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Wind资讯行业图库【房地产】（2013年9月）Wind资讯金融情报所2房地产行业综述政策要览：8月开始，房地产政策进入敏感期。一方面，海南、温州等加入农用地流转“试点”，力图破解土地供给天花板，而房产税及城镇化规划等政策还迟迟未出台。随着三中全会的临近，长效机制出台的迫切性日益上升。另一方面，随着各城市房价的加速上涨，新国八条框架下的地方政策调控政策压力也日渐上升，房价过快上涨地区开始“微调＂限购政策、收紧房贷，8月居民中长期贷款同比仅增长15.15%。房地产行业融资：8月，房地产开发投资资金来源累计同比增长28.9%。其中自筹资金累计同比增长16.7%，国内贷款累计同比增长30.30%，增速均小幅回落。商品房销售资金回笼速度继续放缓，开发商的融资需求量连续第五个月上升，逼近2008年高点。在央行加大货币净投放的背景下，社会融资总量和M2增速均回升，自筹资金占比继续回升，委托贷款、票据融资再度崛起。房地产信托新成立规模再创新高，证监会表态有条件放开房地产企业再融资。关注美联储货币政策决议对房地产行业融资的影响。房地产市场表现：8月，全国商品房销售面积累计同比增速继续下滑至23.39%，百城住宅价格继续快速上涨，环比上涨城市数量也回升至71个。同期房屋新开工面积累计同比增幅回落至4%，商品房市场整体供需差高位回升，增加了短期需求调控政策出台的几率。商品房市场的供给短缺与土地市场的供给短缺一脉相承。7月的低推地量打压了8月的成交量，开发商被迫回归一二线城市，推高整体溢价率和均价的同时，成交率却下滑至年内最低点。8月土地市场热度回落，其中长沙、南京、深圳和天津的整体热度排名前五。8月整体推地量明显上升，这将推升9月成交率和整体热度。房地产企业情况：8月，主要房地产企业销售额环比出现一定的回升，拿地支出被动削减，经营现金净流入增加。更多上市开发商加入了抢筹、补库存的行列，比如泰禾集团、新华联、大名城、华远地产、三湘股份。从目前已公布再融资预案来看，拟融资总量超过600亿元，据称证监会对此的态度可能是有条件放开。从半年报来看，长期借款显著增长，货币资金有所增加，经营现金整体净流出。38月房地产行业政策回顾标题内容深圳房贷出现停摆平安民生等银行宣布停贷据传，近日，深圳的平安银行、民生银行、兴业银行、邮政储蓄银行等四家银行，公开宣布暂停房贷。额度紧、存贷比限制、同业拆借等是这些股份制银行宣示的理由。而以国有大行为代表的其他银行，目前首套房的房贷利率优惠大多在9至9.5折之间，甚至有部分银行首套房贷利率回到了基准利率。银行业人士表示，房贷暂停现象预计要到下个季度才有望转折。即使不是停贷，房贷发放延迟也大面积存在。有关媒体走访了工行、建行多家网点，接待的客户经理纷纷表示，申请周期往往超出预期，少则三个月，长则半年。如果是二手房或“商贷+公积金”的混合贷，周期更长，且不确定因素更多。部分额度已用完广州多家银行暂停房贷《每日经济新闻》记者近日走访了广州地区部分银行，发现确实有部分银行已暂停房贷，而还在做房贷的银行，首套房贷利率也基本维持基准利率之上。业内人士认为，银行对房产都有固定预算，住房贷款年初把额度放完了，年底额度自然紧张。另外，“钱荒”之后银行风控意识加强，会更加严格地控制房贷的风险敞口。房贷利率打折时代可能会渐行渐远。房价现失控风险住建部下月将急查限购、限贷执行继住建部约谈7个房价上涨较高的城市后，《21世纪经济报道》报道，住建部督察组下月将抵达地方急查限购、限贷执行情况。“督察组由住建部和全国工商总局组成，将对地方房地产的中介违规问题，进行调研和督导，”四川省住建厅的一位人士向本报记者介绍，贯彻新“国五条”要求，核查地方限购、限贷政策的执行，是调研和督导的重要内容。(传)房地产调控政策将出标杆性文件，调控不再一药方管全国日前，全联房地产商会创会会长聂梅生透露：“我最近参加了一系列发改委的调研会，对于政策走向有所了解。房地产政策的整体思路将是政府与市场各自分工明确，为此可能会出一个十分重要的标杆性文件。”“房地产长效机制将以政府与市场明确分工为思路。”聂梅生对记者表示，“政府的着力点将放在市场监管、保障房等问题上，其它的则交由市场解决。而对于通过市场解决的方面，财税和金融改革已经先行一步，土地问题更多的将放在城镇化进程中解决。”“长效机制的意见征求已有数月的时间，现在已经接近尾声，发改委与住建部的意见已全部出完，现在是征求各部委的意见。最后出台可能是由部委牵头，以国务院办公厅的名义发布。”聂梅生表示。聂梅生同时表示：“地方政府的动作有紧有松释放出一个信号，可能预示着今后中央将更多地放权到地方政府，不再是一个药方管全国。”证监会表态有变化上市房企再融资现松口迹象“房企再融资不再是铁板一块。”上周五证监会新闻发布会再对上市房企再融资表态。发言人还表示，对房地产的行业上市公司以及募集资金投向涉及住宅房地产开发业务的再融资申请，一律就其用地情况征求国土资源部的意见。另一方面，对于涉及商品房开发项目的再融资申请，其商品房开发行为需住房城乡建设部进一步检查认定的，证监会将征求住房城乡建设部的意见。“这意味着非商品房项目的上市房企的再融资或许在征求国土资源部意见后可能会得到放行，上市房企再融资问题将会有条件的松动。”有市场分析人士对此评价。48月房地产行业政策回顾－地方政策标题内容郑州住房限购政策升级住房限购政策局部调整：一、调整内容：1、原“外地户籍购房需提供1年以上的居住证明”调整为“外地户籍家庭购房需提供3年以上的居住证明”；纳税证明和社保证明不作调整，需满足1年以上；三个条件具备其中之一即符合购房资格。2、原“年满18周岁的单身人员可作为独立家庭购房”调整为“年满20周岁的单身人员可作为独立家庭购房，但在限购区域内只能购买1套住房；对于未满20周岁的单身人员或已年满20周岁但在限购区域内已拥有1套住房的，暂停在限购区域内向其出售住房”。3、本次调整自2013年9月2日起执行。2013年9月2日签订认购协议或居间买卖合同、网签合同的按原有政策执行。温州放开二套购房政策该消息称，“2013年8月6日下午相关部门决定：原2011年3月14日后已购买一套住宅的，今日起还可以再购买一套住宅，但名下房产只能是二套，名下之前无房产的可以连续购买二套。”芜湖本科生购房获契税减免芜湖发布《关于贯彻执行芜湖市人民政府关于进一步促进高校毕业生创新创业和稳定就业的实施意见有关事项》，规定本科生买房可免契税并获2万元补贴南京要求国企全面退出一般商品房地产领域9月1日消息，南京市近日下发《关于市、区属国有独资、控股(参股)企业从一般商品房地产领域退出的实施意见》的文件，要求市、区属国有独资、控股(参股)企业从一般商品房地产领域(除从事保障房、科技文化地产外)退出，以推动国有经济的战略性调整，充分发挥国有资本的基础支撑、战略引导以及公共服务功能。上述文件要求，18家市属国有全资及控股房地产企业、15项市属国有参股房地产企业股权须于2013年底前完成退出工作。南京市政府有关负责人介绍，此次国资退出一般商品房开发领域工作，将通过关闭清算、股权转让、业务转型和划转安居集团四种方式退出。北京业内称北京住建委部分放松预售许可审批“近期预售许可的价格卡得不是那么严了，只要你和住建委有足够的理由说明，价格和项目的情况是合理的，被‘卡住’的压力就没那么大了，比五六月份的时候小得多。”9月5日清晨，北京一家市属房地产开发企业的负责人告诉《中国经营报》记者。同时，多位房地产开发企业销售负责人透露，近期北京市住建委在审批过程中，对拟预售价格一项的口径开始放松。自8月中下旬开始，北京住建委已经陆续发放了多张高价住宅项目的预售许可证。在北京，单价5万元/平方米被视作高价住宅的标准。58月房地产行业政策回顾－农用地流转政策标题内容广东土地改革破冰：广东农村宅基地可一定范围内转让广东送审稿提出，依法取得的农村宅基地，应当办理宅基地使用权登记，依法登记的宅基地使用权受法律保护。同时提出“一户一宅”原则，农村集体经济组织成员一户只能申请一处宅基地。城镇居民被严格限制在购买范围之外。该文件称，鼓励农村集体经济组织成员出售依法取得的一户一宅之外的农村房屋，房屋所在的宅基地使用权相应转让。不过，文件强调，农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织，“严禁城镇居民购买农村宅基地及其地上房屋、附着物。”虽然广东提出了探索转户农民宅基地的正常退出机制的整体框架，但具体的思路及细则出炉各方都在揣测之中。此时公布公开征求意见稿，超出预期。温州温州土改：12类农村产权可在农村产权交易所公开交易近日，浙江温州市出台《农村产权交易管理暂行办法》(以下称“《暂行办法》”），办法规定，温州在10月1日起，12类农村产权可在农村产权交易所公开交易。《暂行办法》规定，包括农村土地承包经营权、林地使用权、农村房屋所有权、农村集体经营性建设用地使用权均可以交易。一直以来，我国法律对农民私有房屋的买卖、转让限制严格，禁止转让给外村村民和非农业户口居民。温州这次改革，最大的突破在于，农屋从村级交易扩展到县域交易，同时允许宅基地在非城镇户籍中流转。海南(传)《海南省农民集体建设用地管理办法》据媒体报道，一份事关农村土地改革的重要文件已下发至河北、辽宁、吉林等18个省市；而早在一个多月前，习近平总书记就到武汉农村综合产权交易所了解涉农产权交易尤其是土地流转交易情况。事实上，海南在涉农土地改革上已经走在了前列，据报道，土地资源网透露，海南省国土环境资源厅研究制定了《海南省农民集体建设用地管理办法》，现已上报海南省政府审议。该办法对经批准纳入流转试点的农村集体建设用地，允许农村集体经济组织或者村民自主开发经营，用于旅游、农贸市场、标准厂房等非农业建设。福建《关于加快推进现代农业发展的若干意见》日前，福建省委、省政府发布《关于加快推进现代农业发展的若干意见》。《意见》提出，要总结推广土地规范流转的创新模式。支持农户依法采取转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地。引导组建土地股份合作社，支持以村为单位，农民以土地承包经营权作价入股成立土地股份合作社。支持发展“土地托管”合作社。68月房地产行业政策回顾－农用地流转政策对比土改模式主要内容开展情况优势天津“宅基地换房”农民放弃农村宅基地使用权换取城镇住房。共批准四批43个试点区域，目前20个试点已基本建成，40万农民迁入新居，完成土地复垦2052公顷。1）通过宅基地换房实现人口的集中和城镇化规模的扩大，带动了土地的大幅升值；2）“招拍挂”整理出的土地覆盖了小城镇农民住宅和公共设施建设的资金需求。成都温江“两放弃、三保障”农民“两放弃、三保障”为放弃土地承包经营权和宅基地使用权，换取城市社保、就业和居住。首批1000多户共放弃耕地近250万公顷，放弃宅基地66.7万公顷，节约置换的宅基地达60万公顷。1）突破村、镇区域界限，实现了农民跨区域的集中居住；2）通过提供就业、住房和社保为农民市民化提供长期生活保障。嘉兴“两分两换”农民宅基地换城镇住房，土地承包权换城镇社保、换租金。以姚家镇三个试点乡镇为例，目前已置换出超过600万公顷，平均土地节约率达到50%。1）置换后的新房拥有房产证，能进行交易和保值增值重庆“地票”实现增减挂钩指标（地票）的流转截至2011年底，重庆市共累计出让地票220宗，实现累计成交总面积0.59万公顷，成交金额176亿。1）由“地票”出让收入支付农民土地复垦后的安置补偿，减少政府资金压力；2）出让价格更市场化，提高农民的土地出让收入；（重庆地票模式的农民补偿标准是普通模式的3-5倍）3）地票价格跟复垦土地位置无关，提高了远郊农地的价值。78月房地产行业政策回顾－农用地流转模式总结目前农用地的流转模式概括起来大概有以下几种：1)、置换模式。此种如天津、重庆和嘉兴，基本思路是宅基地使用权换取城镇建设用地使用权，土地承包经营权换取社保、就业或租金。2)、证券化流转模式，如重庆的“地票”模式，实现权利的单独流转。另外一类是土地流转信托，基本思路农户以农村土地使用权为信托财产