DTZ2010中国房地产投融资典型案例分析

Page0中国房地产投融资典型案例分析戴德梁行投资部高级联席董事卢强2010年6月ContactInfo..:[e-mail]0086-13501993475Page1东海商都东海商都建筑面积(平方米):40,270价格:人民币820,000,000元类型:商场上海/2005欧罗物流中心欧罗物流中心建筑面积(平方米):33,246价格:人民币120,000,000元类型:工业上海/2005永新广场永新广场建筑面积(平方米):29,027价格:人民币624,225,000元类型:办公楼+商场上海/2005南京西路南京西路17881788号地块号地块建筑面积(平方米):113,520价格:人民币1,197,138,600元类型:地块上海/2006永新广场永新广场建筑面积(平方米):29,027价格:人民币813,750,000元类型:办公楼+商场上海/2007润华环球大厦地块润华环球大厦地块建筑面积(平方米):181,000价格:人民币540,000,000元类型:地块苏州/2007武汉港澳中心武汉港澳中心建筑面积(平方米):67,306.65价格:人民币420,000,000元类型:商场+酒店武汉/2007仁和春天百货仁和春天百货建筑面积(平方米):9,387价格:人民币350,000,000元类型:商场成都/2007天津君谊大厦天津君谊大厦建筑面积(平方米):32,148.16价格:人民币272,000,000元类型:服务式公寓天津/2007深圳花园城三期深圳花园城三期建筑面积(平方米):18,524.75价格:人民币246,000,000元类型:服务式公寓深圳/2007南京西路南京西路17881788号地块号地块建筑面积(平方米):113,520价格:人民币1,197,138,600元类型:股权投资上海/2006新光商务大厦新光商务大厦建筑面积(平方米):13,076价格:人民币94,601,357元类型:办公楼广州/2005润华环球大厦地块润华环球大厦地块建筑面积(平方米):181,000价格:人民币708,750,000元类型:股权投资苏州/2008ShamaShamaLuxeLuxe建筑面积(平方米)::15,793价格:人民币943,787,730元类型:服务式公寓上海/2008世纪商贸广场世纪商贸广场建筑面积(平方米):98,337价格:人民币4,438,000,000元类型:办公楼上海/2008长寿商业广场长寿商业广场建筑面积(平方米):41,090价格:人民币1,000,000,000元类型:商场上海/2008广东发展银行大厦广东发展银行大厦建筑面积(平方米):49,776.64价格:人民币950,000,000元类型:办公楼+酒店公寓+商场上海/2008建华东方大厦建华东方大厦建筑面积(平方米):17,998.25价格:人民币280,000,000元类型:酒店上海/2008希望大厦希望大厦建筑面积(平方米):88,747.83价格:人民币1,050,000,000元类型:办公楼大连/2008吉联配送中心吉联配送中心建筑面积(平方米):47,777价格:人民币200,000,000元类型:工业上海/2008置力广场置力广场建筑面积(平方米):50,700价格:人民币550,000,000元类型:商场沈阳/2008桃浦金达路桃浦金达路428428号号（物流仓库）一期（物流仓库）一期建筑面积(平方米):38,246价格:人民币150,000,000元类型:工业上海/2008重庆合景大厦重庆合景大厦建筑面积(平方米):22,713价格:人民币127,000,000元类型:服务式公寓重庆/2008美国工业园美国工业园建筑面积(平方米):114,095价格:人民币235,000,000元类型:工业广州/2008•不同的物业类型•不同的城市•不同的投资者类型•不同的交易架构DTZ投资部成交部分案例汇总Page2主要投资者1)机会基金:主流2)核心基金:较少3)房地产信托基金:较少(本地尚待出现)4)本地投资者:逐渐增多(保险资金正等待出现)Page3投资市场-整栋收购57.54%38.93%51.53%70.71%63.52%25.00%42.46%61.07%48.47%29.29%36.48%75.00%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%200520062007200820092010.1-6ForeignBuyerLocalBuyer14.66%15.47%14.92%21.61%91.00%49.26%85.34%84.53%85.08%78.39%9.00%50.74%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%200520062007200820092010.1-6ForeignBuyerLocalBuyer05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,000200520062007200820092010.1-6MillionUSD北京上海外资与本地投资者比例分析05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,000200520062007200820092010.1-6MillionUSD上海北京Page4DTZ的角色•物业资料•市场信息市场分析•可行性•收购战略市场研究项目分析•现场勘察•市场研究•物权结构•租金分析市场研究市场推广•财务分析•融资•税务•交易方案市场研究交易架构•交易条款•时间节点•声明保证市场研究合同谈判•付款条件•融资方案市场研究付款策略•财务方案•可靠性•长远利益市场研究投资者筛选•公司尽职•财务尽职•技术尽职市场研究尽职调查协调•转让文件•物业移交市场研究完成交易交易阶段前期阶段最后阶段StartDealClosingPage5近年的住宅价格上涨为收购提供了远超过预期的收益;(预测自有资金IRR超过60%)优质的合作伙伴是JV的关键;物业:苏州润华国际大厦地块交易结构:境内股权收购转海外股权,海外股权融资位置:苏州工业园区占地面积(平方米):14,893总建筑面积(平方米):181,000海外公司境外境内40%60%HarvestCapital盛高置地境内公司典型案例一——土地收购与外资合作开发——润华国际大厦地块（苏州）2007.92008.55.46亿元苏州本地开发商SPGSPGHarvestCapital(40%股权)@3680psm溢价30%,2.835亿元@4784psm要点2009.10SPG3.57亿元回购销售价格达15,000,目前已经达到30,000元/平方米,远超预期Page62006.122007.111.97亿元上海嘉盛三宝建设(100%)5,300万美元三宝建设MerrillLynch(30%股权)土地面积（平方米）:12,126平方米建筑面积（平方米）:113,520平方米用途:综合用地（办公楼+商业)典型案例二——土地收购与外资合作开发——南京西路1788号(上海)要点合适的价格在核心地段取得的合适的商办地块;迅速的海外融资降低了自有资金比例.AV15，000ps.mPage72005.102007.96.24亿元2008.7香港开发商占地面积(平方米):2,557平方米建筑面积(平方米):29,027平方米入住率:超过90%特点:机会性基金收购的典型案例花旗8.14亿元花旗策略资本11亿元策略资本汇华房地产买卖物业增值;核心地段的高流动性;全海外交易•租金上升Rentalreversion•回报率下降Yieldcompression•超过70%贷款70%leverage要点典型案例三——核心地段写字楼——永新广场（上海）5.996.096.366.587.336.506.507.418.158.970.001.002.003.004.005.006.007.008.009.0010.0020072007E200820092010PassingRentPage82006.42008.16.81亿元瑞安基汇资本9.44亿元基汇资本未来资产面积(平方米):15,793平方米套数:100套入住率:约85%平均租金:300元/平方米/天特点:住宅翻新为高档服务式公寓成功的投资案例典型案例四——服务式公寓——ShamaLuxe(上海)2009.119.25亿元未来资本瑞安买卖物业增值;典型的核心地段的高流动性;全境外交易;典型的由于海外汇率变动造就的交易机会.要点城市公寓,浦项广场Page9Q&A谢谢