8第四节城市房屋拆迁

第四节城市房屋拆迁《城市房屋拆迁管理条例》基本内容第一章总则第二章拆迁管理第三章拆迁补偿与安置第四章罚则第五章附则一、概述（一）概念房屋拆迁是指拆迁人在建设活动中，因建设项目用地需要而对在建设项目用地范围内，属于他人所有或使用的房地产权益，依照有关法律、法规和规章制度的规定而实施的依法转移房地产权益的行为。（二）房屋拆迁形式1、自行拆迁2、委托拆迁3、统一拆迁二、房屋拆迁实施程序1、提出拆迁申请2、房屋拆迁审批与房屋拆迁许可证3、签订拆迁协议4、实施拆迁5、监督检查6、档案归档三、房屋拆迁补偿（一）货币补偿1、含义：指拆迁人对拆迁的房屋，按其价值，以付给货币的方式对被拆迁人的经济损失进行补偿。金额按照等价有偿的基本原则，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。2、货币拆迁方法（1）被拆迁人放弃安置权，建设单位按拆迁房屋的面积和单位面积价格的乘积付给被拆迁人。（2）建设单位把按政府规定应该安置房屋折合成价款交给被拆迁人自己去买房，盈亏与建设单位无关。（3）建设单位确定一个购房价格，根据被拆迁人的选择和意愿去购房，价格差由被拆迁人承担。3、货币拆迁注意事项（1）因地制宜确定货币拆迁政策。（2）货币拆迁应保护原产权人的利益。（3）按拆迁政策确定拆迁安置面积和安置单位面积价格标准。（4）拆迁安置实行货币安置时，必须签好协议。（二）产权调换指拆迁人以其他的或在建的房屋与被拆迁人的被拆迁房屋相交换，使被拆迁人对拆迁人提供的房屋有所有权。实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。四、拆迁补偿的具体规定1、公益事业房屋及其附属物的拆迁补偿2、对租赁房屋的拆迁补偿3、对产权不明确的房屋的拆迁补偿安置4、对设有抵押权房屋的拆迁补偿问题：1、城镇房屋拆迁补偿款征个人所得税吗？2、用房屋拆迁补偿款买房契税如何计算？1、城镇房屋被拆迁人按照有关规定取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。2、例：李女士最近获得一笔20万元的房屋拆迁补偿款，拿着这笔钱后，她准备花50万元在通州区买一所普通住宅。她购买这所普通住宅后，只要到通州地税局办理契税减免手续，20万元的补偿款部分就可以完全免征契税，剩余30万元房款可以在3%的比例上再减半征收，只要按1.5%的比例缴纳契税就可以。案例：限制行为能力人订立的拆迁协议有效吗？朱永是某小区内的居民，承租了房管局的公房3间计65平米，该房由朱永及其妻子刘芳和儿子朱麟共同居住。朱永患有精神病，一直在家中养病。2002年12月5日，某拆迁公司要拆迁这片平房盖楼房，便与朱永签订了拆迁房屋补偿协议书，协议书规定拆迁公司为朱永安置现房两居室楼房一套，居住面积45平米，并一次性支付给朱永异地安置补助款3万元，朱永一家在一个月内搬家腾房，双方还在协议中就拆迁安置中的其他事情作了规定。协议签订后，朱永从拆迁公司领取了补偿款3万元。限制行为能力人订立的拆迁协议有效吗？在朱永和妻子刘芳商量搬家事情时，刘芳才得知此事，不同意搬家，而朱永告诉她已和拆迁公司签了协议，必须得搬家了。刘芳便找到拆迁公司，说自己对搬家的事情一点都不知道，并且自己的丈夫患有精神病，所以要求与拆迁公司重新签订拆迁协议，但拆迁公司不同意重新签订，认为刘芳的丈夫签协议时神志非常清楚，并且已领走了补偿款，仍要求刘芳按协议的规定搬家刘芳起诉到法院要求撤销朱永与拆迁公司之间签订的协议。限制行为能力人订立的拆迁协议有效吗？经人民法院委托鉴定，朱永属间歇性精神病人，确实是限制行为能力人，在没有取得其法定代理人同意的情况下，不能单独实施订立拆迁协议这样的民事活动，最终判决拆迁公司与朱永之间签订的拆迁协议无效，朱永返还拆迁公司的补偿款3万元。限制行为能力人订立的拆迁协议有效吗？限制行为能力人是指不能完全辨认自己行为的精神病人和10周岁以上不满18周岁的公民，限制行为能力人的民事活动由其法定代理人代为进行，或者在征得其法定代理人同意后进行。根据《民法通则》第58条的规定，限制行为能力人依法不能独立实施的民事行为无效。第61条同时规定，民事行为被确认无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。本案中朱永经鉴定为限制行为能力人，其所签订的拆迁协议应当征得其妻子同意或由其妻子代为进行。房地产管理中的法律责任一、房地产违法与法律责任1、房地产违法的概念2、房地产违法的种类：房地产行政违法房地产民事违法房地产刑事违法房地产行政违法是指违反房地产行政法律规范，依法应当承担行政法律责任的行为。分两种情况：国家机关及其工作人员公民、法人或其他社会组织房地产民事违法是指违反房地产民事法律规范，依法应当承担民事法律责任的行为。房地产刑事违法是指由房地产违法行为引起的依法所应承担的刑事法律责任行为。3、房地产法律责任是指由房地产违法行为引起的依法所应承担的带有强制性的责任。从性质上划分，分为：房地产行政法律责任；房地产民事法律责任；房地产刑事法律责任。二、房地产行政法律责任1、行政处分（1）擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的，由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。（2）没有法律、法规的依据，向房地产开发企业收费的，上级机关应当责令退回所收取的钱款；情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。（3）房产管理部门、土地管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。房地产行政法律责任行政处分（4）房产管理部门、土地管理部门工作人员利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益，构成犯罪的，依照惩治贪污罪贿赂罪的补充规定追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。行政处分的形式：警告、记过、记大过、降级、撤职、开除六种。房地产行政法律责任2、行政处罚（1）未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。（2）未按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。（3）以划拨方式取得土地使用权，转让房地产的，未按国务院规定报批，或未依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。房地产行政法律责任行政处罚（4）未交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。（5）未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。三、房地产民事法律责任房地产民事法律责任的承担方式有以下几种：1、确认房地产产权；2、停止侵害；3、排除妨碍；4、消除危险；5、返还房地产产权；6、恢复原状；7、赔偿损失；8、返还不当得利。以上承担方式可单独适用，也可合并适用。四、房地产刑事法律责任是违反房地产法最严重的一种法律责任。房产管理部门、土地管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任。房产管理部门、土地管理部门工作人员利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益，构成犯罪的，依照惩治贪污罪贿赂罪的补充规定追究刑事责任。案例：房地产纠纷索赔案第一例——27万购房款获赔63万1998年9月，银先生看中了深圳某花园的2栋32B的一套现楼单位，交付订金后与开发商签订了《认购书》。按约定，签订认购书当日，开发商就与当事人银先生办理了入伙手续。不久，银先生将27万多元的房款，一次性付给了开发商。1998年11月，双方按房地产买卖程序及相关要求，正式签订了《深圳市房地产买卖合同》。办理好入伙手续并装修后，银先生一家高兴地搬进了新房。房地产纠纷索赔案第一例与此同时，银先生按开发商要求将购房合同原件、身份证复印件、付款发票等资料交给了开发商，委托开发商办理产权证手续。到1999年11月，开发商电话通知银先生去看房产证，看到的却是1栋32B的房产证，并不是2栋32B的产权证。此时开发商向银先生解释房产证出错，可能是国土部门的在办理过程中错将“2栋32B”办成了“1栋32B”。为此，开发商也积极主动承诺由他们负责去办理换证手续，最多2个月时间就可以办理好。八个月过去了，2000年7月，银先生从有关方面获悉，他所购买的某花园2栋32B房其实早已卖了，原户主还办理了房地产证及户口指标，银先生感到气愤。房地产纠纷索赔案第一例为讨公道第一次上法庭银先生00年9月向法院提起诉讼，要求赔偿购房款、办证费、入伙费、装修费及精神损失等合计67万元。案件进入诉讼程序后，开发商应诉答辩时认为双方签订的合同已经经过了公证（实为见证）并已交付使用，而且也为银先生办理了房产证，只是工作中出了错。此前已经着手给银先生办理换证（房产证）手续，只是手续较为复杂，才拖了一段时间。开发商承诺，愿意尽快为银先生办理换证手续，希望银先生能够谅解。银先生相信了开发商，并于2000年10月向法院撤诉。1年多过去了，见开发商给不了明确结果或说法，银先生于2002年4月正式委托某律师事务所的李律师作为其诉讼代理人，再次启动了诉讼程序。房地产纠纷索赔案第一例查实房屋已售，进入二次诉讼李律师调查取证后，获悉银先生购买的2栋32B房已于96年卖给了张某，并于98年9月在国土部门办理了房产证，而且同期办理了购房入户手续。对于房屋已售，要说开发商不知道或是“疏忽大意”，显然是说过不去的。按当事人的理解，在这种情况下，开发商还通知其办理相应手续，实际上是在故意欺骗和玩弄。为此，银先生再一次提起诉讼，并要求开发商双倍赔偿购房款和其它损失等共计66万元。房地产纠纷索赔案第一例深圳某区法院于02年4月受理了此案，法院从派出所调取的户籍资料中，进一步证实了2栋32B房已经办理了他人户口的事实。然而在庭审中，开发商却一改以前的态度，提出双方已经协议修改了购房合同，即将合同中的“2栋32B”更改为“1栋32B”，而且已经腾空了1栋32B房，银先生可以随时入住，同时提交了3份经涂改为“1栋32B”的购房合同。房地产纠纷索赔案第一例法庭在庭审中聘请了专门机构对“2栋32B”的装修费进行了评估，评估价值为31092元。调解不成，法院于02年12月作出一审判决，认为原、被告双方将合同标的修改为1栋32B号房，是双方对合同标的变更，判决确认双方于98年11月签订变更后的房地产买卖合同有效，双方应继续履行；被告（开发商）赔偿原告装修费损失31092元；驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费11665元、评估费1000元，由原告承担10665元。银先生败诉了。房地产纠纷索赔案第一例银先生再次与李律师重新分析案情，又去了相关部门调取了当时2栋32B的见证合同，针对一审判决，提出了四点上诉理由：1、关于2栋更改为1栋的涂改之处没有银先生的任何确认；2、原2栋32B的购房合同见证件、当时的认购书、购房发票等证据，仍存于区国土局某部门，这些充分证明合同标的为2栋32B的事实；3、开发商在第一次的应诉答辩中曾承认1栋32B房产证属办证失误所致；4、根据最高人民法院关于民事证据的若干规定，开发商主张合同变更应承担举证责任。并继续要求开发商双倍赔偿。房地产纠纷索赔案第一例此时，正值最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》颁布。深圳市中院受理该案后，组成合议庭对该案进行审理。律师又再次去国土部门查询了产权档案资料，发现该楼盘99年12月核准的1栋32B房产证已经无效，该房已于03年5月登记于开发商名下，登记价格仅为人民币16万多元。房地产纠纷索赔案第一例二审法院审理认为，被