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1第十一章房地产业与国民经济胡昊上海交通大学工程管理研究所2007年本章重点•培育房地产业成为支柱产业•房地产发展周期性波动2第一节房地产业与国民经济的关系•一、房地产业在国民经济中的地位和作用–（一）房地产业在国民经济中的地位•从总体上说，房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业的地位–1、房地产业属于基础性产业–2、房地产业又是先导性产业–3、房地产业还具有支柱产业的特征第一节房地产业与国民经济的关系–（二）房地产业在国民经济中的作用•1、推动城市开发，促进现代化建设•2、带动相关产业发展，促进经济增长•3、增加财政收入，为现代化建筑积累资金•4、加快社会主义文化发展，促进精神文明建设•5、改善居住条件，提高劳动者素质3第一节房地产业与国民经济的关系•二、房地产业与国民经济的相互关系–房地产业与国民经济之间存在着互相制约、互相促进的辩证关系。从国民经济总体的角度考察，房地产业是整个国民经济产业体系中的一个重要构成部分，但又不仅仅是局部与整体的简单关系，而是有着内在的密切联系的相关性。–一方面，国民经济的总体状况是房地产业得以存在和发展的宏观基础，制约或带动房地产业的发展程度–另一方面，房地产业又是国民经济的新经济增长点和支柱产业，其发展规模和速度也会制约或促进国民经济增长和产业结构的协调第一节房地产业与国民经济的关系–（一）国民经济对房地产业的影响因素•在现实经济生活中，国民经济对房地产业的影响因素主要表现为下列经济参数和变量。–1、国民经济发展水平对房地产业的影响–2、产业结构对房地产业的影响–3、投资水平对房地产业的影响–4、消费水平对房地产业的影响–5、信贷规模和利率对房地产业的影响4第一节房地产业与国民经济的关系–（二）房地产业对国民经济的反作用•1、房地产开发投资的规模和增长率•2、房地产业增长贡献率•3、房地产业经济效率•4、房地产信贷规模•5、房地产需求和供给水平第一节房地产业与国民经济的关系•三、房地产业与地区经济的相互关系–房地产作为不动产具有很强的区域性–从供给方面看，房地产业开发建设和供给的房地产商品具有固定性的特征，自其生产出来之后不能移动，一般而言，一个地区的房地产供给不可能去满足另一个地区的需求。–从需求方面看，人们对房地产的市场需求也主要是本地区生产、消费和投资需求，其销售对象和范围受到极大的区域性的限制。5第一节房地产业与国民经济的关系–房地产业与地区经济的关系，同房地产业与整个国民经济的相互关系，其基本原理是相似的，但区域性的特征更为明显和强烈•一方面，地区经济的发展水平很大程度上决定了本地区内房地产业的发展状况•另一方面，房地产业的健康发展又推动地区经济的发展第二节房地产业的发展与支柱产业•一、支柱产业的内涵–所谓支柱产业，是指一国的产业结构中，该产业的增加值在GDP中占有较大比重；科技含量高；具有较大的市场发展空间和增长潜力；产业关联度强，带动系数大，对整个国民经济的发展起着重大影响作用的关键产业部门。6第二节房地产业的发展与支柱产业–一是指该产业在国民经济中具有举足轻重的地位,其增加值在GDP中占有较大比重，一般占6%—8％左右–二是指该产业的科技含量较高，拥有先进的科学技术，体现先进生产力的要求–三是指该产业具有较大的市场发展空间和增长潜力，在产业结构调整中属于重点发展产业，是国民经济发展的新经济增长点–四是指该产业的产业关联度强，带动系数大，对国民经济发展起着关键性作用第二节房地产业的发展与支柱产业•二、房地产支柱产业的共性和特性–（一）支柱产业的共同特征•1、支柱产业的主导性•2、支柱产业的先进性•3、支柱产业的关联性•4、支柱产业的动态性•5、支柱产业的差异性7第二节房地产业的发展与支柱产业–（三）房地产支柱产业的特性•1、坚实的基础性•2、显著的先导性•3、高度的关联性•4、永续的持久性•5、明显的差异性第二节房地产业的发展与支柱产业•三、培育房地产业成长为支柱产业的基本条件和途径•（一）房地产业成长为支柱产业的基本条件–1、房地产业保持较大增长幅度，对国民经济的贡献率显著提高–2、房地产开发建设保持较大规模，销售量迅速上升–3、住房消费热点形成，商品房市场需求旺盛，潜力巨大–4、房地产市场体系基本形成，逐步完善–5、房地产行业管理进一步完善和加强，市场运行秩序逐步规范8第二节房地产业的发展与支柱产业–（二）强化房地产支柱产业地位的途径•1、拓宽行业的经济增长点，增强对国民经济的贡献率–（1）保持房地产投资开发适度的增长率–（2）实施租售并举，大力发展房屋租赁业–（3）存量房交易扩容，逐步上升到主体地位–（4）大力发展房地产中介服务业，提高服务质量–（5）拓宽物业管理覆盖面，扩大服务内容第二节房地产业的发展与支柱产业•2、科技兴业，提高房地产行业素质–（1）转变房地产经济增长方式，实现集约型效益型增长–（2）积极引进先进技术，发展自有产权的核心技术–（3）努力节约资源，推进住宅产业化、现代化–（4）加速房地产信息化，发展智能建筑、智能住宅–（5）实施人才战略，加快高科技人才培养9第二节房地产业的发展与支柱产业–（三）深化改革，促进发展•1、全面建立现代企业制度，提高企业效率•2、深化土地使用制度改革，全面实施有偿使用制度•3、积极推进住房分配货币工资化，增强居民购房能力第三节房地产经济周期与可持续发展•一、经济周期基本理论–经济周期是指国民经济整体经济活动随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程–现代经济周期理论认为，经济周期是建立在经济增长率的相对变化上。其所指的经济周期是指经济增长率上升和下降的交替运动过程10第三节房地产经济周期与可持续发展–经济周期理论主要是对经济周期产生的原因进行剖析的理论。其要点有经济周期的阶段、经济周期的类型、经济周期的成因–一般经济学家将经济周期分为四个阶段•繁荣阶段•衰退阶段•萧条阶段•复苏阶段第三节房地产经济周期与可持续发展–关于经济周期的原因，各国经济学家有着各自不同的观点。其中主要的理论观点如•(1)有效需求不足•(2)投资状况的变化•(3)货币信用的过度膨胀•(4)对未来预期信心不足11第三节房地产经济周期与可持续发展•二、房地产经济周期的阶段性和特点–(一)房地产业发展周期性阶段•第—阶段是繁荣阶段–交易量急剧增加，市场产品供不应求，拉动房价越来越高；房地产经营利润畸高，吸引开发投资量猛增–整个房地产市场呈现出兴旺发达景象–渐次达到顶点，形成常说的房地产业发展的波峰–到一定阶段。由于开发量的过度扩张，内部结构不合理，市场供给逐渐超过市场有效需求，出现衰退迹象，开始下滑，进入衰退期第三节房地产经济周期与可持续发展•第二阶段是衰退阶段–房地产交易量明显减少，市场需求呈下降趋势–房价涨幅减缓，开始出现下跌迹象–房地产投资增长率趋缓，市场推出的楼盘减少，实力小的开发商难以为继12第三节房地产经济周期与可持续发展•第三阶段是萧条阶段–交易量锐减，市场需求急剧下降–供给量严重超过需求量–商品房空置率急速上升；导致房价持续下跌，甚至跌破物业原值–开发商面临困境，实力较弱的企业可能难以支持而破产，一般开发企业也难免遭受重大损失，房地产投资量呈现负增长，这一阶段也就是常说的波谷，当达到谷底时，又开始回升第三节房地产经济周期与可持续发展•第四阶段是复苏与增长阶段–房地产交易量回升，市场需求开始增加–房地产价格趋升，投资者信心增强–房地产投资逐步增长，开发速度加快–当发展到一定阶段时。整个房地产市场又步入新一轮的繁荣期、如此循环往复13第三节房地产经济周期与可持续发展–（二）房地产业发展周期性波动的特点•（1）在经济周期中，房地产业进入高涨阶段，相对于国民经济周期来说要较为提前一些•（2）房地产业周期衰退阶段也相应更早地到来•（3）房地产业周期萧条阶段相对长一些•（4）房地产业相对比较容易波动，房地产业周期波幅比整体国民经济周期波幅更大一些•（5）房地产业周期性波动带有明显的区域性特点第三节房地产经济周期与可持续发展•三、研究房地产经济周期的意义及其应对措施–研究房地产业发展周期性的意义在于：•可以帮助我们深刻理解房地产业发展与国民经济发展的密切关系，从而使其更好地与国民经济的发展相适应•可以正确地把握房地产业发展的周期性规律，明确一国或一地区房地产业所处的周期阶段，认清当时形势，审时度势，因势利导，掌握主动权。避免盲目性。•可以在认识周期性规律的基础上，及时采取适当的对策措施，避免大起大落的波动对房地产业的震荡14第三节房地产经济周期与可持续发展–应对措施：•要在加强周期性规律研究的基础上，正确判断某一时期所处的房地产业发展的周期阶段•顺应房地产业发展周期性规律，针对不同的周期阶段，有的放矢地采取适当的政策措施，积极加以引导•采取反周期策略，预先采取措施，避免大起大落引起的强烈震荡第三节房地产经济周期与可持续发展•四、科学发展观和房地产业的可持续发展–（一）科学发展观对房地产业发展的指导意义•1、牢固树立“以人为本”理念，努力为提高居民的居住水平和居住质量服务•2、牢固树立协调发展的理念，积极调整住房结构•3、牢固树立全面发展的理念，保持房地产业与国民经济发展相适应•4、牢固树立节约资源的观念，优化土地资源配置•5、牢固树立可持续发展的理念，加强生态环境建设15第三节房地产经济周期与可持续发展–（二）房地产业的可持续发展•所谓可持续发展就是既要满足当代人的各种需要，又要保护生态环境，不对后代人的生存和发展构成危害的发展，既要满足当代人对房地产的各种需求，合理利用土地资源，又要保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件第三节房地产经济周期与可持续发展•房地产业的可持续发展–要为城市的社会发展提供长久的稳定的物质基础–要推动城市经济发展和优化产业结构–要改变城市土地资源的不合理配置状况–要不断改善城市的生态环境16第三节房地产经济周期与可持续发展•基本对策–要树立正确的行业发展观–要加强包括房地产开发规划在内的城市规划工作–要加强土地资源管理，杜绝土地浪费–要重视环境保护，维护生态平衡用科学发展观指导上海住宅产业发展案例117科学发展观下健康持续发展供求体系住房保障体系房地产金融体系绿色生态体系房地产业发展节奏问题房地产业有其自身的生命周期规律。发达国家大规模住房建设结束后普遍出现了建筑业等相关产业衰退现象。上海的工业化与城市化具有后发效应，但必须处理好“发展优先”和“可持续发展”之间的矛盾。“十一五”期间不宜追求年年大比例增长，而应适当控制节奏，延长产业的发展周期；同时，注意调整产业内部结构，不断增加存量房地产所占比重。18长期保持上海城市活力问题发达国家二十世纪的城市发展主要是郊区化，由此带来了城市空洞化、城市衰退，而目前正试图通过房地产和一些新兴产业的振兴来恢复城市活力。上海可以通过对中心城区房地产特色物业的发展，挖掘城市个性和文化内涵，从而避免发达国家的城市衰退问题。科学发展观对房地产业发展的要求树立“以人为本”的理念树立产业内部协调发展的理念树立经济社会全面发展的理念树立节约资源的理念树立可持续发展的理念19“十一五”房地产业与社会经济协调发展研究协调发展是科学发展观在房地产业的重要体现空间结构合理产业结构合理产权结构合理住房总价与居民收入协调房地产业与国民经济和相关产业协调供求总量平衡协调协调发展发展指导思想房地产业自身结构的合理性合理性城市空间分布与人口环境生态的和谐性和谐性住房产权结构的科学性科学性房地产价格增长的适中性适中性房地产业与相关产业和经济总量的协调性协调性供求总量的平衡性平衡性20重点工作规范土地供应工作完善房地产金融体系加强房地产开发中的科技含量和生态意识以世博会为中心的旧区拆迁与房地产开发初步建立住房保障制度进一步完善物业管理制度创建和谐人居案例221和谐人居的提出构建社会主义和谐社会，同建设社会主义物质文明、政治文明、精神文明是有机统一的。“住”作为人们日常生活的基本方面，是物质文明建设的一个重点领域；同时住房政策、居住