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谨呈：彭成实业有限公司龙岗坪山大工业区地块入市时机研判及整体定位报告大纲版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。商业秘密声明本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果深圳世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。工作阶段划分挖掘市场机会点现状和趋势性客户研判明确本项目核心竞争方向整体定位房地产市场坪山区域经济与规划研究竞争区域研究：龙岗中心城本区域研究：典型项目分析（万科金域东郡、深业东城上邸等）本区域客户群研究类似区域典型案例研究2010/04/032010/04/102010/04/25第一阶段项目入市时机及整体定位第一阶段（调研期）市场调研第二阶段基于整体定位的启动区策略及物业发展建议本阶段：主要分析市场环境与深圳类似区域典型项目的开发模式，结合本地块现状资源，基于时间和空间的考虑明确本项目入市时机和发展方向区域房地产分析竞争分析报告整体框架项目本体分析案例借鉴项目发展战略可行性经济测算项目整体定位现状客户分析项目整体开发策略入市时机研判分期策略不同产品配比下的可行性测算坪山新城区域概况1项目整体定位02坪山新城区域概况竞争分析项目本体分析现状客户分析区域房地产市场分析项目所在区域研究区域现状区域发展趋势现状中的问题和矛盾寻找区域发展的机会坪山新城所在区域相对封闭：坪山相对深圳其他镇区较为落后、购买能力有限；又由于其早期交通条件的限制，客户心理距离较远，存在认知障碍坪山马峦山郊野公园福田罗湖龙岗中心城福田—龙华30分钟福田—龙岗中心城35分钟罗湖—龙岗中心城30分钟福田中心城—坪山35分钟罗湖火车站—坪山35分钟龙华现状一现状二坪山新城受困龙岗中心城：坪山新城介于龙岗中心城与惠阳之间，高端客户进城龙岗，低端客户选择惠阳，一直处于城市的边缘地带惠阳城区大亚湾龙岗中心组团坪山从坪山到中心城需20分钟左右从坪山到惠阳需20分钟左右坪山—龙岗中心城/惠阳/大亚湾区域20分钟内可达坪山商业休闲设施缺乏，高端和户外休闲消费大多选择龙岗中心城、惠州、惠阳区域目前坪山新城的发展还要依托于龙岗中心城，规划中作为其附属中心现状三坪山新城坪山非传统核心区：坪山目前发展东西两端发展，向西依托老城区资源，建设新的城市中心；向东依托于大业区建设新区的行政、商务中心，由于其配套尚未完善一直被坪山人所不认可老城区版块中心城区坪山新城东城上邸本项目金域东郡老城区依托于完善的生活、行政、市政配套，一直被坪山人认为坪山的核心位置，传统的城市核心区坪山新城依托于工业区主要是外来移民，市政等配套设施主要是远景规划，地段价值不被认可坪山新城区域现状小结：受困于坪山经济的发展和龙岗中心城的制约，一直处于被边缘化；本身又面临坪山老城区的竞争，目前处于价值认知的盲区坪山新城所在区域相对封闭：坪山相对深圳其他镇区较为落后、购买能力有限；又由于其早期交通条件的限制，客户心理距离较远，存在认知障碍坪山新城受困龙岗中心城：坪山新城介于龙岗中心城与惠阳之间，高端客户进城龙岗，低端客户选择惠阳，一直处于城市的边缘地带坪山新城坪山非传统核心区：坪山目前发展东西两端发展，向西依托老城区资源，建设新的城市中心；向东依托于大业区建设新区的行政、商务中心，由于其配套尚未完善一直被坪山人所不认可光明新城龙华新城东部新城东部新城生态型现代先进制造业新城，以高科技和先进制造业为主导，全市的综合工业基地。光明新城生态型高新技术产业新城，深圳政府已投入300亿左右龙华新城以大型交通枢纽为依托的城市中心功能拓展区（城市副都心）体育新城以大型体育、教育设施为主的体育新城，与龙岗中心城共同构建城市东部中心“东部新城”既有政策上的支持，又有高科技与先进制造业支撑，其未来发展势头更为强劲坪山新城位于东部新城的核心区域：“四大新城”2010年逐步成型——深圳向多元化中心发展趋势日益明显，东部新城存在巨大发展潜力趋势一坪山新城规划为行政商务中心：坪山新城商务中心、文化体育中心，预计大工业挂牌在09年底10年初装备制造产业园区电子信息产业园区汽车制造产业园区国家级出口加工区燕子岭生活区行政中心大工业区功能分区图行政区配套一览表趋势二主要道路①深汕高速龙岗出口经深汕路、龙坪路可达坪山中心②深汕公路城市主干道，连接龙岗中心城、坪山、坑梓往惠州③坪西快速干道一级公路，经东纵路到坪山中心，往南接大鹏半岛、盐坝高速④中山大道新建城市主干道，连接碧岭工业区、坪山中心及大工业区⑤丹梓大道新建城市主干道，连接龙岗中心、惠州⑥横坪公路连接坪山和横岗，为城市一级公路，2010年2月完工，接水官高速、盐排高速横岗出口⑦地铁3号延长B线地铁3号线从罗湖至龙岗中心城，规划2020年延伸至坪山交通全面升级坪山新城逐步融入深圳半小时生活圈：横坪快速、地铁3号线延长线、深汕公路，近可拉动坑梓、惠阳客户，远可牵引市区客户交通全面升级，可以为项目拉动大工业区区域外客户，甚至市区客户中山大道深汕公路丹梓大道龙坪大道横坪公路坪西快速干道往坑梓、惠州往大鹏、盐田往中心城、东莞、龙华往罗湖、福田市区大工业区地铁3号线地铁3号延长B线趋势三线路途径地点利好点通车时间工程进展一、城际铁路杭福深铁路（东南沿海铁路）杭州、福州、厦门、坪山新城（深圳东站）、龙华（深圳新客运站）加强了与东部沿海发达城市的联系，厦深3小时经济圈形成；为坪山的企业发展提供了更大的空间2011年厦深通车厦深段已于2008年1月6日动工兴建二、城市轨道12号线大运中心、龙岗中心城、坪山新城（坪山小学站）连接龙岗中心城，接驳地铁3号线最早2011年底通车已在勘测，预计今年内开建14号线福田客运站、布吉、横岗、坪山新城、坑梓连接福田中心区2020年——三、快速路南坪快速路南头、西丽、布吉、坪山新城不收费；连接福田、南山最早2010年底2期去年已开工，今年将加快工程进度横坪公路横岗、坪山新城、坑梓、坪地在横岗连接水官高速，大大缩短了到福田、龙岗中心区的距离2010年2月主线已通市交通局和东部公交公司正在调研增设“坪山新城到福田中心区的公交快线”。走横坪、水官，中途不设站点。丹梓大道丹竹头、坪山新城、坑梓连接罗湖、布吉2010年坪山至坑梓段已通车，丹竹头段正在施工深汕公路改造龙岗至坑梓段扩建改造大运会基础设施项目之一2011年一期工程（坪山段）已拆迁完成四、高速路东部过境通道起点(深圳)莲塘/(香港)香园围口岸、终点接深惠、深汕高速公路交汇处的金钱坳立交近期以文锦渡口岸为主、远期以莲塘/香园围口岸为主，成为香港与内地衔接的又一重要交通大通道一期2012年2010年9月动工外环高速路西起宝安，向东经沙井、观澜、坪地、坑梓、葵涌、凤岗，终点与盐坝高速公路相接连接东莞、宝安2010年6月立项，年内动工交通规划实施时间表：坪山新城规划建设的主要交通干道多集中在10-11年通车趋势三区域配套2010年投入使用：随着坪山城市化进程加快，市政设施建设，各项配套的完善，2010年可以全部投入使用坪山大工业区体育中心已动工，2010年底建成，2011年体育场馆投入大运会使用，可以提高坪山的知名度，消除外界对坪山的陌生感大工业区医院，预计2010年建成使用中心广场，工程基本完工，已经投入使用马峦山郊野公园，预计2010年前建成中心学校，框架已经完成，2010年9月投入使用本项目河湿地公园，2010已经建成趋势四产业支持：大工业区由产业支撑（电子信息、精密机械、生物工程及医疗与新材料），企业未来进驻量大，经济效益增长迅速企业类型主要世界500强企业彩显业龙头企业深圳赛格三星股份有限公司日立赛格彩色显示器件有限公司IT业巨子日立环球存储产品（深圳）有限公司松日通信技术（深圳）有限公司现在：电子信息、机械制造产业为主截止2008年6月，工业项目总计139个，其中投产96个。2008年1-6月生产总值125.82亿未来（2015）：电子信息、精密机械、生物工程及医疗与新材料四大产业有43个项目筹备中，在建8个，筹建21个，审批中14个;远景目标（2015）待大工业区完全建成后，年总产值达1000亿元。企业名称投资规模（亿元）年产值（亿元）深圳中核集团公司（中核磁性材料项目）6.6230深圳市雷地科技实业有限公司（雷地金刚石膜项目）29.3福兴达科技实业有限公司（数码信息产品项目）210四大产业的支撑促进了大工业区经济的迅速发展，同时也为当地房地产市场发展提供了经济基础，并带来大量产业人口，增加置业需求趋势五人口支撑：区域产业人口与外来移民的增加将推动东部新城人口增长，促进置业需求增加目前人口未来计划人口增加人口坪山镇31万31——大工业区10万40万30万宝龙碧岭10万20万10万合计56万91万45万随着大工业区产业的发展、成熟，产业人口增加，特别是2011年左右中高级管理人才增加，将会促进有效置业需求的发展坪山目前保守人口56万，户籍人口只有2.7万人，绝大部分为产业人口与外来人口。产业工人技术研发人员一般管理人员中级管理人员高级管理人员（年份）06070809101112产业工人人数增长曲线专业人才及管理人员人数增长曲线（人数）4000030000200001000080006000400020000企业发展规律：管理及技术人员的比例随企业的发展快速提升企业发展初期，管理及技术人员比例很小目前区内人口约56万，80%左右为普通产业工人未来规划人口91万趋势六序号类型重点推进项目实施计划1新城挂牌东部新城正式成立规划2010年2产业大工业区四大产业预计2012基本成型，2015年全部完成3道路南坪快速路三期（水官高速－东部产业新城）2008年2月完成外环快速路（南坪快速至丹梓大道段）预计2010年前完成4轨道地铁3号延长B线规划2020年前完成建设5公共设施大工业区中心学校2010年9月投入使用市第九高级中学2010年前完成大工业区中心医院预计2010年前完成中心广场已完成投入使用完成大工业区体育中心2010年前完成，2011年投入大运会6生态公园坪山河湿地公园已完成投入使用马峦山郊野公园预计2010年前完成7人口规划人口（91万）预计2015年达到产业工人成长预计2011－2012有较大增长坪山新城区域发展趋势小结：工业区产业、配套等2010-2011年框架基本形成，大部分可以投入使用，片区逐步发展成熟，2012年步入快速上升期，2015步入稳定期坪山新城区域概况：坪山新城规划极具利好，但是潜力一直没有发挥，至少需要1-2年的时间基于区域的思考：1、如何突破区域限制，充分发挥区域规划利好，将潜力转化成发展的动力？2、一直从属于龙岗中心城，是不是可以有所突破，建立区域与区域之间的竞争优势？现状与趋势区域发展：机会问题项目的发展的机会：区域配套的完善、交通革命主动城市化、产业人口的支撑1项目整体定位02坪山新城区域概况竞争分析项目本体分析现状客户分析区域房地产市场分析区域房地产市场分析龙岗区域市场及典型项目分析坪山区域市场及典型项目分析龙岗房地产的现状、未来推售的主要产品、不同区域的典型，对本项目发展的借鉴意义坪山区域市场的特征、发展格局以及典型项目，市场机会点的挖掘和项目发展可能存在的问题龙岗区域市场2008年龙岗中心城各户型消化量0501001502002503003504004505001月4月7月9月12月单身公寓一房二房三房四房四房以上复式08年中，龙岗区主力供应产品为3房、4房、2房，随着市场形势的急转直下，面积较小、总价更低的2房、3房更受市场青睐，供应量激增。而4房单位在供应量上有缩减趋势；08年全年供应户型以二房