ANBOUND-房地产通讯-第735期

安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。1RealEstateNewsLetterANBOUND理论与现实问题分析评价加息预期增大推进房价调控【详情】在近期房市在政策的抑制下成交量大幅下滑的情况下，加息将起到顺水推舟的作用。加息不但会增加买房者的还贷压力，而且会增加房地产商的融资成本，对于一些经营状况本不太好的开发商而言，其资金链可能断裂。一旦年内央行真的数次加息，房价有可能下跌。如果最坏的情况同时发生，将会有大量坏账出现。关键数据北京二手房3月交易升温上海之春房展会意向成交量同比下滑20%深圳首批城市更新项目周边老房价格涨3倍调查显示，开发商与购房者正处于胶着状态每周要点北京中服地块交易被叫停阳光100启动上市计划再融资96亿，保利地产谋求新飞跃中国人寿布局地产浮出水面广州小房企抢吃烂尾地新鸿基携合景泰富抢食广东“旧改”蛋糕广东两国企进军房地产市场福州挂牌2800亩地王，起始价178亿嘉凯城获中信信托10亿增资青岛项目宜华地产大股东注入四公司股权携程购买汉庭8%股份风险/机会提示机会：成都郊区楼市有望改变当地房地产市场格局风险：地方傍央企可能推动新一轮土地闲置高峰安邦服务热线：公司网址：电话：86-10-59001377：[e-mail]总第735期2010/03/22安邦集团研究总部安邦集团研究总部安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。2RealEstateNewsLetterANBOUND理论与现实问题分析评价加息预期增大推进房价调控统计数据显示，2月份，CPI同比上涨2.7%，涨幅比上月扩大1.2个百分点。超过了2.25%的一年期存款利率，市场对于加息的预期有所增强。目前，社会权威机构与权威人士普遍预测加息不但是必然事件，而且时间不会太远。清华大学金融系主任李稻葵表示，目前存款准备金率还有一定的调整空间，一旦CPI达到了2.5%－3%，那么加息将在所难免。国务院发展研究中心金融研究所副所长、中国银行业协会首席经济学家巴曙松表示，若CPI在年中时达到3%－4%的水平，再加上若持续几个月出现负利率的情况，加息的压力会比较大。关于加息何时到来，频率如何，国际上多家研究机构都认为时间就在近期且年内会有多次。摩根士丹利中国策略师娄刚表示，中国央行可能在4月份启动加息，以避免实际利率水平为负的状况。他同时指出，中国的特殊情况是实际存款利率要保持在正水平。如果按照这个逻辑，上半年就得赶快加息。历史上历次真实储蓄率为负马上就会触发加息，这次可能会在4月份。鉴于远高于预期的2月份CPI通胀，巴克莱将2010年中国平均CPI通胀预测从此前的3.0%上调至3.5%，并预计年内基准利率将上调三次，每次幅度将达27个基点。同时，巴克莱修正了对基准利率进行调整的预测，认为第一次加息可能在第二季度出现而不是此前预计的第三季度，另两次将在2010年下半年。巴克莱维持对2010年实际国内生产总值增长9.6%的预测。实际上，私自加息已经开始。由于信贷额度的管控，早已让商业银行开始了事实上的“私自加息”。一股份制银行某分行人士表示，今年该行贷款利率相比去年整体上调了10%－20%，且认为，这代表了目前银行贷款利率的整体现状，非个别银行的单独举措。而房地产作为一个资金密集型行业，在今年可能遭受的潜在政治风险的背景下，在成交量大幅下滑的现状下，加息对房地产行业将起到顺水推舟的作用。首先，加息预期已经影响了房贷。今年2月中旬以来商业银行房贷业务骤然下降甚至近乎停滞，部分银行营业部春节后“颗粒无收”。某银行个贷客户经理表示“2月以来房贷以个位数计，基本一天接不到一单。”房贷利率上浮正在成为一种趋势，其效果已经相当于加息，购房者成本的上升使得他们开始选择观望，如果加息来袭，情况将更加恶化。有分析人士预测，房贷拐点或是楼市拐点的前兆。目前，一线城市的楼市与任何市场的供求关系不大，加息弱化投机预期后，市场将很快做出反应。现在一线城市的成交量已经大幅萎安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。3RealEstateNewsLetterANBOUND缩，一旦加息来临，房贷还款压力将迅速增加，房企融资成本也会增大，更有甚者，如果加息造成了投资者恐慌，房价可能出现暴跌。2010年2月份CPI同比上涨了2.7%，比此前市场的普遍预期高出0.2个百分点，距离今年的通胀管理目标3%仅一步之遥，而且首次超过我国一年期活期存款利率。这意味着负利率时代即将到来。在通货膨胀受到中央高度关注的情况下，加息手段的使用概率增大。加上银行今年信贷规模紧缩，如果利率大幅下滑，那么以质保量将成为唯一的选择，加息预期进一步加大。在此期间，有多家权威机构和权威人士都判断我国加息预期将增大，巴克莱甚至预测年内我国会有三次加息，每次幅度将达27个基点。一旦央行加息，将对本已存在严重泡沫的房地产造成一定负面影响。在近期房市在政策的抑制下成交量大幅下滑的情况下，加息将起到顺水推舟的作用。加息不但会增加买房者的还贷压力，而且会增加房地产商的融资成本，对于一些经营状况本不太好的开发商而言，其资金链可能断裂。一旦年内央行真的数次加息，房价有可能下跌。如果最坏的情况同时发生，将会有大量坏账出现。返回首页行业数据信息北京二手房3月交易升温北京市房地产交易管理网的统计信息显示：3月15日二手房住宅网签量突破千套，达1063套。至此，3月份上半月网签量达8672套，已经逼近2月份全月9118套的数字。根据官方数据可以看到，2月份二手房交易量明显下滑，“很大因素是因为春节假期签约停滞造成的”。机构市场报告显示，京城楼市商品房库存量在2月底已经降至9万套以下，为近些年来的最低点。通过这个数字我们可以发现，真正的观望情绪集中在卖方市场。而买方的需求一直居高不下。另外，新房的释放量在一二月份也同样有所下降。在这种“求大于供”的现象影响下，楼市将再度进入2009年那种供求双方博弈的局面。可售商品住房存量减少，与一二月份楼市调控政策密集出台也有较大的关系，相当一部分二手房业主由售转租或处于“租售两可”状态，导致二手房房源挂牌量在很多区域有较大幅度下降。在决策层打压并遏制房价快速上涨的“国11条”出台后，开发商以及二手房业主贸然提价的空间与可能性都不是很大。（BSJ）返回首页安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。4RealEstateNewsLetterANBOUND上海之春房展会意向成交量同比下滑20%为期4天的上海之春房产展示交易会日前落下帷幕。从主办方获悉，虎年楼市第一展吸引了上海及周边市民约14万的人流，人气颇旺。但楼市观望态势依然成为主基调，高企的房价必将继续成为2010年市民关注的热点。据悉，由于今年房价普遍高于往年，4天的意向成交量虽达到2.2亿元（比去年同期上涨10%），但是实际成交量不足1亿元，较去年下滑了近20%。（RSJ）返回首页深圳首批城市更新项目周边老房价格涨3倍近日，深圳市规划与国土资源委员会公布今年首批启动的89个城市更新项目，这在房地产市场也引起了一阵炒作的热潮。据悉，列入城市更新项目的地区房价一夜暴涨，龙溪花园等一些陈旧的老房子，甚至价格翻了3倍。打着“拆迁”概念的老房子，成为房地产中介热推的项目。附近地产中介公司的王先生透露：“龙溪花园一共有38栋，除了3栋带电梯的房子不拆，其他的都要拆。这间86平方米的房子售价255万元，单价29651元/平方米，去年年初每平方米的价格才1.1万元。”他表示，255万是实价，基本没有什么还价的空间。另一间90平方米的三室两厅的房子，单价直接标到30000元/平方米，总价高达270万元。此外，位于华强北区华新路的华新村以及华富路的华富村都属于更新项目区域，3月份一套在华新村这边以18400元/平方米的价格卖出了一套房，去年6月份这套房的价格是12000元/平方米。每平方米足足涨了6000多元。（LSJ）返回首页调查显示，开发商与购房者正处于胶着状态调查显示，开发商和购房者对今年楼市走势的认识产生分歧，超过60%的购房者表示暂时不会买房。约55%的房地产业高层对今年房地产总体的市场形势具有一定程度的信心，41.89%的开发商认为今年的房地产成交量会有一定幅度的下滑，超过60%的开发商认为今年的房价会上涨，超过80%的开发商今年将采取扩张的经营策略。购房者的调查数据显示，约40%的购房者预计今年房价将有一定幅度的下降，62.05%的购房者暂不买房，持币观望，而12.31%的购房者决定延迟购房。开发商与购房者正处于胶着的博弈状态。（LSJ）返回首页安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。5RealEstateNewsLetterANBOUND市场动态地方傍央企可能推动新一轮土地闲置高峰眼前，香港郑裕彤家族旗下相关企业的上海香港新世界花园二期的“丰盛皇朝”，正处于被指长期闲置的漩涡中，项目土地使用权出让于1993年，拖延明显。“这些都是当年种下的恶果。与如今市中心大量在港资、少部分外资企业手上的土地总量相比，新世界花园二期仅是冰山一角。”沪上某知名土地运营国企的负责人向《21世纪经济报道》透露，上世纪末直至本世纪初的很长一段时间里，上海等内地地方政府风行招商引资，尤其是过于盲目迷恋所谓的港企大鳄。当初以极低的价格将大量市中心土地卖给所谓的外商，土地一旦出让，地方政府往往就失去了控制权，不少土地晒了十多年，至今未完成开发。这位负责人坦言，这样的教训却并未引起土地出让方——地方政府的足够重视，如今，大量土地集中在国企尤其是央企手上，他担心，一旦市场变化或者相关企业出现变故，很可能出现新一轮的土地闲置高峰。上述负责人指出，现在，有些地方政府在土地出让中，一般都会与重点企业前期沟通，但表现出过于迷恋资金，尤其在去年，为了保证土地成功出让、高价出让，一味追逐资金宽裕的国企特别是央企。上述负责人还表示，闲置土地处理一直都是关系复杂，要完全根据相关文件照章办事，实际上很难做到，特别是面对港企、国企央企的时候。业内人士注意到，在国土资源部日前公布的去年年底曝光并督促地方政府处理的18幅闲置土地最终处置情况中，并没有港资房企在上海的任何一个项目被督办。即使在全国，最终也仅有山东威海一幅土地被正式注销登记，旗下项目出现土地闲置的小超人李泽楷和三大央企都顺利过关。（RSJ）返回首页央企会买国资委地产业务重组的账吗？18日下午，国资委公布了央企地产业务的具体情况。国资委表示，除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78户不以房地产为主业正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。2003年国资委成立以来，中央企业房地产业务进行了大幅度调整重组，先后确认和公布了16家以房地产作为主业的中央企业，三级以上房地产子企业户数由原来的728户减少到目前的373户，集中度明显提高。国资委确定的以地产为主业的央企，包括中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司、中国保利集团公司、华侨城集团公司、中国铁路工程总公司、中国铁道建筑总公司、中国中化集团公司、中粮集团有限公司、中国冶金科工集团有安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。6RealEstateNewsLetterANBOUND限公司、中国五矿集团公司、中国水利水电建设集团公司、中国葛洲坝集团公司；外加4家境外企业，即港中旅集团有限公司、招商局集团有限公司、华润集团有限公司、南光集团有限公司。据初步统计，2009年，中央企业房地产业务销售收入为2209亿元，约占全国商品房销售收入的5%；房屋销售面积为2807万平方米，约占全国商品房销售面积的3%。不过，78家将退出的央企仅占央企房地产板块资产15%的份额，而