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。该实地查勘限于估价对象的外部及可能情况下的内部情况。除非另有协议，估价人员不承担对估价标的物建筑结构、质量进行调查的责任，不承担对其它被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检测的责任，评估人员也未对设备、设施进行测试。查勘人：中国注册房地产估价师贺会军关琳琳6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7、本估价报告依据了委托人提供的相关资料，提供资料方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。8、本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不应向委托人及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。9、本估价报告的全部或其部分内容不应发表于任何公开媒体上，无论报告是否加盖公章，其知识产权和解释权均为估价方所有。10、本次评估的范围：依据《司法鉴定委托书》记载的内容及要求，房屋的建筑面积及用途的确定由委托人提供的《测绘报告》及《建设工程规划许可证》（附件），土地面积及用途依据《国有土地使用证》为依据，其真实性、合法性由委托人负责。11、本报告的估价结果包含建筑物和土地及附着在土地和建筑物上的与估价对象功能相匹配的不可移动的设施（含装修部分）及附着物价值，不包括估价对象内部动产及附于估价对象的债权债务、特许经营权能等其它财产和权益，提请报告使用人注意。12、本估价报告一式五份，估价方存档一份，其他六份交由委托人。声明人：注册房地产估价师姓名注册号估价师签名签名日期***22200600502019年2月3日***22200600392019年2月3日二、估价的假设和限制条件（一）估价假设条件一、一般假设1、估价人员对此次估价所依据的估价对象的权属、面积、用途等资料进行了检查，无正当理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性，并且该资料未经有关行政主管部门核实，本次估价以委托方提供的资料合法、真实、准确和完整为假设前提。2、估价人员对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，无正当理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定时，本次估价以房屋安全、施工质量合格为假设前提。二、未定事项评估中由于委托方没有提供《建设工程施工许可证》及相关税费票据，所以本次估价过程中的关于前期及附属工程费的取值依据估价常规取值。三、背离事实假设本次评估中估价对象状况与估价对象的实际状况一致，无背离事实假设。四、不相一致假设本次评估中《国有土地使用证》用途为商业服务业，与估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途一致，权属证明上的权利人一致，估价对象的名称或地址一致，无不相一致假设。五、依据不足假设本次评估中依据充足，无依据不足假设。（二）估价限制条件1、估价报告中市场价值为估价对象在2019年1月15日公开市场上最可能形成的客观合理的价值，假设条件如下：1）存在一个自愿销售的卖者和一个自愿购买的买者；2）买卖双方的行为都是精明和谨慎的，且双方有进入市场的自由，以及完全掌握当前房地产市场信息的能力；3）估价对象在公开市场上自由转让，交易条件公开且不具有排他性；4）在价值时点前，相对于估价对象的特性和房地产市场状况而言，有一段合理的洽谈交易周期，在此周期内，市场状态和价格水平是静止不变的；5）按目前的用途和使用方式、规模、环境等情况在价值时点能继续使用并能给权利人带来收益。2、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。未经本估价机构书面同意，报告的全部或部分及任何参考资料均不得向委托方、债权人和登记机关以外的人员或单位提供，不允许在任何公开发表的文件、通知或声明中引用，且不得以其他任何方式公开发表；凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。3、本报告估价结果没有考虑估价对象存在担保物权、查封、负债因素、税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的其他权利转嫁等因素对估价对象房地产的影响，也未考虑国家宏观政策发生变化，以及遇有自然力和其他不可抗力对估价对象房地产价值的影响。4、在房地产市场比较稳定的状况下，本估价报告结果有效期原则上自估价报告出具之日起至正式报告出具日有效。5、价值时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象、估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。6、本报告所载内容的文字或数字如存在表述不清、因校印、打印或其它原因出现误差时，请报告使用人及时通知我公司予以澄清或更正，不得恶意使用，否则误差部分及受影响部分无效。本报告估价结果的计算是以估价对象在价值时点的状况和估价报告对估价对象的假设和限制条件为依据进行的，如上述条件发生变化，估价结果应作相应调整。三、房地产估价结果报告（一）估价委托人委托方：**高新技术产业开发区人民法院地址：高新区光谷大街387号联系人:刘钊联系电话：86007114（二）估价机构**通汇房地产估价有限责任公司法定代表人：**地址：**市西安大路1863号估价资质等级：国家贰级资质证书编号：JFG—A016联系电话：[phone]联系人：贺会军（三）估价目的为委托方司法鉴定提供参考依据而评估房地产市场价值。（四）估价对象概况一）简要案情申请执行人**建工集团有限公司与被申请执行人**北车电动汽车有限公司建设工程施工合同纠纷一案，我公司派出估价人员于2018年8月31日、2019年1月15日对位于**高新开发区超越大街以东、越达路以北1宗10000平方米商业服务用地及地上5栋建筑物及附着物进行评估。二）估价对象范围本次估价对象为位于**高新开发区超越大街以东、越达路以北10000平方米商业服务用地和5栋建筑物及附着在土地和建筑物上的与估价对象功能相匹配的不可移动的设施（含装修部分）及附着物，不包括估价对象内部动产及附于估价对象的债权债务、特许经营权能等其它财产和权益。1、建筑物概况（1）建筑物权属及基本状况经房地产估价专业人员现场查勘以及委托人提供的《测绘报告》及《建设工程规划许可证》（附件）、《总平面图》载明本次估价对象基本情况详见下表。房屋基本状况表房屋权属证明建设单位名称规划用途结构层数建筑面积(㎡)备注1《建设工程规划许可证》（附件）、《建设用地规划条件》、《国有土地使用证》**省高新电动汽车有限公司综合楼钢混结构6层6,230.1办公楼2联合厂房钢混结构3层3,204充电站（厂房部分1层）3北门卫混合结构1层35.314西门卫混合结构1层26.175泵房混合结构1层15.48配电室（地下消防水池）小计9,511.06（2）建筑物自然状况建筑物自然状况表序号用途结构建筑面积（㎡）房屋概况1综合楼（办公楼）钢混结构6,230.1总层数为6层，1层层高4.2米，大厅地面砖铺设，石膏吊顶，瓷砖墙面，白钢玻璃门。走廊地面砖铺设，矿棉板吊顶，墙面为大白。办公室地面为塑胶地板革，大白墙面，矿棉板吊顶，复合门，部分白钢玻璃隔断，卫生间地面铺设地面砖，墙面瓷砖到顶，塑料扣板吊顶，洗手盆，蹲便器；2-6层层高均为3米，走廊地面砖铺设，矿棉板吊顶，墙面为大白墙，办公区地面为复合地板，大白墙面，矿棉板吊顶，复合门，卫生间地面铺