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花样年南山项目花样年南山项目花样年南山项目花样年南山项目————““““浪花浪花浪花浪花””””前期策划报告前期策划报告前期策划报告前期策划报告星彦地产制造本案实现均价：价值目标：价值目标：价值目标：价值目标：12000120001200012000万万万万////平方米平方米平方米平方米我们看市场我们看市场我们看市场我们看市场上的价格？上的价格？上的价格？上的价格？注：备案率根据国土房产网上合同备案计算得出，统计日期：7月11日从从从从以上图可以看出：以上图可以看出：以上图可以看出：以上图可以看出：长期居家（豪宅长期居家（豪宅长期居家（豪宅长期居家（豪宅////精品住宅）：精品住宅）：精品住宅）：精品住宅）：1.11.11.11.1————1.51.51.51.5万万万万////㎡过渡居家（小户型）：过渡居家（小户型）：过渡居家（小户型）：过渡居家（小户型）：8700870087008700————9200920092009200元元元元////㎡8700870087008700走：豪宅走：豪宅走：豪宅走：豪宅////精品住宅，长期居家路线，价格精品住宅，长期居家路线，价格精品住宅，长期居家路线，价格精品住宅，长期居家路线，价格很容易很容易很容易很容易实现本案实现本案实现本案实现本案1.21.21.21.2万万万万////㎡价值目标价值目标价值目标价值目标走：小户型，投资或过渡居家路线，从目前走：小户型，投资或过渡居家路线，从目前走：小户型，投资或过渡居家路线，从目前走：小户型，投资或过渡居家路线，从目前市场价格上看，实现本案市场价格上看，实现本案市场价格上看，实现本案市场价格上看，实现本案1.21.21.21.2万万万万////㎡价值目价值目价值目价值目标，难度比较大！标，难度比较大！标，难度比较大！标，难度比较大！走走走走什么方向，还必须结什么方向，还必须结什么方向，还必须结什么方向，还必须结合合合合项目特征、市场情况项目特征、市场情况项目特征、市场情况项目特征、市场情况客户需求特征客户需求特征客户需求特征客户需求特征来判断来判断来判断来判断地块指标占地11881㎡容积率：5建面：59405㎡地块状况：小山坡，地块形状不规则，地势高低不平，地块上覆盖绿色植被。项目SWOT分析威胁威胁威胁威胁潜在竞争对手（新政带来小户井喷）同片区：南山村华联置业“工业区项目改造作为商住用地开发”、南山村文兴地产小户型项目等其他片区：后海东填海片区等机会机会机会机会南山商业文化中心逐步形成，带来CBD写字楼物业的发展，必将促进住宅的需求西部通道年底通车、滨海大道开通前海物流园区的开发新政对中小户型的利好劣势劣势劣势劣势地势不平坦，地块不规则，不利规划地段不成熟，人气不旺，南山对该片区较为陌生地块周边生活配套欠缺高压线林立，对居住生活造成隐患妈湾电厂：给南山人们不好影响片区二手房租赁市场温度较为冷淡优势优势优势优势优美景观资源（邻近：大南山郊野公园、荔林公园），片区安静、景色宜人，适宜居住完善体育配套设施，大南山运动场（羽毛球馆、足球场等）交通尚佳（9条路线），基本满足出行发展商品牌及小户开发经验项目小结我们项目存在最大的问题我们项目存在最大的问题我们项目存在最大的问题我们项目存在最大的问题1、地块处于“边缘地带边缘地带边缘地带边缘地带””””项目地处大南山背面，人们对此的认知度较弱，由于“妈湾电厂”等污染的原因，南山人们从心理上，放大了我们项目的实际距离。其实“妈湾电厂”的影响只影响到“山海翠庐”。问题解决：问题解决：问题解决：问题解决：通过项目后期营销的方式去宣传、让客户到现场感受我们项目的品质与现场气氛，是可以消除该类心理的影响；2、地块““““配套不足配套不足配套不足配套不足””””、、、、““““高压线高压线高压线高压线””””，，，，我们下面一一做分析：我们下面一一做分析：我们下面一一做分析：我们下面一一做分析：本项目商业配套建议商业面积：商业面积：商业面积：商业面积：项目周边配套不足，我们建议：规划一定的商业面积来以基本满满满满足足足足本小区的商业配套需求。日常性生活需求的商业配套：日常性生活需求的商业配套：日常性生活需求的商业配套：日常性生活需求的商业配套：店铺：便利店、银行/取款机、干洗店、快餐厅、水果店、面包店、干洗店、美容美发、小型药店等。会所：客房、健身中心、麻将室、棋牌室、泳池等特殊配套：特殊配套：特殊配套：特殊配套：业主专用小区巴士：送至海雅百货、科技园站，满足业主出行。大食堂：该食堂精装修设置，配备完善的厨具设施、家电设施，满足“会客、吃饭”等功能需求，弥补“小户型”客厅小、厨房小等不足。音像视听中心：该类白领工作疲劳，来此地，可以通过音乐放松自己。高压线对人体影响1、高压线是如何对人产生影响的？其安全指标值？高压线中传输大电流，大电流产生的磁场对人的健康有影响。英国专家认为：高压线产生的磁场安全值磁场安全值磁场安全值磁场安全值为0.4微特斯拉(μt)，高于该值高于该值高于该值高于该值，儿童将面临患病风险。2、高压线的安全距离是多少？220千伏的高压线，在100100100100米内米内米内米内的电磁辐射强度超过超过超过超过0.4微特斯拉；132千伏的高压线，在数十米数十米数十米数十米范围内的电磁辐射强度超过超过超过超过0.4微特斯拉；11-66千伏的高压线，在10101010米米米米范围内的电磁辐射强度超过超过超过超过0.4微特斯拉；埋藏在地下的高压线，只在数米数米数米数米范围内的电磁辐射强度超过超过超过超过0.4微特斯拉。3、我国的高压线建设标准远不能不能不能不能满足安全要求我国的标准规定：磁感应强度低于低于低于低于100微特斯拉就满足就满足就满足就满足高压线建设标准。针对这些影响，可以从建筑排布、墙体遮针对这些影响，可以从建筑排布、墙体遮针对这些影响，可以从建筑排布、墙体遮针对这些影响，可以从建筑排布、墙体遮挡、植物干扰等来弱化其影响面。挡、植物干扰等来弱化其影响面。挡、植物干扰等来弱化其影响面。挡、植物干扰等来弱化其影响面。我们走什么方向，实现我们走什么方向，实现我们走什么方向，实现我们走什么方向，实现1.21.21.21.2万万万万////㎡？？？？过渡居家方向过渡居家方向过渡居家方向过渡居家方向投资方向投资方向投资方向投资方向长期居家方向长期居家方向长期居家方向长期居家方向发展方向发展方向发展方向发展方向长期居家方向——豪宅/精品住宅长期居家方向面对的主要客户长期居家方向面对的主要客户长期居家方向面对的主要客户长期居家方向面对的主要客户南山老居民：南山老居民：南山老居民：南山老居民：南山大部分楼盘70％左右的客户都是周围几个村的本地客户。本地居民主要以出租农民房、做小生意、股份公司分红三种为主要收入来源，收入丰厚，购买力极强。区域购房，本地情节浓郁。南山第一代移民：南山第一代移民：南山第一代移民：南山第一代移民：（40-60岁）、改革开放初期来到深圳，如蛇口工业区的老移民，包括第一批的高学历人群、内地技术人员、企业特招的体育人员、生意人员、公务员、事业单位人员等，来深圳至少15年以上，已经深深地变成了稳定的深圳人。第一代移民，经历了深圳的大发展阶段，已经有了相当的积蓄，并大多多次置业。第一代移民年龄普遍在40岁左右，已经经历了事业的大部分过程，稳定变得顺理成章。项目自身条件：项目自身条件：项目自身条件：项目自身条件：项目本身占地太小，高容积率，营造长期居家产品，与后海、蛇口高尚大体量的楼盘相比，无明显竞争优势；地块周边生活配套严重不足，这对“长期居家生活”十分不利市场竞争压力市场竞争压力市场竞争压力市场竞争压力如果选择了“居家方向”，面临的竞争区域放大。首先来自后海区、蛇口区域竞争压力，该区域景观资源、区域成熟度，都比本案所处的“大南山片区”位置优越；其次是后海东填海区（23块地，约100万㎡）高尚住宅区，预计07年下半年逐步入市，该区域定位基本都是“长期居家”为主。本案走“长期居家”路线，面临的竞争压力非常大。居家客区域选择居家客区域选择居家客区域选择居家客区域选择南山老居民、南山第一代移民、私营企业主、公务员，他们普遍都在蛇口、后海、南硅谷有置业，居住时间长久，已经习惯区域的配套和生活；他们不会放弃在这样一个区域成熟、配套完善、景观资源优越的区域，选择来我们项目大南山区域“长期居家”的可能性很少。他们再次置业，还是选择在附近区域置业，主要就是“区域情节”的原因。除非，有部分居家客户，非常看好片区前景发展，喜欢大南山景观资源，这样的客户比例会有少量，但是不是主力客户群体。另外，有一种可能：就是投资用途。故，该类故，该类故，该类故，该类““““长期居家客户长期居家客户长期居家客户长期居家客户””””不是本案的主力客户群不是本案的主力客户群不是本案的主力客户群不是本案的主力客户群体，本案走体，本案走体，本案走体，本案走““““长期居家长期居家长期居家长期居家””””方向方向方向方向可能性不大可能性不大可能性不大可能性不大。。。。我们走什么方向，实现我们走什么方向，实现我们走什么方向，实现我们走什么方向，实现1.21.21.21.2万万万万////㎡？？？？过渡居家方向过渡居家方向过渡居家方向过渡居家方向投资方向投资方向投资方向投资方向长期居家方向长期居家方向长期居家方向长期居家方向发展方向发展方向发展方向发展方向投资方向投资方向的面对的主要客户投资方向的面对的主要客户投资方向的面对的主要客户投资方向的面对的主要客户南山老居民南山第一代移民（40-60岁）公务员私营企业主企业高层投资客选择区域：投资客选择区域：投资客选择区域：投资客选择区域：该类客户如果投资，在投资区域上，主要都是选择投资热点区域。如：在地段比较成熟的地段比较成熟的地段比较成熟的地段比较成熟的南油、蛇口南油、蛇口南油、蛇口南油、蛇口等区域，特别是蛇口片区，因为这个区域聚集了大量的“外籍人士”，租金贵，投资汇报率高，价值可观。但是，根据我司三级市场调查得知：蛇口的外籍人士居住，基本没有外延到其他区域，还是停留在蛇口。短线投资：租赁市场冷淡，投资回报率不高短线投资：租赁市场冷淡，投资回报率不高短线投资：租赁市场冷淡，投资回报率不高短线投资：租赁市场冷淡，投资回报率不高项目所处片区，整个租赁市场温度较为冷淡，片区租金价格较低。入：太子山庄三房1500150015001500元元元元////月月月月，租不抵供。主要原因：许多租客都选择再南油、蛇口片区租赁，交通出行、上班便利。长线投资：升值空间较小长线投资：升值空间较小长线投资：升值空间较小长线投资：升值空间较小整个南山地产市场，自从2006年上半年开始，房价迅猛增长，到6月份受新政影响，房价格略有下降（1.2万/㎡）。人民普遍认为：南山房价过万房价过万房价过万房价过万，其投资的升值空间很小，势必影响到租客投资信心。除非，有部分投资客户，非常看好该片区前景发展，但是这样的投资客毕竟是少数比例。投资客，忍耐周期：投资客，忍耐周期：投资客，忍耐周期：投资客，忍耐周期：2-3年（三级市场提供），他们不能等待片区的成熟。故，该类故，该类故，该类故，该类““““投资客户投资客户投资客户投资客户””””不是本案的主力客户群体，本不是本案的主力客户群体，本不是本案的主力客户群体，本不是本案的主力客户群体，本案走案走案走案走““““投资投资投资投资””””方向方向方向方向可能性不大可能性不大可能性不大可能性不大。。。。我们走什么方向，实现我们走什么方向，实现我们走什么方向，实现我们走什么方向，实现1.21.21.21.2万万万万////㎡？？？？过渡居家方向过渡居家方向过渡居家方向过渡居家方向投资方向投资方向投资方向投资方向长期居家方向长期居家方向长期居家方向长期居家方向发展方向发展方向发展方向发展方向过渡居家方向——小户型过渡居家方向面临的主要客户过渡居家方向面临的主要客户过渡居家方向面临的主要客户过渡居家方向面临的主要客户企业普通白领、中偏高白领人士职业：职业：职业：职业：企业中层管理、企业