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CRRC：2010年商业地产新趋势引言2007年4月，美国次级抵押贷款危机浮出水面。2007年8月此次次贷危机席卷了美国、欧盟和日本等世界主要金融市场，与此同时这场危机蔓延到了整个实体经济。由于受这次空前的世界性的金融危机影响，中国金融市场和实体经济都受到了严重的冲击。为了应对这场全球性金融危机，发展国民经济，中国采取了一系列相应的救市措施，其效果在2009年上半年开始显现，中国2009年前三个季度国内生产总值为423424亿元，同比增长7.7%。1-10月份全社会城镇固定资产投资150709.76亿元，同比增长33.1%。1-10月份社会消费品零售总额101393.7亿元，同比增长15.3%，但较去年同期22.02%的增长率仍然有不小差距。前三季度进出口总额9461亿美元，同比下降23.5%。其中，出口1159.4亿美元，下降15.2%；进口1030.1亿美元，下降3.5%。1-10月份新增贷款总额达8.8119万亿，比2008年全年新增贷款量多出4.3619万亿元，增幅达到98.02%，超过了预定的“全年5万亿”的最低目标。前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积27.75亿平方米，同比增长15.4%，增幅比1-8月提高1.9个百分点；房屋新开工面积7.32亿平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月缩小5.5个百分点；房屋竣工面积3.34亿平方米，同比增长24.7%，增幅比1-8月下降0.4个百分点。其中，住宅竣工面积2.77亿平方米，增长26.7%，比1-8月下降0.1个百分点。前三季度，全国房地产开发企业完成土地购置面积21451万平方米，同比下降22.1%；完成土地开发面积16706万平方米，同比下降6.6%。以上的宏观数据表明中国已经走出了2008年底到2009年初经济低谷期，全国的经济开始全面企稳回升。虽然全国经济已经开始全面企稳回升，但2009年商业地产的表现却不尽理想，突出便现在商业地产发展停滞，开发、招商、经营面临巨大的困境，供大于求的现象没有任何改善，酒店入住率下降，写字楼租金持续下跌，空置率居高不下。从2009年商业地产的表现来看，商业地产面临着巨大的困境，那么2010年商业地产的发展将会面临怎样的状态呢？是继续在困境中徘徊还是会冲出泥潭？本报告将试图回答以上问题，本报告共分为五个部分，第一部分是引言部分，概括了中国总体的经济环境和本报告写作的基本内容；第二部分回顾了2008年以前商业地产的发展概况；第三部分简要的介绍了2009年商业地产发展面临的困境；第四部分根据2009年国家的总体经济形势和出台的相关政策对2010年商业地产的发展趋势作出预测。第五部分是本报告的结论部分。一、商业地产之昨日篇1、1997年-2008年商业地产发展总体概况从1996年开始，为了改造旧城，彻底整顿遍地小商贩，露天市场管理混乱的现象，北京市政府大力整顿商业物业，数量众多的住宅底商，临时建筑被勒令关闭、拆除，由此造成商业供应量锐减，由于消费市场的强劲增长，市场开始产生巨大的商业需求，商业地产的开发速度大大加快。首先我们从办公楼投资完成额来看，如图1所示，从1997年到2002年间由于对写字楼的商业需求量相对较小，办公楼的投资额一直保持在较低水平。但从2002年开始办公楼的投资额开始出现上升趋势，2001年到2008年办公楼投资完成额分别为307.947亿元、381.0018亿元、508.3372亿元、652.1963亿元、763.0681亿元、928.0564亿元、1035.0409亿元、1167.1709亿元，投资额完成额增长率分别为3.38%、23.72%、33.42%、28.29%、16.99%、21.62%、11.52%、12.76%，从投资完成额和投资完成额的增长率可以看出，从2002年开始办公楼的投资额开始加大，在2003年达到投资额顶峰，2005年投资额增长率有一个相对较小的回落，但2006年又开始回升，2007、2008年一直保持在一个相对平稳的水平。然后我们从商业营业用房投资完成额来看，如图1所示，从1997年到2002年间商业营业用房的投资完成额也保持在一个相对较低和相对平稳的水平上。但从2002年开始，由于北京申奥成功，商业营业用房的投资放量开始出现上升趋势，从2001年到2008年投资完成额分别为755.3018亿元、933.6107亿元、1302.3473亿元、1723.7192亿元、2039.5282亿元、2353.881亿元、2785.6494亿元、3354.4785亿元，投资完成额增长率分别为30.22%、23.6%、39.49%、32.35%、18.32%、15.41%、18.34%、20.41%，从投资的增长率可以看出从2003年开始商业营业用房的投资增长率达到最大，达到一个顶峰，但在2005年出现明显的投资完成额增长率的下滑趋势，到2006年达到最低，但由于奥运会的临近，商业营业用房的投资额增长率在2007年又出现大幅度增长趋势，这主要源于酒店业的投资增加。具体来看，在2003年各国零售业巨头抢滩北京零售业市场，跨国零售企业对大型主力店的需求明显增加，美国沃尔玛、法国法宝、英国百安居等竞相在京选址开店；同时，国内大型零售企业的扩张形成了北京市商业物业需求的另一主力，如2003年10月新燕莎集团在世纪金源签下18.2万平方米的商业面积，表现出国内大型零售企业良好的发展态势。另据统计，北京2004年1万平米以上的大型商业项目达到63个，达到285万平方米的体量。同时在2006至2007年，由于奥运会的临近，酒店业开发成为当时两年的开发热点。最后我们从总的商业地产投资完成额来看，如图1所示，从1997年到2002年期间，由于办公楼和商业营业用房的投资完成额都保持在一个相对较低和稳定的水平，因此商业地产总的投资额也保持在一个相对较低和稳定的水平，但从2002年开始，由于受申奥成功和经济发展水平快速增长的影响，商业地产的投资额开始大幅度上升，从2001年到2008年商业地产投资完成额分别为1063.2488亿元、1314.6125亿元、1810.6845亿元、2375.9155亿元、2802.5963亿元、3281.9374亿元、3820.6903亿元、4521.6494亿元，投资完成额的增长率分别为21.12%、23.64%、37.73%、31.21%、17.95%、17.1%、16.41%、18.34%，从商业地产投资完成额的增长率的趋势可以看出，受办公楼和商业营业用房投资增长的影响，商业地产投资完成额增长率在2003年达到最高，2004年也维持在一个较高的水平，但从2005年开始，商业地产投资增长率开始出现下滑趋势，但从2005年到2008年商业地产投资增长率基本维持在一个稳定的水平。2、商业地产多元化发展从2004年开始，北京商业市场在其自身多次结构调整的推动下，发展水平已明显升级。从原来计划经济下的百货商店一统天下、供销系统便民商店适者生存的状态，到现阶段已基本形成竞争性商业格局，商业网点分布逐步由从城市中心区向边缘区域发展，超市、便利店业态取得较大发展，商业市场开始逐渐走向成熟和完善，呈现出市场化、现代化、多元化的发展趋势。商业业态的多元化在很大程度上促进了北京商业繁荣与发展，新型商业业态如物流中心、配送中心、网上购物快速发展。再有，大中型商业企业的经济效益有一定程度的改善，而家乐福、万客隆、普尔斯马特多家国际知名零售企业的加盟，使北京在商业经营管理方式上发生积极变化。3、社区商业物业成开发热点随着2003年商业地产开发热潮的兴起和大面积拆迁工程落实，社区商业物业逐步成为开发热点。居民关注社区发展的同时，对社区服务、居住环境、文化娱乐、医疗卫生等均提出更高层次的需求。伴随着商业环境的日渐成熟及房地产业的不断发展，在2004年底商式社区商业衍生出另一种形式——特色商业街，它的出现是商业地产开发水平提高的重要表现，标志着社区商业已经从原始的配套型物业转变为一种新的“外向型”市场形态，并且已经形成了自己相对独立的市场空间，同时也弥补了2003年北京大面积拆除临建街铺，在生活上与居民消费脱节的需要。4、商业地产开发现郊区化趋势从2004年开始，商业地产的开发迎来高峰，越来越多的开发商投入到商业地产的开发中，且商业地产开发的郊区化趋势明显。以亦庄为例，该地区在2003年前仅有一家华润超市作为区域的配套商业中心，但随着入住人口的不断增加，开发商对商业地产的开发力度也在加大。而在大兴黄村，那尔水晶城率先引进了华堂商场，顺驰·领海的商业地产也吸引了沃尔玛、家乐福等连锁超市与之洽谈合作。位于大兴老城区的清城在引进了上海百联商场之后，还在陆续推出商业项目。从以上的分析可以看出，从2004年开始，商业地产的郊区化趋势明显增强。5、自持物业渐成主流商业地产的营销模式从发展初期的以“产权式商铺”为主要销售模式开始逐渐被经营持有型物业所取代。据中国商业地产联盟2007年年初对699家商业地产开发商的网上问卷调查显示：选择“只租不售”模式的达到了39%，而在2006年的调查中，选择持有性物业比例仅为21.4%。受整体持有趋势的影响，一些原本是分割出售的商业项目在2006年也转向了“自持物业”，如北京三环新城社区商业街SUNNYTOWN、明天第一城部分商业、珠江帝景部分商业等。6、大项目集中放量在2006年，北京商业营业用房投资翻倍，其主要因素是为了赶奥运会商机，2007年北京投放市场的大型商业项目有美罗城、新三里屯、鹏润国际时尚购物中心等数十个。上海也因世博会概念和打造奢侈品天堂理念而大项目层出不穷。在二三线城市，宝龙、明发等福建系地产商在无锡、扬州、青岛等地相继开发四五十万平米之巨的商业项目，恒隆、华润、万达等公司在沈阳、大连、杭州、无锡的项目规模都在十万平米以上。7、商业地产二三线城市发展商业地产在经历了一个发展阶段后，很多的国内外商家店铺在一线城市的布局在2007年已经趋于饱和，因此纷纷开始着力关注更为庞大的中小城市市场，区位和交通优越的二线城市逐渐成为商业地产投资的新宠。二、三线城市的巨大市场潜力吸引了大量外资企业进入。例如，香港商业地产巨鳄恒隆地产2007年以前在上海以外的内地其他10个城市，每年购入3至4块大型土地，共建约10个购物商场，投资金额预计将达200亿港元至250亿港元。8、商业地产招商难困境在中国商业地产的发展从2003年开始不断呈现出高涨趋势，由此也产生了一系列商业地产的发展问题，其中商业地产招商难成为其发展中的主要问题。受整体经济大势的影响，整体商业零售市场的竞争越发激烈，无效商业面积供应亦呈现出了不断增加的趋势，诸多建成的商业地产未能符合商户的需求，在招商时遇到较大的困难，“招商难”成为商业地产项目招商的共性。二、商业地产之今天篇1、2009年商业地产开发陷停滞2009年商业地产的停滞发展主要表现在商业地产项目推进上的停滞。在北京商业项目的推进过程中的停滞表现尤为突出。在北京，2008年预计新增商业物业面积大约为600万平方米；但是全年包括西单大悦城、华贸购物中心、银泰购物中心、三里屯Village等在内，真正入市的新开商业面积不足300万平方米。而大钟寺国际广场、万贸购物中心、首地大峡谷等已落成的商业项目则集体推迟了开业时间，且开业时间变得遥遥无期。在全国范围内，商业项目的停工、停建、缓建、延期开业更不是新鲜事。在上海繁华的新天地区域，有两幢顶级豪华酒店——迪拜七星级帆船酒店集团朱美拉酒店和希尔顿集团麾下奢华品牌康拉德酒店，这两家酒店都曾经预计2008年开业。如今，它们不仅没有如期开业，现在也已经停工。2、2009年商业地产延续招商难困境招商难问题一直是商业地产运营中的主要难题，受后奥运经济衰退和国际金融危机的影响，2009年商业地产招商难问难题尤为突出。如2009年4月，北京朝阳门11万平方米的悠唐和崇文门13万平方米国瑞城艰难开业了。但是，这只是“部分”开业，商场里大部分的面积还挂着“即将开业”的围挡。华贸购物中心、银泰中心……这些已经投入运营的商业中心，无一例