房地产项目投资策划

2019/8/31房地产项目投资策划2019/8/32本章要求了解房地产项目投资分析的基本概念；熟悉房地产项目投资环境分析的方法，熟悉融资策划；掌握房地产项目投资经济分析。2019/8/331、房地产项目投资策划概述2、房地产项目投资环境分析3、房地产项目经济评价4、房地产项目融资策划2019/8/34第一节房地产投资策划概述一、房地产投资的概念房地产投资是指国家、企业或个人为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。房地产投资所涉及的领域有土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。房地产投资是我国社会固定资产投资的主要组成部分之一。2019/8/35二、房地产投资的特点1.房地产投资数量庞大2.房地产投资回收期较长3.资产的流动性较差4.房地产投资风险较高5.投资收益率高6.房地产投资运作难度较大2019/8/36三、房地产投资的作用1.从国家和社会的角度看(1)改善城市基础设施和城市面貌，推动城市建设(2)提高居民的居住水平(3)增加政府财政收入(4)带动相关行业的发展2.从投资者的角度看房地产具有良好的保值增值功能。2019/8/37四、房地产投资的分类分类标准投资种类按投资形式划分直接投资房地产开发投资房地产置业投资间接投资购买房地产股票、债权、信托产品等按房地产类型划分地产投资住宅房地产投资商业房地产投资工业房地产投资按投资经营方式划分出售型房地产投资出租型房地产投资混合型房地产投资2019/8/38五、房地产投资策划的概念1.房地产投资策划的含义房地产投资策划是指房地产开发商或策划机构在房地产项目投资开发之前，在市场调研与预测的基础上，以投资效益最大化为目标，针对某个项目形成具体的投资方案的创造性活动。2019/8/392.房地产投资策划的目的(1)对房地产项目的各种投资方案进行比选(2)为项目投资决策提供可靠依据，避免投资失误(3)保证房地产投资获得预期效益3.房地产投资策划的内容房地产投资策划通常应该包括房地产投资环境分析、项目经济评价、项目融资策划等内容。2019/8/310第二节房地产投资环境分析一、房地产投资环境分析的概念房地产投资环境是指房地产项目生存发展所必须依赖的外部条件的总称。房地产投资环境包括硬投资环境和软投资环境。硬投资环境是指项目所在地及周边区域的自然地理条件、基础设施等。软投资环境就是该项目所面临的政治、经济、法律、科技、文化环境等。2019/8/311二、房地产投资环境分析的内容1.社会环境：社会制度、社会秩序、社会信誉2.政治环境：政治体制、政治局势、相关政策3.法律环境：法律的完备性、稳定性及公正性4.经济环境：宏观经济环境、市场环境、财务环境、资源环境等5.文化环境：风俗习惯、价值观念、文化传统、语言文字、教育水平、宗教信仰等6.自然地理环境：地理位置、地质地貌、自然风光、气候条件7.基础设施环境：能源供应、给排水、交通运输、邮电通讯、生态及防灾等8.社会服务环境：生活、金融、交通、信息、法律、通讯、咨询等服务内容、态度及效率。2019/8/312三、房地产投资环境分析的方法1.冷热因素对比法1968年，美国经济学家利特法克等通过对美国、加拿大等国投资者在选择投资场所时所考虑因素的调查，从投资者角度归纳出七大投资环境因素，据此对所投资区域逐一评估并将之由“热”至“冷”依次排列，“热”表示投资环境优良，“冷”表示投资环境欠佳。2019/8/313冷热因素有：1、政治稳定性。有一个由社会各阶层代表所组成的、为广大人民群众所拥护的政府。该政府能够鼓励和促进企业发展，创造出良好的适宜企业长期经营的环境。当一个地区的政治稳定性高时，这一因素被称为“热”因素。2、市场机会。有广大的顾客，对开发商提供的产品和服务有尚未满足的需求，且具有较大的购买力。当市场机会大时，它就被称为“热”因素。2019/8/3143、经济发展与成就。一个地区所处的经济发展阶段、增长率、经济效率及稳定性等，是投资环境分析的重要方面之一。4、文化一元化。一个地区内各阶层人民的相互关系以及风俗习惯、价值观念、宗教信仰等方面的差异程度，都要受到他们的传统文化的影响。当文化一元化的程度高时，那它就是一个“热”因素。2019/8/3155、法令阻碍。一个地区的法规繁复，法律制度不健全，并有意或无意地限制和束缚现有企业的生产经营，这将会影响今后的投资环境。若法令阻碍大，这就是一个“冷”因素。6、实质阻碍。一个地区的自然条件，如地形、地理位置、气候、降雨量、风力等，往往会对企业的有效经营产生阻碍。如果实质阻碍高，就是一个“冷”因素。2019/8/3167、地理文化差异。与开发企业总部所在地距离遥远，文化迥异，社会观念、风俗习惯和语言上存在着差异等，都会对相互之间的沟通和联系产生不利影响。如果地理文化差距大，就是一个“冷”因素。总之，当政治稳定、市场机会大、经济发展快、文化统一、法规限制小、实质阻碍小、地理文化差距小时，就是有利于投资的“热”因素，具备这些条件的地区为“热地区”；反之即为“冷地区”。2019/8/317一个地区的投资环境越好，开发企业在该国的投资参与成分就越大；相反，若一个地区的投资环境越差，则开发企业参与该地区投资的成分就越小。当然，上述7个因素又可分为若干个子因素，可以对这些子因素作进一步的“热冷”分析。“冷热”对比法是最早的一种投资环境评估方法。虽然在因素的选择及其评判上有些笼统和粗糙，但它却为后来投资环境评估方法的形成和完善奠定了基础。同时，“冷热”对比分析的结论也是投资者制定投资战略、选择投资区位的重要依据。2019/8/318表1冷热因素对比表地名状况政治稳定性市场机会经济发展及成就文化一体化法律阻碍自然条件的优劣地理及文化差异A热冷B热冷C热冷2019/8/3192.等级尺度法该方法主要考虑构成投资环境的八大因素，包括资本流动自由、外商股权比例、对外商的管理制度、货币稳定性、政治稳定性、给予关税保护的态度、当地资金的可供能力和近5年的通货膨胀率。投资者根据投资环境的实际情况，对各因素进行评分，然后把各项因素的分数相加，就可以得出东道国投资环境的总分，并用总分来揭示投资环境的优劣。2019/8/3203.道氏公司投资环境动态分析法（道氏分析法）投资环境不仅因国别而异，即使在同一国家也会因不同时期而发生变化，所以，在评价投资环境时，对其不仅要看过去和现在，而且还要评估今后可能产生的变化，以便确定这些变化在一定时期内对投资活动的影响。美国道氏化学公司从这一角度出发，制定了一套投资环境动态分析方法。道氏分析法从动态的角度将投资风险分为“正常竞争风险”和“环境风险”。2019/8/321(1)首先分析影响投资企业业务的诸因素，并从中选出该地区投资项目获得成功的关键因素。(2)在确定关键因素后提出“最可能方案”、“乐观方案”、“悲观方案”以及“遭难方案”。第一套是根据未来七年中各关键因素“最可能”的变化而提出的预测方案（道氏公司认为，赢利高峰一般为项目决策后的第七年，故将七年定为分析的时间段）；第二套是假设各关键因素的变化比预期的好，而提出的“乐观”预测方案；第三套是假设各关键因素的变化比预期的糟，而提出的“悲观”预测方案；最后一套是各关键因素的变化最坏可能导致公司“遭难”的预测方案。(3)最后，邀请专家对各个投资方案可能出现的概率进行预测，从而作出投资决策。2019/8/3224.多因素和关键因素分析法(1)多因素分析法首先将投资环境因素分为政治环境、经济环境、财务环境、市场环境、文化环境、基础设施环境、技术条件、辅助工业、法律与法制、行政机关的效率和竞争环境等因素，每一类因素又由一系列子因素构成。然后确定各投资环境因素在总投资环境因素中所占的比重，并采用五分制方法评定各类投资环境的得分。最后汇总得到该区域投资环境的总分值，分数越高，说明投资环境越佳。2019/8/323(2)关键因素分析法多因素评估法侧重于对该地区投资环境作一般性的评价，较少考虑具体项目的投资动机。关键因素分析法从具体投资项目的动机出发，从影响投资环境的众多因素中，找出影响投资动机实现的关键因素，然后根据这些因素对投资环境作出评价。关键因素分析法把企业投资的动机分为降低成本、开拓当地市场、获得原料供应、分散投资风险、追逐竞争者、获得当地生产和管理技术等六种。每种投资动机又包含若干个影响投资环境的关键因素，根据挑选出来的关键因素采用多因素分析法计算投资环境的总分。2019/8/324第三节房地产项目经济评价一、房地产项目经济评价的概念项目经济评价分为财务评价和国民经济评价。财务评价根据现行财税制度和价格体系，计算房地产项目的财务收入和支出，分析项目的盈利能力、清偿能力及财务生存能力，判断项目的财务可行性。国民经济评价从社会经济发展的角度，分析房地产项目对社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的社会经济合理性。2019/8/325二、房地产项目的成本费用与投资估算根据《房地产开发项目经济评价方法》，房地产项目成本费用包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费以及不可预见费用等。投资估算除了要确定项目投资额以外，还要根据项目开发进度计划、预计的付款时间及金额，编制项目资金使用计划表，作为资金筹措的依据。2019/8/326三、房地产项目的收入估算与资金筹措1.房地产项目收入估算(1)确定租售方案要在项目策划方案的基础上，制定切实可行的出售、出租、自营等方案，具体包括房地产租售的类型、时间、数量、价格及收款方式等。(2)估算经营收入主要包括房地产项目的销售收入、租赁收入、土地转让收入以及自营收入等。2019/8/3272.房地产项目资金筹措资金筹措就是根据房地产项目对资金的需求以及资金使用计划，确定资金的来源和相应的数量。在制定项目资金筹措计划时应该注意：(1)严格按照资金的使用计划来确定筹资额；(2)合理把握自有资金和借贷资金的比例；(3)资金筹措应该符合国家的相关金融政策。2019/8/328四、房地产项目财务评价1.财务评价的程序(1)收集、整理和计算有关基础财务数据资料；(2)编制项目基本财务报表；(3)计算项目财务评价指标；(4)进行项目不确定性分析及风险分析；(5)作出项目在财务上是否可行的评价与结论。2019/8/3292.基本财务报表基本财务报表包括现金流量表、资金来源与运用表、利润与利润分配表以及资产负债表等。房地产项目财务报表按照独立法人房地产项目(项目公司)的要求进行科目设置；非独立法人房地产项目基本财务报表的科目设置，可参照独立法人项目进行，但应注意费用与效益在项目上的合理分摊。2019/8/330(1)现金流量表现金流量表是反映房地产项目开发经营期内现金流入、流出及净现金流量的计算报表。现金流量表按期编制，主要用来进行房地产项目财务盈利能力分析。现金流量表可分为：①全部投资现金流量表②资本金现金流量表③投资各方现金流量表2019/8/331序号项目合计123…N1现金流入1.1销售收入1.2出租收入1.3自营收入1.4净转售收入1.5其他收入1.6回收固定资产余值1.7回收流动资金2现金流出2.1开发建设投资2.2流动资金全部投资现金流量表2019/8/332序号项目合计123…N2.3运营费用2.4修理费用2.5经营税金及附加2.6土地增值税2.7所得税3净现金流量4累计净现金流量计算指标：(1)财务内部收益率(%)：(2)财务净现值：(3)投资回收期(年)：(4)基准收益率(%)：全部投资现金流量表(续)2019/8/333资本金现金流量表序号项目合计123…N1现金流入1.1销售收入1.2出租收入1.3自营收入1.4净转售收入1.5其他收入1.6回收固定资产收入1.7回收流动资金2现金流出2.1资本金2.2流动资金2019/8/334资本金现金流量表(续)序号项目合计123…N2.3