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中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告中信井冈山国际会议中心二期策划报告汇报中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告项目概况中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告江西省处于珠三角、长三角、闽三角的洼地之间红色旅游处于全国领先地位项目区域位置中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告区域交通态势夏坪京九铁路茨坪至吉安站130km茨坪至井冈山站113km吉井铁路井冈山过境铁路，年底开通，夏坪站距离茨坪20.6km粤赣高速连接泰井高速泰井高速井冈山高速专线，全长62km，连接线长20.6km319国道井冈山过境国道泰和机场至茨坪82.6km分文铁路茨坪至永新站110km中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告两地块关系位置关系：一山之隔动静关系：外动（白银湖）内静（梨坪）内外呼应，动静分明资源关系：白银湖交通优势梨坪景观资源优势中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告项目分析中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告地块分析局限一：地块呈狭长弧形，地形复杂多变，很大程度的限制了项目远期发展空间，难以实现较佳的利润目标；局限二：由于地块限制，度假型高端产品缺乏（如高尔夫），或难成规模（如度假别墅），削弱了项目的市场吸引力和竞争力；局限三：动静区交错复杂，中高低档产品并存，难以打造纯粹的高端项目；局限四：区域内难以形成畅通、便捷、安全的交通网络。梨坪地块中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告地块分析白银湖地块解决的问题：将白银湖地块纳入开发体系后，能解决很多限制梨坪地块发展的问题，如交通、规划、业态、产品、档次、动静分区等。遗留的问题：地块基础条件如水、电等问题；项目目标市场；旅游资源缺乏；旅游产业链的建立等等。引发的问题：井冈山旅游格局；资源整合；项目远期战略发展；整体规划等等。中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告0.0050.00100.00150.00200.00250.00万人次19901992199419961998200020022004年井冈山历年游客人数2005年共接待来山游客218.46万人次，实现旅游总收入11.28亿元，与2004年同期相比分别增长33.74%、34.93%。中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告井冈山客源变化趋势井冈山2000年—2005年游客变化示意图0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%2000年2001年2002年2003年2004年2005年平均值江西广东湖南浙江上海湖北北京广东省游客比例快速下降，说明井冈山纯粹的观光游已经越来越不适应市场需求，对度假经济发达地区的旅游消费吸引力在快速下降。以小明大，见一叶落而知岁之将暮，睹瓶中之冰而知天下之寒。”中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告井冈山旅游未来发展趋势井冈山旅游的交通瓶颈问题已经逐步得到解决，现今最关键的问题是解决井冈山旅游接待瓶颈问题和提升旅游消费问题。中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告游客年龄构成：以中老年游客为主；游客学历构成：以高学历为主；游客类型：以旅游观光为主；井冈山游客特征调查消费结构支出：购物占主要部分，但总体消费水平不高，挖掘的潜力还很大；出游方式：组团游是主力，但个性化旅游会越来越受欢迎；中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告床位缺口测算结果年日均床位缺口8,862张旺季日均床位缺口14,377张旺季峰值床位缺口37,890张高端客户床位缺口日均值1,098张旺季高端客户床位缺口日均值5,468张高端客户床位缺口峰值12,138张酒店需求面积测算结果测算条件酒店需求面积测算值（建筑面积）以年日均床位缺口测算42.5万平米以旺季日均床位缺口测算70万平米以高端客户床位缺口日均值测算7.5万平米以旺季高端客户床位缺口日均值测算35万平米预计项目于2010年建成并投入使用，以上均为2010年测算值。中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告井冈山会议培训市场每年来山人数：每年约有800名正部级干部、2,500多副部级干部来山培训；其他级别干部培训每年约有8,000~10,000人次；按三人陪同一名干部来山，陪同人员每年约2～3万人；其他大型企事业单位高层或员工培训人员不计其数。特点：停留时间长；消费层次高；消费稳定。中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告房地产市场分析中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告井冈山市房地产特征普通住宅放量过大，价格水平低，竞争激烈；景区“旅游公寓”成井冈山接待新亮点；高端住宅产品空缺，市场潜力大；商业零散成点，市场难以支撑大型集中商业；中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告井冈山市房地产市场分析启示普通住宅供大于求，而且难以吸引外地投资者，本项目不应规划普通住宅产品；旅游公寓和别墅拥有较好的市场需求、利润较高，本项目具有开发这两类高端住宅产品的条件，因此，高档的公寓和别墅将是本项目地产开发的主流产品定位；庐山“名人”别墅是本项目值得借鉴的例子，庐山是当时国民政府的政治名山，即便是在今天，庐山保留下来的“名人”别墅群仍具有很大的升值潜力。因此，在当前社会、经济条件下，井冈山“名人”别墅将会有更广阔的发展空间；商业作为旅游地产开发的必要配套，本项目商业配套应该以满足本项目区内的需求，并以特色化、主题化的休闲娱乐业态为主。中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告土地交易市场分析中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告茨坪基准地价表（单位：元/m2）用地性质使用年限级别基准地价样点均价差异商业用地40年一级16761748-4.30％二级11981150+4.17％三级796820-3.02％四级359361-3.49％住宅用地70年一级657676-2.89％二级545553-1.47％三级344311+9.59％四级239232-2.89％工业用地50年一级317320-0.95％二级186198-6.45％三级98100-2.04％四级6567-0.95％中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告2004年～2006年井冈山市土地挂牌价汇总表地块编号用地性质宗地位置挂牌时间面积（m2）单价（元/m2）A-2-8-1商服用地新城区2004.7.1232402702004—2宾馆、酒店茨坪2004.8.694061807.362004—5商服用地茨坪2004.10.23067.941667.052004—6旅游公寓茨坪2004.10.21810.20721.53B-6-2住宅新城区2005.3.25326791512005-1综合用地草坪2005.6.174044.42401.84A-1商业新城区2005.7.1562695336B-2住宅新城区2005.7.15788061512005-2综合夏坪2005.7.152220310.812005-3商业鹅岭2005.7.15123.22200.45A-2-7-3商服用地新城区2006.2.2751083502006-7商服用地茨坪2006.9.213780.961211.74备注：折算土地挂牌价已经除去其他非土地类附属价值，茨坪2006－7地块类似于酒店项目拍卖。中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告井冈山市土地交易市场在我国发展红色旅游经济之后才开始萌发。由于是井冈山城市核心和风景区核心，所以茨坪土地价格远高于井冈山市其他区域。而其中宾馆、酒店类用地价格处于商业类土地价格最高水平。新城区住宅类土地价格基本没有变化，商业用地价格涨幅不大；整体上茨坪土地价格呈高位稳定状态；其他区域土地交易量少，交易价格基本上和井冈山市新城区夏坪的土地交易价格持平。井冈山市土地市场特征中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告市场分析结论中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告一期报告中的重要观点和结论仍然对项目开发具有指导意义；一期报告中针对项目业态组合进行的量化结论符合目前市场发展趋势，故在项目规模上不会出现较大变化，但在业态组合上有所调整；项目依然要坚持走“红色＋绿色”的旅游路线，红色旅游会带来稳定的高端消费并赢取政治效益和品牌效益，绿色旅游会引发一般旅游消费的量变，因此两者均不可偏废；旅游公寓和别墅是本项目房地产开发的最佳方向，在“高尔夫”、“旅游地产”等概念的烘托下，将引发井冈山市房地产市场的热潮。商业作为旅游地产开发的必要配套，应该以满足本项目区内的需求，并以特色化、主题化的休闲娱乐业态为主；井冈山景区内土地供应有限，未来土地交易市场随着本项目的入市有望实现量价齐飞。跳出红海思维，实施蓝海战略，整合资源、建立井冈山龙头景区，打造井冈山特有红+绿旅游产品系列，实现井冈山旅游区域一体化才是项目挖掘市场需求，达到销售目标的根本。中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告旅游资源整合分析中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告长江三角洲珠江三角洲江西井冈山以长江三角洲、珠江三角洲为主的全国性高端旅游市场旅游市场定位中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告本项目开发模式本项目最适合采用的是会议经济与旅游经济并重的“双引擎”发展模式。以会议经济与旅游经济为龙头，打造井冈山旅游产业经济圈，将是项目成功的关键。中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告“一个中心”——国际会议中心1、国际级论坛的永久会址；2、政府机关、社会团体、企业举行会议培训首选目的地之一；3、国内重要的“院外政治”活动基地。4、井冈山鲜明的红色色彩发展定位中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告“三个基地”——国内一流的旅游接待基地——国内一流的休闲运动基地——国内一流的旅游度假圣地发展定位中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告整合思路全方位整合井冈旅游资源打造井冈山旅游产业链实现区域旅游一体化运营土地，资源资本互化中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告打破功能局限，弥补项目旅游资源不足的缺憾必要性分析旅游地产只有当旅游与地产有机结合才能实现共振效应，本项目距离以龙潭、水口为代表的自然观光区约20公里，相对偏离主景区；随着建设规模扩大，区域内的供水、供电等存在隐患，极可能成为制约因素。应该看到，井冈山在旅游旺季经常出现停水断电现象，这在其他风景区也常见；尽管土地贮量大、植被较好，但自然景观资源匮乏，人工造景成本高昂，与自然环境也难协调一致；缺少与景观融合的体闲游乐项目用地。要实现中信的战略目标，不足4平方公里的空间仍显狭小。中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告必要性分析梨坪—白银湖周边景区资源位置示意图中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告大峡谷项目介绍大峡谷生态游览区位于茨坪东北5公里处，地跨龙潭与桐木岭景区，规划面积为14.5k㎡，紧临泰井高速公路连接线白银湖段，交通便利。大峡谷内旅游资源丰富，有300余亩可供开发的土地。中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告大峡谷项目介绍大量可供开发利用的土地资源保存完好的人文景观资源珍稀的动植物资源丰富的水资源优美的自然景观中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告大峡谷项目介绍景区资源丰富中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告湘洲景区介绍湘洲景区和主峰水库景区同被列为自然保护区核心区，是特级保护区，在《规划》中规定“是不应进入游人的区域”，面积总为40.1平方公里。除此之外，其他区域属于一级保护区或二、三级保护区，没有严格的游人限制。中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告第一阶段：项目自给自足主要思路整合梨坪、白银湖、大峡谷及龙潭景区资源，集游玩、休闲、度假等多功能于一体，打造井冈山绿色生态经济走廊。中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告必要性分析合理分区，利于规划中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告必要性分析完善业态，提升项目价值在梨坪－白银湖－大峡谷三位一体的开发体系下，三个区域相互呼应、互相支撑，整合后将组成一个完整的自循环综合旅游区，更利于打造完善的旅游产业。两者之间的交通和区划完成后，整个地产价值将迅速提升，投资回收周期必将大大缩短。中信井冈山国际会