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《房地产经营管理》期末复习大纲一、考试题型及分数比例1、选择题（20分）2、名词解释（15分）3、判断题（10分）4、简答题（32分）5、计算题（10分）6、问答题（13分）二、主要内容第一章房地产和房地产业1，房地产是房产和地产的总称，是土地、建筑物和固着在土地、建筑物不可分离的部分以及附带的各种权益。2，物质形态的房地产的构成主要有土地和建成后的物业。3，建成后的物业指已建成并交付使用的建筑物及其附属物和相关的场地。主要分为居住物业、商业物业、工业物业和特殊用途的物业。4，我国目前的房产所有制主要有全民所有制、集体所有制和个人所有制三种基本形式，此外还有涉外房产。5，房地产的特性：房地产位置固定性；房地产的异质性；地产的不可毁灭性；保值增值性；经济寿命的可延续性6，房地产产权是房地产所有制关系在法律上得到确认而形成的权利关系7，在我国地上权就是土地使用权8，房地产业是指从事房地产开发、经营管理和服务的行业，并由从事以上活动的单位组成。房地产业包括土地开发、房屋建设、维修和管理，土地使用权的出让、转让，房屋所有权的买卖、租赁、产权产籍管理、物业管理、售后服务等。9，房地产业的特征：房地产业的基础性；房地产业的先导性；房地产业的灵敏性；房地产业是支柱产业；房地产业的风险性。10，房地产业是支柱产业，在国民生产总值中房地产业站有相当的比重，一般为6%~12%。11，房地产开发用地一般采用两种供应方式：划拨方式和出让方式12，我国新的土地使用制度的内容是：在不改变土地国有的条件下，国家以土地所有者的身份将土地使用权有偿有期限的出让给土地使用者；土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让，出租、抵押或者用于其他经济活动。土地使用权期满后，需要继续使用者，经批准并补交地价款后方可继续使用。第二章房地产开发1，房地产开发指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求对土地投入人力物力财力，将农村用地变为城市用地，并在土地上建设建筑物和构筑物的一种生产性活动。2，从事房地产开发应遵循的基本原则。（1）依法杂取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地产开发的原则；（2）房地产开发必须严格执行城市规划的原则（3）房地产开发应当坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则（4）地产开发是城市建设的社会化大生产行为，在开发过程中严格实行“统一规划、统一征地、统一设计、统一施工、统一配套、统一管理”的原则，有计划有步骤的进行开发建设（5）房地产开发必须遵守按照土地使用权出让合同的约定开发土地的原则（6）房地产开发坚持开发的产品质量合格的原则。3，房地产开发的内容：新区开发或称房地产第一次开发；旧城区的改造或称旧城区的再开发，第二次开发；新建城区和老城区改造相结合的开发。4，房地产开发的方式一般有：单项开发、小区开发和成片开发。5，按照社会主义市场经济的运行机制作用要求和开发工作时间先后，开发程序依次为投资决策分析、项目前期工作、项目建设和销售管理四个阶段。6，投资决策分析阶段包括三个方面的工作：开发项目的初步设想，项目设想具体化和项目的可行性研究。7，项目的前期工作主要有：规划设计和征地拆迁。“三通一平”指通水、通电、通道路和场地平整。8，土地一级开发机构有：政府土地发展公司{非盈利性公营事业单位}土地发展有限责任公司。9，我国房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四共4个资质等级。其中一级资质的企业注册资本不低于5000万元，二级资质的企业注册资本不低于2000万元。10，建筑容积率是指项目规划建设用地范围内，全部建筑物建筑面积之和与规划建筑用地面积之比。建筑容积率=规划建设用地面积总建筑面积规划建筑用地范围内的11,折旧额的计算年折旧额=折旧年限残值房屋造价年折旧额=折旧年限残值率房屋造价)1(折旧总额=年折旧额×房屋已使用年限12、房屋的成新度房屋的完损等级根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度划分为五类，即完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房。完好房的成新度为十、九、八成新；基本完好房的成新度为七、六成新；一般损坏房的成新度为五、四成新；严重损坏房及危险房为三成新以下。第三章房地产市场1、市场机制的运行过程就是竟争机制、供求机制、价格机制互相联系相互作用的过程。2、市场行为是指市场主体在市场交换过程中为了某种目的而进行的市场活动，包括购买行为、销售行为和竟争行为。3、我国房地产法律体系由三部法律以及相应的法规和规章构成，三部法律是《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》。4、房地产市场运行机制就是价值规律的作用机制，是价格、供求、竟争三大市场机制作用于市场运行，调节房地产市场供给、需求、价格，使它们从不平衡到不平衡再到平衡，波浪式运动，使房地产市场在运动中发展。5、房地产市场特性：①房地产市场具有不可分割性；②房地产市场是房地产权益的交易市场；③房地产市场具有区域性；④房地产市场的不完全开放性；⑤房地产市场是非完全竟争的市场，易于出现市场的不均衡和垄断；⑥目前我国房地产市场具有多功能、多层次、多样形式的综合性市场；⑦房地产经济寿命长可多次重复交易。6、影响房产需要因素：①社会经济状况；②金融业的发展；③人们观念的改变；④住宅政策和住房制度；⑤对未来的预期；6、房地产市场研究是通过信息将房地产市场的参与者与房地产市场联系起来的一种活动，即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，揭示市场信息的内在联系、预测时常未来的发展趋势，掌握市场动态，以指导人们的市场行为。市场研究的必要性：①房地产经营者决策以信息为基础；②市场研究与促进销售；③市场研究与经营管理；④市场研究与制定价格策略；7、一元线性回归法第四章房地产投资1、房地产投资与其他投资行为一样，是以一定资金量在一定的期限内获取一定的预期回报的过程。房地产投资是房地产投资主体，将资金投入到房地产开发、经营、管理和服务等经济活动中的过程和行为。2、房地产投资特征：①直接投资费用较高；②直接投资回收期长；③影响投资的风险因素较多；④需要专业知识和经验；⑤难抵消通货膨胀的影响；⑥易于获取金融机构支持。3、房地产投资的方式房地产投资的方式，一般可以分为两种主要方式：一种是从购买土地使用权开始的开发投资；另一种是物业建成后的置业投资。房地产开发投资是将所筹资金投入房地产开发建设，以期建成后通过物业的出租或者出售等方式，收回投资并获得预期回报的投资方式。4、房地产投资过程风险分析这是个动态过程，一般可分为可行性研究、投资实施和房地产经营三大阶段。5、房地产投资风险种类房地产投资风险又可分为商业风险、贷款利率风险、市场供求风险、购买力风险、或然损失风险和政治风险等。6、房地产投资风险防范的若干对策①选择经济发展稳定、金融体系相对完善的区域作为投资区；②选择好投资方式；③选择好投资开发地段；④选择好房地产投资类型；⑤讲求适销对路，做好投资组合7、房地产投资决策方法：①确定型决策方法②风险型决策方法③不确定型决策方法④竞争型决策方法⑤多目标决策方法8、房地产投资决策程序①机会研究与项目初选②编制项目建议书并上报有关机构③可行性研究、编制报告④编制设计任务书⑤项目评估与决策第五章房地产开发项目可行性研究1，可行性研究是在投资前所做的工作，它分为四个工作阶段，即：投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究、项目的评估和决策。2，可行性研究的步骤：①接受委托、②调查研究、③方案选择与优化、④财务评价和国民经济评价、⑤编制可行性研究报告。3，进行可行性研究的目的是选定市场制定策略，因此，在细致而有针对性的市场调研基础上进行市场分析和预测，是进行可行性研究的关键。市场分析包括：宏观因素分析、区域因素分析、微观市场分析。4，房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，就其用途来说，大致分为三大部分：土地、土建、设备费用，配套及其他收费支出，管理费用和筹资成本。5，我国现行的土地费用大致包括：土地出让金、土地征用费、城市建设配套费用、拆迁安置费用。6，开发项目的经济评价分为两个层次：财务评价和国民经济评价。7，财务评价的动态指标：财务净现值、财务净现值率、财务内部收益率、动态投资回收期。8，开发项目的不确定性分析包括：敏感性分析和概率分析。9，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括：封面、摘要、目标、正文、附件和附图6个部分。第六章房地产开发的前期工作阶段1，城市规划：是城市政府为了确立城市性质、规模和发展方向，实现城市经济和社会发展目标，合理利用城市土地、协调城市空间布局和各项建设的综合部署。城市规划按其规划的深度不同可问为：城市总体规划、分区规划、控制性详细规划和修建性详细规划。2，建设项目的审批实行“一书两证“指的是选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。3，居住区一般实行三级布局结构，即“居住区—居住小区—居住组团“4，土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处置的权利。土地使用权是指土地使用者依法享有利用和取得收益的权利。5，我国土地所有制包括全民所有制和集体所有制。6，开发企业在确定开发地段时，应统筹考虑以下因素：①城市规划②自然环境和工程地质因素③现有的建设条件④地段面积与形状⑤投资经营计划⑥其他因素。7，开发商获得进行经营开发土地的使用权有市场和行政划拨两种。8，土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。9，土地使用权出让：是国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内出让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让又称“批租”属于土地一级市场。出让的前提是土地所有权和使用权相分离。10，土地使用权转让：：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。属于城市房地产的二级市场。它即受到市场价值规律的制约，又受政府这一土地所有者的垄断和控制。土地使用权转让是土地使用者之间的横向土地经营行为。11，农地征用的特点：①有一定的强制性②须妥善安置被征用单位及人员的生产和生活③土地所有权性质发生转移。12，征用下列农地的，要经过国务院批准：①基本农田②基本农田以外的耕地超过35公顷的③其他土地超过70公顷的13，征用农地的土地补偿费包括：土地补偿费、土地投资补偿费、安置补助费、临时建设用地补偿费、税费等。征用耕地的补偿费为该耕地被征用前三年平均产值的6~10倍。每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不超过被征用耕地前3年平均产值的15倍。土地补偿费和安置补助费的总和不超过土地被征用前3年平均产值的30倍。14，房屋拆迁是指拆除用地范围内的原有建筑物，清理地上、地下障碍物，并将原有使用者或生产设施迁至异地回安排在其他地方临时过渡，待有关工程建成后将其迁回原地安置的一系列工作。拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人和使用人，按照规定给予补偿。拆迁补偿方式：由拆迁人与被拆迁人协商确定，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，给予适当补偿。拆除非公益事业房屋的附属物，不做产权调换，由拆迁人给予货币补偿。拆除公益事业用房的，拆迁人应依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。拆迁人应对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。第七章房地产开发项目建设阶段1，法定的工程招标方式为竞争性招标，包括公开招标和邀请招标两种形式。特殊情况下经批准可采用协商议标的方式2，现代管理科学运用系统控制论原理，把开发项目管理视作由5个环节组成的循环过程：即确定管理目标—计划—决策—实施—控制。3，房地产开发项目建设阶段的管理模式有：自行管理和委托管理。4，开发项目管理组织结构的形式：①直线制组织结构②职能制组织结构③直线参谋制组织结构④直线职能参谋制组织结构⑤事业部制组织结构⑥矩