7407地块住宅小区户型建议提案

17407地块住宅小区户型建议提案房地产发展到今天，产品出现了严重的同质化，此时的精品意识和微雕精神就凸现出来，细节竞争的时代来了。户型设计作为房地产中最为重要的细节，成为项目成功失败的关键环节。人们已经不仅仅在单独满足房子简单的居住功能，无论是多层住宅还是小高层以及高层住宅，都在满足人们不断提升的个性化的需要。户型的设计更加注重人性化、科学化、个性化等，从而满足市场不同消费者的需求。中原根据本身积累的数据库，尤其是针对于本项目具体的调研，结合中原多年的操盘经验，以及本项目的实际情况，提出下面一些具有针对性的建议。下面的报告主要有四个部分组成：沈阳市在售楼盘的户型分析。项目周边个典型项目户型设计以及销售的现状。本项目具体户型设计建议典型户型推介2第一部分：沈阳市在售楼盘的户型分析（一）户型设计在购房要素中的地位：在购房者日益理性的今天，在地段、环境等因素成为消费者购房的硬性指标之后，开发商相对能够进行个性化操作的户型因素成为购房者重点关注的环节，一个好的户型设计会对销售产生极大的促进作用，而户型设计有缺陷将直接导致后期的销售困难。据中原市场研究部对购房消费者就购房时最关心的问题进行的问卷调研结果显示，户型已经成为购房者最终购买的决定因素。房展会购房者关注要素调研结果：22033671541391054911695175050100150200250300350400户型价格物业管理建筑质量开发商信誉环境朝向周边配套地理位置交通3（二）沈阳市楼盘户型发展趋势：沈阳市楼盘户型的趋势变化，与沈阳市客户需求的改变有直接的关系。一方面沈阳早期经历了盲目追求大户型的置业阶段的购房者，对房屋面积的浪费深恶痛绝，随着客户购房的日益理性，再次置业的时候更关注户型的功能性如何，而与房屋大小并无直接的关系。人们不再盲目的追求大客厅、大卧室的设计，而更加认可户型设计的功能性、简约性和人性化特征，重视住宅的实用性。另一方面，目前沈阳由于旧城改造和金廊工程的影响，加之中高端客户购房需求已经基本满足，工薪阶层的大众购房者成为房地产市场的主流客群，虽然他们由于收入的有限导致购买能力的降低，但是对住宅居室的基本功能的要求并没有减少，对基本的房间数和房屋的附属服务空间都有相应的要求，导致沈阳房地产主流户型的面积纷纷向紧凑回归。4沈阳目前在售楼盘户型配比特点（数据来源：中原数据库一室户型包含酒店式公寓）：户型配比情况各个区域配比情况面积区间配比不同建筑业态的户型比例客户需求构成一室9%沈河：26%和平：32%皇姑：24%大东：8.8%铁西：9.2%28-128㎡28-50㎡占80%50-70㎡占17%70㎡以上占3%60-80%—酒店式、小户型公寓5-8%—高层、小高层4-10%—多层1、外地来沈人员2、单身白领或新婚夫妇3、投资客户4、动迁户二室48%沈河：21%和平：37%皇姑：31%大东：12%铁西：19%43-137㎡80㎡以下占16%80-100㎡占67%100-137㎡占17%30-60%，集中在40-50%—高层、小高层50-80%，集中在50-60%—多层1、待婚或新婚夫妇2、为父母或子女购房3、三口之家中产阶级三室36%沈河：17.8%和平：25.7%皇姑：21.2%大东：15.8%铁西：19.5%100-247㎡100-130㎡48%130-160㎡41%160㎡以上11%47%—多层住宅，主要集中在皇姑西部、铁西和大东等次中心区。15%—小高层住宅，分布比较普遍38%—高层住宅，主要集中在沈河、和平、皇姑北部三个中心区域1、政府公务员2、企业管理者3、个体私营业主4、高级白领四室以上7%沈河：21%和平：37%皇姑：31%大东：12%铁西：19%113-286㎡110—150㎡占16%150—180㎡占40%180—210㎡占16%200—240㎡占26%55%—多层住宅，26%—小高层住宅，10%—高层住宅1、高收入金领、白领2、私企业主3、高级政府公务员4、演艺界、体育界明星5、外籍人士5（三）沈阳在售楼盘的空置情况：0.20%3%12.80%29.20%26.20%28.60%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%60㎡以下61-100㎡101-120㎡121-150㎡151-180㎡180㎡以上图表说明：1、从上表可以明确的看出面积回归的趋势，60㎡以下的一室和100㎡以下的两室深受购房者的欢迎，是目前市场上的畅销户型。2、101-120㎡的空置户型多数为原来大开间的两室户型，在实用主义流行的今天，这些户型销售越来越困难，而120㎡以下的三室户型在市场上反映良好，基本上不存在空置问题。3、121-150㎡空置的主要是位于市中心的大面积、高总价的住宅，由于客户群的减少，这个面积区间的空置情况在市中心很难得到解决，而在次中心区，由于房价总体水平不高，因此这个面积区间还是有一定的市场空间。4、150㎡以上的户型是空置面积的主要面积区间，如今楼盘开发几乎很少考虑150㎡以上的面积。6（四）客户需求面积的分析根据沈阳中原物业代理有限公司在今天春交会上的客户需求调研可以得知。房屋的需求面积以80-100㎡为最多，占到31%；80㎡以下，100-140㎡大致呈对称分布；140㎡以上的大面积住宅需求仅占7%。6%27%31%21%8%4%3%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%30-60㎡60-80㎡80-100㎡100-120㎡120-140㎡140-160㎡160㎡以上结论：1、消费者期望的房屋面积以60-120㎡之间的中小面积为主，说明前几年大面积住宅市场已经趋于饱和，消费者更加注重房屋的实用性，随着家庭结构的缩小、中小面积的房屋以较低的总价款受到购房者的欢迎。2、今年市场上的小户型也主要集中在90－110㎡之间，从中原统计，市场的供应量比较小，远未满足消费者对80－100㎡的要求，从另一个方面可以看出，三口之家的工薪消费者所购房屋面积需求将是今年的主流市场。7第二部分：铁西区在售房产项目户型面积配比分析（一）、铁西区现有项目户型面积配比分析综述铁西区现有房产项目中，销售情况好的面积主要集中在80-120㎡的中小户型上，在销项目大部分都以此面积作为主力面积。代表项目有东环时代花园、明择园、富云花都、诗波特生活园（二期）等。另有部分40-80㎡的小户型单位，40-50㎡的一室和60-80㎡的两室户型不仅能够满足消费者基本的换房需求更能吸引很多投资者的目光，一经推出，甚至在还没有上市的时候就会被抢购一空，因此销售情况非常好。代表项目有东环时代花园、工人新村等。120-150㎡以上的户型一般销售情况相对来说比较慢，但是消费市场仍然还是存在的，如果在户型设计上能够做到合理化的话，销售情况也是比较好的。如晋斯豪庭、雍添金园等。150㎡以上的三室和四室户型销售情况则相对慢很多，并且因为总房款较高的因素制约，致使客户群较少，例如晋斯豪庭项目的主力户型是120-160㎡，现在销售剩余的基本上是125㎡以上的面积，与其相对的诗波特生活园（一期），主力面积是140-150㎡的三室两厅户型，经过2年的销售现在仍有近50%的面积未售出，特别是大面积的户型销售情况非常慢。8以下将以详细的数据图表说明铁西区现有房产项目的户型面积配比情况。（二）、户型面积配比分析一室：项目名称户型面积区间所占总套数的百分比东环时代花园一室39.4-41.42㎡9%万兴园一室51㎡、74.6㎡10%金韵华庭一室68.42㎡8%铁西区房产项目中含有一室的项目不占少数，一般在整体销售面积的10%左右，一室的户型面积一般在40-50㎡之间为合理，并且要求格局方正，保证采光的面积，销售情况从项目的整体情况上来说是最好的，一般在推出时即售罄。9两室：项目名称户型面积区间所占总套数的百分比东环时代花园两室65-95㎡61%高校书香门第两室83-88㎡（阁楼）100-108㎡（标准层）50%金硕园两室111㎡6%富云花都两室70-103㎡71%万兴园两室84-105㎡30%金韵华庭两室94.68㎡7%两室两厅/两室一厅的户型是铁西区内大部分楼盘的主力面积，70-100㎡的面积内可以将两室两厅的户型功能充分的体现出来，并且完全能满足一家三口的居住需求，又没有浪费面积，在总房款上维持在30万元以内，对于铁西区内的双职工家庭来说，还在可承受的范围之内，因此该房型的销售情况是非常好的。10三室：项目名称户型面积区间所占总套数的百分比东环时代花园三室106-130㎡30%金硕园三室117-180㎡94%富云花都三室116-141㎡27%金韵华庭三室103-128㎡85%三室的户型主要是被一些高收入客群购买，一是为了改善居住环境，另外也可以满足他们与父母同住的需求，在景观上要求则比较高，一般在园区中景观较好的位置。其销售情况照其它面积来说稍慢，但是这与园区的整体素质和销售情况是密切相连的。面积一般维持在100-140㎡之间最为适宜，在三室的户型上销售较好的属东环时代花园和富云花都两个项目。11四室：项目名称户型面积所占总套数的百分比富云花都四室150㎡2%四室的户型在铁西区中较为少见，一般的项目并没有规划这个户型，在少有的几个项目中，对其规划的户数也只占项目总户数的2-5%之间，主要是制约于铁西区的原始环境，铁西区的居民收入较低，远不及其它区域，因此居民一般比较注重居住的合理和不浪费性，在买房子的时候一般会选择户型紧凑，但是功能却明确的户型，对于一些四室的户型也只能是望而却步。12(三)、户型与楼型配比分析多层：项目名称一室两室三室四室面积占总套数百分比面积占总套数百分比面积占总套数百分比面积占总套数百分比东环时代花园31.94㎡富云花都————70-103㎡37%107-141㎡13%150㎡2%金韵华庭68.42㎡9%94.68㎡7%115.91㎡10%————从上面表格可以看出，目前铁西的楼盘中多层部分主要还是以二室为主要的销售户型，其次为三室的户型。同时还可以看出一室的比例也较高，相反四室及以上的户型在铁西的多层住宅中较少出现。13小高层：项目名称一室两室三室四室面积占总套数百分比面积占总套数百分比面积占总套数百分比面积占总套数百分比东环时代花园41㎡5%————114-130㎡15%————万兴园51㎡6%————110㎡11.5%140㎡11.5%金韵华庭————————103-128㎡74%————富云花都————103㎡9%124㎡12%————从上面可以看出，目前铁西在售的小高层住宅中主要集中三室的住宅，另外配以少部分的一室以及四室的住宅，同时从另外一个角度也可以看出目前铁西目前在售的小高层中二室户型为市场的一个空白点，因为二室的户型始终是消费的主要趋势，而目前铁西的小高层住宅缺少二室户型的供应。14高层：项目名称户型面积所占总套数的百分比富云花都两室101-105㎡27%目前铁西的住宅中高层较少，因此可以作为类比的项目较少，从目前销售状况良好的富云花都来看二室的为其主要的销售户型，可以看出目前铁西在高层住宅的开发中还是处于相对启始的阶段，户型配比还不是很完善，市场提升的空间较大。15第三部分：本项目户型建议根据中原对沈阳目前房地产市场以及周边房地产市场的深入调查，可以了解到目前房地产市场上比较容易让市场接受的户型主要集中在二室二厅以及三室二厅上，根据本项目的实际情况，中原认为本项目的户型规划应该如下：1、整体户型配比：100%10%50%35%5%一室一厅二室二厅三室二厅四室以及四室以上162、整体户型面积分配：162000平方米16200平方米81000平方米56700平方米一室一厅二室二厅三室二厅8100平方米四室以及四室以上173、多层部分户型配比：93500平方米一室一厅二室二厅三室二厅四室以及四室以上0平方米46750平方米38355平方米8100平方米0%50%41%9%184、小高层部分户型配比：32500平方米一室一厅二室二厅三室二厅四室