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《房地产经济学》第一节：房地产价格概述一、土地价格：（一）土地价格内涵：土地所有者的地租收入1、土地资源价格：2、土地资本价格：真正地租部分，包括绝对地租及级差地租土地投资的折旧及利息《房地产经济学》（二）土地价格的构成：1、土地资源价格的构成与体现：（1）集体土地征地成本：土地补偿、安置补助、青苗地上物补偿（2）城市国有土地拆迁成本：2、土地资本价格的构成与体现：（3）位置用途规划等因素差价（级差地租）（1）土地开发费用：（2）城市配套费用：《房地产经济学》（三）土地价格体系：1、交易价格：A、出让价格：B、转让价格2、评估价格：A、交易底价：B、课税价格C、划拨土地权益价格C、补地价：《房地产经济学》二、建筑物价格（一）新建筑物价格构成：1、前期费用：2、建筑成本：3、管理费：按建造成本的5～8%计4、专业人士费：包括立项、可行性研究、勘察、规划、设计、评估等费用，按建造成本的5～6%计5、不可预见费：按建造成本的3～5%计《房地产经济学》3、折旧计算方法：（1）物质折旧：（2）功能折旧：（3）经济折旧：（1）定额法：（2）定率法：（3）其他方法：（二）旧建筑物价格构成：1、构成：新建筑物价格---折旧2、折旧：建筑物使用过程中价值的降低《房地产经济学》三、房地产价格（一）房地产销售价格的构成：1、土地价格：土地购买价格+土地取得税费（土地价格3%）2、建筑物价格：3、投资利息：银行贷款利息率4、投资利润：总投资的一定比例5、销售税费：两税一费（即营业税、城市维护建设税、教育费附加）：开发价值的5.5％买卖手续费：按开发价值的1％支付；广告宣传及代理费：按开发价值的1％-3%计；维修基金（开发商部分）、预征土地增值税《房地产经济学》宗地位置净用地面积(亩)总建筑面积（平方米）规划用地使用性质起始价成交价锦江区华兴街以北、纯阳观街以东（华兴街一号地块）地块4.00362669平方米≤10676平方米二类住宅用地兼容商业用地（可兼容商业≤50%），容积率≤4.0楼面地价：4500元/平方米楼面地价：11000元/平方米举例：估算房地产预售价格《房地产经济学》（二）房地产租赁价格：1、构成：（1）折旧费（2）维修费：房屋造价的一定比例（3）管理费：按面积或者租金确定（4）利息：（5）税金：房产税，租金的12％或者17.5％（6）地租或者土地使用费（7）保险费：（8）利润：（1）－（5）成本租金（1）－（8）理论租金《房地产经济学》2、与房屋出售价格关系：（1）理论上：收益流贴现和（2）实际中：房屋出售价格＝年租金×收益年数（10－15倍）（三）影响房地产价格的因素：1、一般因素：对整个社会及地区产生影响的因素（1）社会因素：社会稳定、人口状况、城市化进程（2）经济因素：（3）政治因素：土地制度、房地产制度《房地产经济学》2、区域因素：房地产所在区域条件对价格的影响作用（1）繁华程度：（2）交通条件：道路、对外、公交、路网密度（3）基本设施：基础、公用（4）环境条件：绿化、地形、环境污染（5）规划条件：设施、用途3、个别因素：房地产本身所具备的对价格有的影响的条件（四）房地产价格形式：1、商品房价格、经济适用房价格：《房地产经济学》经济适用房价格：不含土地出让金、利润控制2、标准价、成本价、市场价：标准价：根据承受能力确定国有公房出售价格成本价：根据房地产开发成本确定出售价格市场价：根据房地产市场状况确定的价格注意：形成产权不同，上市后收益归属不同3、廉租金、福利租金、成本（标准）、市场租金廉租金：租金构成的1、2项福利租金：租金构成的1、2、3项成本租金：租金构成的1-5项《房地产经济学》第二节：住宅价格的模型分析一、住宅的特征价格模型1、实质：建立住房价格与住房特征的回归分析模型2、方法：回归分析方法3、实例：温海珍等《住宅的特征与特征价格》二、区位因素与住宅价格模型1、住宅价格模型（消费者）：住房消费与交通成本的转换曲线《房地产经济学》2、住宅投标租金函数（生产者）：变动成本分析方法0住宅价格到市中心距离无消费者替代有消费者替代《房地产经济学》第三节：住宅价格与租金的联系一、资本化率的概念1、概念：投资者所投资的不同物业类型的基准收益率或最低期望收益率。2、实质：投资收益率3、作用：住房价格与租金的折现参数4、类型：综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率二、资本化率的影响因素：1、长期利率2、投资风险程度《房地产经济学》三、资本化率的确定方法1、市场提取法：2、累加法：3、复合投资收益率法：4、投资收益率排序插入法：5、其他方法：收入乘数法