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第九章房地产经济周期一、经济周期基本理论经济周期是指国民经济整体经济活动随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。现代经济周期理论认为，经济周期是建立在经济增长率的相对变化上。其所指的经济周期是指经济增长率上升和下降的交替运动过程。1、经济周期理论经济周期理论主要是对经济周期产生的原因进行剖析的理论。其要点主要有：（1）经济周期的阶段（2）经济周期的类型（3）经济周期的成因一般经济学家将经济周期分为四个阶段：（1）繁荣阶段（2）衰退阶段（3）萧条阶段（4）复苏阶段2、对房地产业有重要影响的经济波动（1）随机波动/短期无规律（2）季节波动/有规律（3）经济周期/多次重复发生，但时间、波幅、持续时间不同。（4）长期趋势/相当长时间的影响。各种经济循环示意图经济活动随机波动长期趋势商业循环季节波动时间二、房地产周期研究概况20世纪60年代，美国StephenA.Phyrr等房地产经济学家开始致力于西方房地产市场的周期研究，分别从宏观和微观角度，采用多模型和多方法，探索房地产周期波动及其机理。1、宏观的角度从宏观角度分析房地产周期波动规律，即着重于国家、世界或区域范围内的周期研究，如国家和地区范围内的房地产需求周期、供给周期、占有周期、长周期和短周期等。主要研究内容包括三个方面：1、以全国为对象研究房地产周期；2、以较长的时间序列资料为基础研究房地产周期；3、以宏观经济周期为背景研究房地产周期。2、微观的角度从微观角度分析某类物业的周期波动规律，即着重于城市区域、次级市场或物业位置范围内的周期研究，如城市周期、社区周期、所有权生命周期、租金率周期和资本化率周期等。针对项目投资决策的研究也属于微观层面的研究，所涉及的物业包括办公楼、住宅、工业用房和商业用房等，主要分析各类物业在不同市场周期阶段的投资策略。在各类物业周期研究的文献中，较多的是办公物业，如伦敦和悉尼的办公楼市场周期。3、房地产周期的研究方法和模型1、用不同指标描述房地产周期，如1）空置率；空置率.ppt2）通货膨胀率；3）房地产价值；4）价格和租金等；2、利用多模型分析房地产周期，如1）系统动力学模型；2）租金增长率和租金分布模型；3）考虑风险因素分析房地产周期及其投资策略。4、我国的研究主要在改革开放以后，大多限于宏观经济层面。其内容主要为1、国外有关经济周期研究成果的介绍2、我国改革开放后经济周期波动的特点3、利用神经网络的反向传播(BP)模型预测经济周期波动的转折点等。三、房地产周期1、房地产周期的阶段性和特点就是房地产市场重复交替出现兴盛（扩张）、衰退（收缩）的经济现象。具体表现为房地产开发、投资、销售租赁规模的周期性波动。表征是房地产价格，以及租金水平的波动。第一阶段——繁荣阶段交易量急剧增加，市场产品供不应求，拉动房价越来越高；房地产经营利润畸高，吸引开发投资量猛增。整个房地产市场呈现出兴旺发达景象渐次达到顶点，形成常说的房地产业发展的波峰。到一定阶段。由于开发量的过度扩张，内部结构不合理，市场供给逐渐超过市场有效需求，出现衰退迹象，开始下滑，进入衰退期。GEBPSRCET时间趋势线第二阶段——衰退阶段房地产交易量明显减少，市场需求呈下降趋势。房价涨幅减缓，开始出现下跌迹象。房地产投资增长率趋缓，市场推出的楼盘减少，实力小的开发商难以为继。GEBPSRCET时间趋势线第三阶段——萧条阶段交易量锐减，市场需求急剧下降供给量严重超过需求量商品房空置率急速上升；导致房价持续下跌，甚至跌破物业原值开发商面临困境，实力较弱的企业可能难以支持而破产，一般开发企业也难免遭受重大损失，房地产投资量呈现负增长，这一阶段也就是常说的波谷，当达到谷底时，又开始回升。GEBPSRCET时间趋势线第四阶段——复苏与增长阶段房地产交易量回升，市场需求开始增加。房地产价格趋升，投资者信心增强。房地产投资逐步增长，开发速度加快。当发展到一定阶段时，整个房地产市场又步入新一轮的繁荣期、如此循环往复。GEBPSRCET时间趋势线2、房地产业发展周期性波动的特点（1）在经济周期中，房地产业进入高涨阶段，相对于国民经济周期来说要较为提前一些；（？）（2）房地产业周期衰退阶段也相应更早地到来；（3）房地产业周期萧条阶段相对长一些；（4）房地产业相对比较容易波动，房地产业周期波幅比整体国民经济周期波幅更大一些；（5）房地产业周期性波动带有明显的区域性特点。3、研究房地产业发展周期性的意义（1）有助于深刻理解房地产业发展与国民经济发展的密切关系，从而使其更好地与国民经济的发展相适应；（2）有助于正确地把握房地产业发展的周期性规律，明确一国或一地区房地产业所处的周期阶段，认清当时形势，审时度势，因势利导，掌握主动权。避免盲目性；（3）有助于认识周期性规律的基础上，及时采取适当的对策措施，避免大起大落的波动对房地产业的震荡。4、房地产经济周期的成因关于经济周期的原因，各国经济学家有着各自不同的观点。其中主要的理论观点如（1）有效需求不足过度的房地产投资，如果没有形成足够的有效需求，势必使房地产经济由扩张转为收缩。房地产有效需求不足是多方面原因引起的。如1）住房制度改革。从无偿分配到80年代中期的提租发补贴，到货币化分房，需求者在心理上有一个适应过程。2）房价收入比。据世界银行测算，一个地区的房价与收入比在3-6倍之间时，需求者才能在不降低正常生活质量的前提下购买住房。而我国一些城市的房价比高达10-20倍以上，广大居民无能力购买住房。3）社会福利保障制度。城市居民在预期的收入和支出心中无底的前提下，不得不存钱以备后用；4）房地产产品结构不合理，住房质量和环境质量有待于提高。（2）投资状况的变化投资饥渴症影响下的投资冲动。如在92—93年房地产投资过热时，绝大多数投资者为国有企业。投资冲动来自投资者自我约束弱、责任主体不明确，以及对市场认识的模糊性。（3）货币信用的过度膨胀即银行对房地产投资资金有无限供给的倾向，为投资者和投机者提供条件，形成多元化的房地产投资冲动。如92年，我国专业银行净拆出资金增加593.2亿元，其中1/4被用来炒地皮；再如东南亚金融危机与该地区房地产长期过热有密切关系，一般金融机构放贷给地产业以不超过总放贷额的10%为宜，而泰、马和印尼金融机构投放的资金占其贷款总额分别为50%、29%和20%[16]，随着市场逐渐饱和，房地产日益暴露严重的供过于求现象。（4）对未来预期信心5、宏观经济周期与房地产周期（1）土地出让价格的变化规律较符合宏观经济周期，只不过时间提前；（2）土地出让市场价格增长速度的波动不太符合宏观经济周期规律；（3）在较成熟市场，房地产市场受制于宏观经济，同时房地产市场周期变化可预示宏观经济周期。四、我国经济与房地产经济判断——已步入经济周期调整阶段当前的周期阶段判断第二波景气周期8.8~9%第一波景气周期02年03年04年05年06年07年08年8.6%9.7%9.5%9.3%%