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Ch13房地产业宏观调控与管理《房地产经济学》§13.1宏观调控概述§13.2房地产宏观调控《房地产经济学》一、国家宏观调控的必要性问题1：市场调节是不是万能的结论1：市场的作用不是万能的。结论2：市场的作用不是完美无缺的。启示：需要国家的宏观调控。（有形的手和无形的手，手拉手向前走）小游戏问题2：市场调节是不是完美无缺的？《房地产经济学》市场不能调节国防、治安、消防等公共消费的供给。消防国防治安《房地产经济学》有些产品如枪支弹药、精神麻醉品、不健康的音像制品等，不能依靠市场调节。《房地产经济学》全班分为3组：第一组为一直生产手机的厂家。第二组为电话机生产厂家有能力从事手机生产。第三组为普通的投资商。《房地产经济学》信息1：市场上，单部普通手机成本400元，价格1000-2000元左右，且供不应求。信息2：一年后，由于大家投资的生产线都已投入生产，手机数量猛增，供过于求，价格大幅度下跌。（注：投资后，至少需要半年，生产设备才能到位并投入生产）《房地产经济学》问题1：众多商家为什么都争着生产手机?从中你看出市场调节有什么特点？问题2：从众多商家“一窝蜂”的自发性行为中你看出市场调节有什么弱点？问题3：市场变化与投资决策存在时间差而导致投资失败，体现市场调节有什么弱点？问题4：市场调节的以上三点会造成什么后果？自发性盲目性滞后性危害小游戏给我们带来的思考《房地产经济学》背后铲球“我叫你跑！”《房地产经济学》二、国家宏观调控的含义含义：国家宏观调控是指国家运用各种手段对国民经济进行的调节和控制。（宏观调控是一种国家行为）有形的手《房地产经济学》（2）法律手段（维护秩序）（3）行政手段（直接、迅速）注意点：1、必须反映客观经济规律的要求2、运用要适度3、要兼用三、国家宏观调控的手段（1）经济手段（政策和计划）《房地产经济学》背景材料：2001年出于对中国手机市场的乐观估计，国内外厂商大举进入。目前中国有摩托罗拉、诺基亚、康佳、TCL、波导、熊猫和中兴等40多家国内外手机厂商。（注：至2004年厂家闲置了超过４000万部手机的生产能力。）思考材料1：国家有关部门发布了《整顿手机市场的若干意见》的指示，适当提高了手机行业的相关税收，对违反《反不正当竞争法》的相关企业追究法律责任。材料中我国采取哪些宏观调控手段？例题《房地产经济学》四、国家宏观调控的主要目标1、促进经济增长（最主要）2、增加就业（社会环境）3、稳定物价（重要保证）4、保持国际收支平衡（积极作用）只有发挥市场在资源配置中的基础性作用，综合运用各种宏观调控手段，才能实现国民经济的健康有序的发展。《房地产经济学》信息2：一年后，由于大家投资的生产线都已投入生产，手机数量猛增，供过于求，价格大幅度下跌。（注：投资后，至少需要半年，生产设备才能到位并投入生产）根据信息请你出出主意，如何使手机行业健康发展？Helpme!《房地产经济学》市场调节作用不是万能的市场调节不是完美无缺的不能调节不让调节自发性盲目性滞后性含义主要目标促进经济增长增加就业稳定物价保持收支平衡手段经济手段法律手段行政手段宏观调控为主为辅最主要重要保证积极作用社会环境政策、计划法规行政措施框架《房地产经济学》宏观调控宏观调控的必要性宏观调控的含义宏观调控的目标宏观调控的手段为什么是什么调什么怎么调《房地产经济学》2、2000年11月，国家有关部门发出通知，停止使用康泰克等12种含有PPA成分的感冒药，这主要说明了国家宏观调控的A、经济手段B、法律手段C、行政手段D、市场手段1、有报道指出：全国非农业建设闲置土地达到174.7万亩，其中有53%是可耕地，国土资源部有关负责人认为，这主要是前些年地方盲目搞开发、炒房地产造成的。这反映了A、市场有弊端，不能将市场作为资源配置的基础B、市场经济具有盲目性和自发性C、市场调节具有灵敏性特点D、市场调节必然造成资源浪费CB练习《房地产经济学》3、开放性思考：上图为原产于南美洲的“食人鱼”。有专家认为，食人鱼一旦流入我国自然水域，可能给生态平衡带来严重危害。去年，我国发现部分商家为牟利而非法引进、销售食人鱼，引起社会各界高度关注，有关主管部门在全国范围内采取了有力措施以清剿。请简要回答：上述事件反映了有关市场经济的哪些知识？《房地产经济学》材料分析题材料一：房地产业已成为拉动我国经济增长的亮点。但目前的房产市场已局部过热。9月初，浙江省统计局公布《浙江房地产时常发展研究报告》发出预警：浙江省房地产已膨胀，并进入警戒区，若任其发展，楼市泡沫随时可能破裂。材料二：2003年8月，国务院发布18号令《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》；2010年1月至5月，中国人民银行三次上调存款准备金率，由此前15.5%提高到17%。对房地产业中的违法行为予以严厉打击。请用国家宏观调控的有关知识，谈谈对上述材料的看法。《房地产经济学》参考：②在市场经济条件下，虽然市场对资源的优化配置起着基础性作用。但市场存在着固有的弱点和缺陷：自发性、盲目性、滞后性。如果国家对房产市场不进行宏观调控任其发展，会造成资源浪费，增加金融风险，影响国民经济健康、稳定、快速发展。①上述材料是国家在进行宏观调控。它是指国家运用各种手段对国民经济进行的调节和控制。（是什么？）（为什么？）（怎么办？）③所以国家要运用经济手段、法律手段和必要的行政手段对房地产业进行宏观调控。《房地产经济学》是优化房地产资源配置的需要房地产业的重要地位与作用所决定p274-275房地产和房地产业的特点所决定中国房地产业的发展现状所决定原因1原因2原因3原因4§13.2房地产经济宏观调控一、房地产经济宏观调控必要性《房地产经济学》社科院：2010年9月全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。分城市看：泡沫指数最高的前七个城市分别是：福州(0.703)、杭州(0.669)、南宁(0.668)、青岛(0.558)、天津(0.542)、兰州(0.534)、石家庄(0.520)。这些城市的泡沫成分占实际价格比例在50%以上。泡沫较高，泡沫成分占实际价格比例在30%~50%之间的城市有北京(0.496)、深圳(0.485)、武汉(0.481)、长春(0.473)、宁波(0.444)、哈尔滨(0.417)、大连(0.400)、贵阳(0.369)、上海(0.365)、郑州(0.346)、成都(0.300)。存在一定的泡沫，泡沫成分占实际价格比例在10%以上30%以下的城市有南昌、济南、合肥、西安、广州、昆明、西宁、长沙。泡沫较低，泡沫成分占实际价格比例在10%以内的城市有南京、重庆、太原、呼和浩特、沈阳、厦门、黑、银川、乌鲁木齐。《房地产经济学》二、房地产宏观调控体系调控目标调控手段注意事项调控机构返回《房地产经济学》（一）房地产经济调控机构有关部委，如建设部、财政部等金融部门，如央行、证监会等地方政府，如省、市、自治区等中央政府返回《房地产经济学》（二）房地产经济的调控目标•实现房地产总供给与总需求的平衡•优化房地产产业结构，提高资源配置效率•保持房地产价格的稳定区域市场供需平衡，大力发展住宅市场房地产业与国民经济协调发展；房地产内部供需结构合理图13-1、13-2返回《房地产经济学》《房地产经济学》（三）房地产经济调控手段行政手段：计划、规划、管理法律手段：立法、司法经济手段：价格、产业、税收、金融、土地引导手段：信息引导、舆论导向、劝告返回《房地产经济学》经济手段（主要手段）价格手段：限价管制、价格申报制、基准地价公示制、房地产供应总量调节、房地产供应结构调控等金融政策：信贷限制、首付款比例、存贷利率调整、货币政策税收政策：税种、税率、税收加成与减免、税收征管土地政策：土地供应数量投资手段：投资规模、投资结构返回《房地产经济学》2010年11月3日住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，通知规定停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。通知规定，使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。《房地产经济学》法律手段法律手段的特点：强制性、规范性、稳定性、普遍约束性房地产法律法规体系：一般性法律：《宪法》、《民法》等；专业性法律：《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《物权法》、《城市规划法》、《住宅法》等其他法规：《城市房屋拆迁管理条例》等返回《房地产经济学》行政手段行政手段的特点：权威性、强制性、规范性、稳定性、普遍约束性行政手段内容：计划：年度计划、中长期计划、长期计划：规划：国土规划、区域规划、土地利用总规划、城市规划管理：产权产籍管理、房地产企业资格管理、投资程序审批、估价师经纪人等资格审查、考试与注册管理办法等返回《房地产经济学》（四）房地产调控注意问题政策的目的性与导向性控投资还是控房价？调控的力度与时机调控应因地制宜、有保有压调控要有稳定性和持续性调控政策的配套性和完整性调控政策之间的协调性建议：多看看网络上关于调控政策的各类评价。