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项目位于三环外东陵区满融经济开发区，向北紧邻“十一五规划”的大浑南区和长白岛浑南新区位于沈阳城区南部，分为中央商务区、居住区、高新产业区、大学城区；“满融经济区”是在原浑河经济技术开发区的基础上建立的，从东陵区浑河站至白塔镇，区内现有人口５．５万人，企业２１０家，其中韩资企业７０多家。５年后，区内人口将达到３０万人，将创产值３００亿元。长青桥大浑南区浑河桥三好桥工农桥胜利桥长白岛富民桥满融经济区来自资料搜索网(www.3722.cn)海量资料下载沈阳市已形成以传统的沈河、和平为核心，沿贯穿南北的城市金廊线形分布的城市界面城市格局大东区和平区铁西区皇姑区沈河区浑南新区北站CBD于洪新城于洪区金廊市府广场奥体文化会展区太原街商贸圈三好街五里河五爱街沈阳传统的市内5区分别为：沈河区、和平区、大东区、铁西区和皇姑区；沈阳的主要商务办公、商业娱乐以及政府职能部门主要分布在金廊沿线及沈河、和平区，即城市的核心所在；随着南金廊工程的实施，城市的商务商业功能和城市形象功能，开始沿金廊向南延伸，浑南新区成为城市核心区价值传递的第一站。中街商贸圈项目紧邻城市干道，通达性好，距市中心车行时间短，但周边缺乏公共交通配套太原街三好街长白大街——沈苏快速干道，连接沈阳与苏家屯；工农桥——北接南京街；胜利桥——北接胜利街；建设中的三好桥——区域东部，北接三好街，预计于08年通车。奥体中心20分钟15分钟20分钟长白大街(沈苏快速）建设中的三好桥胜利大街2.浑南新区南部板块1.浑南新区板块3.长白板块万科城街铺长白岛目前医院、学校、公交、商业等基础配套数量不足，但规划起点高，未来5年将快速发展；根据客户访谈：虽然已经于三年前就划入和平区，但是目前对于该岛的认知依然陌生；对该岛的认知停留在城市边缘的概念；对该岛的未来前景认知为高端居住区；区域内教育配套层次高，东北育才学校、沈阳20中学、134中学均为重点中学，但小学、幼儿园、初中的基础教育部不能跨区共享。项目周边缺乏生活配套，未来生活、休闲、娱乐配套依赖于长白岛区域发展，教育配套水平高，但难以全面共享沈阳134中学09年5月竣工沈阳铁路5小沈阳20中学（暂定）东北育才学校新加坡城集中商业（未建）鲜族四中南宁幼儿园项目现状及四至——地块内部较为平坦，北面临河，西面临铁路，内部有部分待拆民房，周边生活配套匮乏胜利大街北侧河道西侧铁路南侧居住小区内部待拆民房项目周边的市政路网及配套长白大街——沈苏快速干道，连接沈阳与苏家屯；胜利大街南延长线——北起浑河胜利桥，南至苏家屯区雪莲街，连接和平长白地区、浑南新区、东陵区、苏家屯区，缩短了浑南、东陵、苏家屯到市内的时间和行程；工农桥——北接南京街；胜利桥——北接胜利街；建设中的三好桥——区域东部，北接三好街，预计于08年通车。万科城南宁幼儿园铁路第五小学长白信用社开发区分社盛京银行长白支行加油站A马总小学金家湾朝鲜族小学朝鲜族四中长白中学百盛新药特药连锁店长白医院加油站B邮政局中国工商银行中兴分理处一六九中学中兴街小学有色金属加工厂家属楼聚集区聚集区内1楼临街均为底商，主要经营餐饮、便利店、五金材料、化妆品、服装、网吧及其他休闲娱乐小店。菜市场长白岛配套宗地2公里范围内配套公交现状：直接经过项目周边的公交线路只有327路线路长度：24.9公里单程时间：55分线路配车：35台高峰车隔：5-6分平峰车隔：7-9分等车难易度：一般高峰时期车内拥挤程度：★★★★★平峰时期车内拥挤程度：★★★★车辆行驶速度：★★★★线路舒适指数：★★票价：1-6站1元，7-12站2元，13站以上3元有人售票不能使用IC卡或月票所属公司：沈苏车型：DD6980QS、DD6121H5线路资料采编：沈阳公交网远景规划：项目位于规划中的地铁四号线沿线四号线从南至北由苏家屯通往观音屯，沿线经过上河湾、长白、三好桥、五里河、南塔鞋城、中街、长客总站等。地铁四号线预计将在2010年底前开工，短期内对于项目没有明显优势作用，属于远期发展利好项目经济技术指标土地座落宗地编号宗地总面积净地供地方式容积率建筑密度绿地率商业比例规划用途出让年限备注东陵区浑河西街道上河湾村东陵07-07211260190245﹒6净地≯1﹒7≯28≮30%≯10%商住住宅50商业40年公共配套设置按居住规范配置；一期第一部分（总约317亩）整体规划占地面积：670000平方米；整体容积率约1.6；一期规划占地面积：33万平方米；东临胜利南大街，西至沈大铁路绿化带；北临牤牛河绿化带，南至规划路；一期一组团地上建筑面积约50万平米，地下建面约15万平米，公建面积约3万平米；一期拟建一大型会所，参考面积4000平米；一期拟建地下停车位3500个；07年不执行90/70新政，之后不确定；整个项目规划有一座九年制学校。1.7的容积率意味着什么？于洪区48个地块铁西区和平区沈河区大东区大东区皇姑区浑南新区皇姑区10个地块铁西区没有和平区没有浑南新区4个地块大东区8个地块沈河区没有东陵区11个地块2006年沈阳低密度地块供应分布(容积率=1.7)粗略统计表明，未来城市低密度住区总体供应量有限，多分布在城市外围和新区。本体资源条件评价•项目总建面67万平米,属于大盘项目，有一定的规模优势。•北侧牤牛河道现状有待改善，景观资源不强势。•周边缺乏公共交通、生活配套，依赖临近长白岛内的生活、教育、医疗配套；档次虽高，但尚需建设时间，且基础教育配套不能共享。规模因素自然资源配套资源交通条件•地块西侧紧邻胜利大街,与市区车行交通快捷，但公共交通不完善。强势条件弱势条件•项目总体容积率≯1.7，有相对低密度优势。密度因素项目属性——城市边缘、中等密度、大规模住宅项目•紧临但不属于城市热点区域，有一定陌生区域认知抗性。区域认知激励条件——九年制学校可能成为强化项目品牌和销售的增值卖点。客户目标解析企业战略目标在房地产行业里形成一定的品牌，为公司在沈阳的后续发展奠定基础(5年内实现三盘联动并上市)项目开发目标心理预期：入市首年（即08年）实现回款4亿元，；开发利润作为后期的主要追求；形象要求：市场上品质高、口碑好的名盘，实现区域内中高端形象要求。核心问题——如何突破陌生区域抗性，实现品牌立势和快速滚动开发。核心问题分解Question1——如何认识我们所处的区域？核心问题——如何突破陌生区域抗性，实现品牌立势和快速滚动开发。Question2——如何看待我们拥有的市场机会和客户机会？Question3——如何利用机会，充分发挥我们的核心优势？近几年沈阳各区相继主动外扩，依各区实力不同，城市外扩呈现多点式格局和平区皇姑区（中端）2003年外扩铁西新区（中端）2003年外扩大东区（中端）2006年外扩沈河区长白岛（中高端）沈阳城市外扩的特征：以各区为单位，各自独立外扩，建设开发速度与本区地位和经济实力直接相关；由于主要是区域内发展，所以客户群体未发生变化，与原区域的功能相近，楼盘档次类似；由于政府财政实力有限，所以总体呈现点式发展格局。和平是沈阳人均GDP最高的城区，对长白岛未来发展是一个有力保证，因为建设投入有保证，如：刚规划长白岛时，胜利桥在3个月后就开工，一年就通车了，这在沈阳的建设中是很少见的；三好桥的方案也一样，刚开始说修向浑南，后来还是修向长白了，还是说明和平区政府有钱，能保证建设。（沈阳万科张经理）城市格局于洪新城（中低端）铁西新区（中端）2003年外扩铁西新城（中低端）满融经济区投产项目众多，人口增长迅速，未来住房需求强劲满融韩国新城由沈阳鸿发展集团投资兴建，项目占地200公顷。计划总投资50亿元，建筑面积300万平方米。项目将建设一个可容纳15万人口的东北最大的韩式现代化生态城。社区规划居住区、商贸服务区、文化教育区和景观休闲区4个功能区。同时建有一条700米长的满融风情一条街，以朝鲜族餐饮、洗浴、娱乐、购物广场和休闲中心为主，成为沈城南部独具民族特色的CBD。经济区内的韩资企业已达到130多家，韩资聚集效应已十分明显。明年，满融经济区将引进30个投资3000万元以上的项目，外资调入1亿美元。预计到明年4月，沈阳国际软件园、雄洲食品二期、陆港仓储等10个项目可全面启动。上海五天分销、黑牛二期等10个项目建成投产。5年后，满融经济区的人口可达15万，规模以上工业产值达百亿元，实现地方财政收入2亿元。房地产市场格局演变及趋势小结于洪东陵皇姑大东铁西浑南沈河和平沈北中低端板块中端板块中高端板块高端板块低端板块核心地块供应稀少，大量置业人口外溢板块认知基本形成，大浑南是城市唯一的中高端客户承接区中高端产品市场比重加大城市中心土地稀缺，价格提升，导致人口外溢，大东、铁西、皇姑已经基本成为成熟的城市生活区；使东陵、于洪及道义等边缘和远郊区逐渐成为城市蔓延区；各板块间价格梯度及档次认知已经基本形成，浑南处于沈河、和平之下的唯一中高端板块。从不同价位商品住宅销售比例变化情况看，中高端产品市场份额上升；项目的竞争主要来自大浑南区域内的板块竞争沈河、和平两大高端板块内，项目不多，区域价格平台是6000元/平米，也是沈阳房产价格最高的板块，而未来的土地供应，城区土地资源十分稀缺。大东、皇姑、铁西；于洪、东陵；沈北这五个区域属于中、低端板块，价格最低2700元/平，最高5000元/平。在价格上以及区域认知度上均不与本项目形成直接竞争，仅于洪区个别临河项目存在竞争。项目位于沈阳唯一一个纯粹中高端住区——浑南区域，排除了与高端板块以及中低端板块直接竞争的可能性，本项目主要竞争区域将在大浑南区域板块内的竞争。区域竞争于洪东陵皇姑大东铁西浑南沈河和平沈北中低端板块中端板块中高端板块高端板块低端板块长青板块卖点与客户对比分析项目名称核心卖点客户特征所属版块塞纳家园水景,价格优势主要来自大东、沈河，既要好环境、又看重性价比的客户长青在水一方水景,户型尺度舒适，限制购买人群,社区纯粹二次置业占较大比例，有10%左右的生意人，外地客户极少长青万科新里程品牌,户型创新(挑空阳台),园区景观设计30%是万科老业主、没有外地客户、二次置业占多数（投资）长青穗港·公园里公园景观，社区有三大公园：足球公园，包括3个标准体育场；白塔公园，虻牛河公园带主要来源于沈阳周边城市和项目附近区域，有大约10%的客户来自周边市区长青区域产品卖点总结：景观，户型；区域客户特征总结：本地，性价比，二次升级板块市场未来供应项目不多，教育资源和成熟配套可能分流中端客户•产品形式：高层为主•销售状况：新里程月均60套•主力户型：小高层、高层90-120平；•单价平台：小高层、高层4000-5500元/平•未来供应：总量约228万市场供应竞争策略低密生活+便捷交通；•相对成熟的城市配套及教育资源•区域内已形成较浓厚的居住氛围核心竞争力长青板块浑南南部板块卖点与客户对比分析项目名称核心卖点客户特征所属版块理想新城性价比，虽然项目为沈阳稀有的精装产品，但客户群不太关注产品精装度洋房客户多为城市中产,追求品质感,二次置业,部分客户出于养老需求为父母购房;小高层客户大部分来自产业园区,25岁左右的年轻白领,首次置业.浑南唯美品格社区园林环境、多层组团式规划周边客户不足10%,主要来自铁西、和平,地域性不明显，很多周末度假用浑南馨丽康城价格优势,中低端楼盘,大体量开发拆迁户,首次置业,过渡性居住浑南米拉晶典景观、交通关心交通距离的别墅置业者,周遍大学年轻教师为公寓买家浑南万科新榆公馆创新产品（地平抬高的洋房，loft、纯南向外廊式小高层小户型）、社区二次置业者，万科品牌追随者，外地客户较少浑南区域产品卖点总结：性价比，景观；区域客户特征总结：城市中产的品质追求，年轻白领的过渡需求板块市场板块名称区域成熟度板块定位板块核心卖点客户描述长白板块区域关注度最高，目前整个板块处于待建状态，未来发展前进看好；集人居、科技、商贸、生态、休闲、旅游于一体的综合性滨水新城区。目前属于和平区；浑河、人工岛；政府大力投入；品牌开发商大规模项目；受