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别墅基本知识培训培训纲要一、别墅的基本概念二、别墅的类型划分三、高品质别墅具备的条件四、城市居住型别墅的特点五、北方别墅和南方别墅的差异化分析六、山西省别墅市场概况七、名墅赏析一、别墅的基本概念“在风景区或在郊区建造的供休养的住所”-----汉语词典中国最早的别墅是叫别业，所谓别的意思就是第二。古时，别墅是供游玩休养的山水美宅。这与当今市场上所称的别墅有一定出入。目前别墅的内涵与外延已发生了一定变化，使用对象从以前的少数特权人士到现在更多的富有人士，功能从以前的临时休养之所拓展到作为生活起居的第一居所，从以前的单纯的住所拓展到居住、办公功能兼有。一、别墅的基本概念现在常说的“别墅”实际上涵盖了两种物业类型：一种是HOUSE，第一居所的房子叫做HOUSE，HOUSE应该是“房子、住宅”；一种是VILLA，第二居所叫VILLA，而VILLA才应当是“别墅”。Villa最早出现在中国时，经常翻译成三种，别墅、庄园、城堡，都是国外独立庄园生活的代称。当别墅多起来的时候，一个庄园和另外一个庄园联起来就成了庄园区，这是现在别墅区的原形。别墅与普通住宅相比，除了基本功能相似之外还有很多不同之处，别墅是一种带有诗意的住宅，它代表着人类的某种理想。“位于郊外，占地两亩以上，具备独立的花园和优美的自然景观的两层以上独立住宅。”-----美国大辞典国外别墅的概念很清晰，它就是远郊独立的一幢房子，是用于休闲度假的真正意义上的第二居所。它强调山水景观、自然环境，与现实城市生活有一定脱节。一、别墅的基本概念国内的别墅所覆盖的范围极广，它不但包括了每户独幢的独立住宅，发展商也常把双拼别墅（Semi-detachedhouse）、叠拼别墅、联排别墅和独联体别墅甚至有些住宅都统称为别墅产品。而除了独立别墅（Detachedhouse）和双拼别墅（Semi-detachedhouse），其它这些产品只可以称作TOWNHOUSE,与独立别墅的概念绝然不同。一、别墅的基本概念首先别墅是一种终极住宅。区别于其他建筑类型的最重特征是，它是与自然景观息息相关的终极住宅形式。其次，它是住户身份品位和个性的标志。是“富人阶层”占有的领地，随着中国别墅进程的不断推进和发展，别墅这类物业拥有稀缺自然资源。第三个方面是别墅所在区域的自然景观带给生活的巨大改变。森林、湖泊、大海，蕴藏其间的是城市生活永远无法给予的生活方式。在岁月沉积中，别墅方能真正实现其“理想人生”。一、别墅的基本概念二、别墅的类型划分别墅的类型从以下四个方面划分：从别墅的建筑类型划分从别墅的建筑风格划分从别墅的使用功能划分从别墅的景观特征划分目前国内市场从别墅的建筑类型划分类型主要有５类：二、别墅的类型划分（从别墅的建筑类型划分）•独栋别墅•联排别墅•双拼别墅•叠拼别墅•空中别墅别墅终极形式——独栋别墅定义：独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种。私密性强，价格较高，多为高档别墅。独栋的变身——联排别墅定义：又称Townhouse，通俗的解释是联排住宅，有天有地，每户独门独院，设有１至２个车位，还有地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，今天在欧美十分普及。Twofamilyhouse——双拼别墅定义：联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，是由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。在美国被叫作“Twofamilyhouse”，直译为两个家庭的别墅,由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。特征：低密度，采光面增加，通风性强，室外空间比较宽阔。低层小楼加上私家花园，相对独立。二、别墅的类型划分（从别墅的建筑类型划分）Townhouse的延伸——叠拼别墅定义：综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑。这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。特征：经济型别墅，多为第一居所。与独栋相比私密性较差，与联排相比，建筑造型丰富，户型布局更合理，不存在窄进深的缺点。二、别墅的类型划分（从别墅的建筑类型划分）城市中心的别墅——空中别墅定义：源于美国，称为“Penthouse”即“空中阁楼”，发源于美国，原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般指建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式或复式住宅。特征：全景观，与普通别墅相比地理位置好，视野开阔、通透。挑高层高通风顺畅，采光度好。二、别墅的类型划分（从别墅的建筑类型划分）从别墅的建筑风格划分：欧式别墅美式别墅西班牙式别墅中式别墅二、别墅的类型划分（从别墅的建筑风格划分）欧式别墅-----欧陆传统的贵族风格。主要特点是：曲线趣味、非对称法则、色彩柔和艳丽、崇尚自然，强调与周围环境的和谐与统一。巴洛克风格、洛克克风格、法国古典主义风格、哥特式风格、古罗马风格、古典复兴风格、浪漫主义风格、折衷主义风格、文艺复兴风格、罗曼风格等，都可定义为欧式风格。欧式风格别墅在外观上既有浪漫典雅的一面，又有简洁大气的一面，同时也不乏清新明快的感觉，对房子的空间感比较注重。二、别墅的类型划分（从别墅的建筑风格划分）美式别墅-----混合风格北美风情特点：随意的、不对称的大型建筑，特别是尖塔形斜屋顶，一层或多层横断墙面，装饰性而不是结构性的抹灰木架和长排窗户都是典型的外部特征。美国的建筑风格呈现出多元的丰富多彩的国际化倾向。是集当今世界住宅建筑精华之大成后又融合了美国人自由、活泼、善于创新等等一些人文元素，使得美国的住宅成为国际上最先进、最人性化、最富创意的住宅。北美风格主要依据于四个主要时期的建筑风格：古典时期的风格，文艺复兴时期的古典风格，中世纪时期或是现代风格。北美风格实际上是一种混合风格,不象欧洲的建筑风格是一步步逐渐发展演变而来的，它在同一时期接受了许多种成熟的建筑风格，相互之间又有融合和影响。具有注重建筑细节、有古典情怀、外观简洁大方，融合多种风情于一体的特点。二、别墅的类型划分（从别墅的建筑风格划分）西班牙风情别墅西班牙风格是殖民风格，传教风格、折衷主义风格和蒙特利风格等的总称，也包括在南美洲曾盛行的西班牙风格。西班牙风格的基本特征主要有：1.外表有亮丽的色彩；2.采用低坡屋顶，屋顶多为红瓷瓦铺设；3.门廊和窗多显拱形，给建筑物外部增添了立体感和个性感；4.屋沿朝两侧外伸，户内有庭院。西班牙建筑中最突出的就是它的庭院建筑，西班牙文叫Patio（帕提欧）。“帕提欧”是西班牙语对建筑物之内，柱廊四围的露天庭院的称呼。它来历久远，西元纪年前，罗马人进入西班牙，为西班牙带来了罗马文明，据说，帕提欧的前身就是罗马建筑的前庭。后来西班牙又被摩尔人所征服，受摩尔文化全面熏陶数百年，使西班牙的帕提欧形成了自己的风格特质。二、别墅的类型划分（从别墅的建筑风格划分）中式别墅----北京的四合院与苏州园林融合中式别墅的特征表现为：北京的四合院与苏州园林宅院是别墅中化的两大融合表征。新中式建筑不仅在文脉与中国传统建筑一脉相承，而且更重要的体现在对传统建筑的发展和变化上：既很好的保持了传统建筑的精髓，又有效的融合了现代建筑元素与现代设计因素，改变了传统建筑功能使用，给予重新定位。中式传统建筑与现代住宅的功能要求和现代人的生活方式的结合。最近几年，诞生了一批非常有影响的新中式建筑，新北京四合院“易郡”、通州“运河岸上的院子”、“观唐”这几个非常有特色的项目起到了非常好的效果。二、别墅的类型划分（从别墅的建筑风格划分）从别墅的使用功能分析,别墅分为5大功能定义:二、别墅的类型划分（从别墅的使用功能划分）城市型别墅、度假型别墅、出租型别墅、经营型别墅、商住型别墅。二、别墅的类型划分（从别墅的使用功能划分）居住型别墅：就是把别墅作为第一居所需求。这类别墅一般面积适中、总价在300万元以下、交通便利，适合少量政府级官员和国企副总级以上人物、经营实体或贸易人、从事金融、证券、保险业的高收入人士。度假型的别墅：将别墅作为第二居所。购买这类别墅的人基本上都有两套房，一套在市区，一套在郊区，五天住市区，两天住郊区。这类别墅适合的人群比较散，既有私营企业老板，也有文化界成功人士，还有持外国护照在内地做生意的华人。这这类别墅往往位处风景胜地，自然环境优美。出租型别墅：这类别墅虽然价格较高，但由于环境和管理水平优于经济别墅，离市区和机场的距离不算远，很受“空中飞人”的青睐，出租率很高，再加上出租价格不低，很适合投资。租客大都是外资企业的高级职员或高层管理人员。经营型别墅：就是在旅游风景区或度假区建造的带有经营性质的别墅，一般来说，别墅仅仅是度假区的一个组成部分，还有如酒店、娱乐设施等相关营业性配套共同组成。而且，通常不公开出售，每栋不分割产权。商住型别墅：一般是一个大公司把一栋别墅买下来自用，既有了花园式的办公环境，又有了高级管理人员的寓所。二、别墅的类型划分（从别墅的使用功能划分）在别墅价值体系中，环境、景观是最为基础的条件。现有的别墅项目在景观环境方面，基本分为山景别墅、水景别墅、高尔夫别墅等类型。这些景观环境或天然具有，或是后天打造，尽管景观类型不同，但都是在强调一个共性的宗旨，即通过构建良好的自然、生态景观环境，让居住者享受到身心的舒适与愉悦。二、别墅的类型划分（从别墅的自然景观划分）山景别墅世界著名建筑大师黑川纪章曾说过，理想住宅的第一个条件是房子要建在高处，有土有植物；第二个条件是人住在里面应该能感知春夏秋冬四季的变化。春山宜登、夏山宜赏、秋山宜游、冬山宜观，山景别墅成为人们心目中最理想的住处。香江别墅纯独栋山景院落别墅，位居北京西部生态休闲居住带中心、海淀与昌平的接壤位置——上西山东麓，总占地1500亩，分为南园、北园；上风上水、绝佳境界，周边绿化率超过65%，是北京少有的山景别墅。水景别墅在开发思路上运用自然、人造水景或二者结合的方式，通过水的灵气来反映别墅建筑本身的生动。“城有水则秀、居有水则灵。”------水不仅表现为一种韵律的美，而且表现为一种灵性的美。水景别墅就别墅建筑和水的关系而言，水景别墅可以分为六种类型：骑水型这种别墅指的是跨越溪流的住宅或水上住宅，国内目前比较少见。因为这类型别墅建筑技术处理难度比较大，且投入成本高，在商品别墅批量生产的特性中难以实现集约化。引水型这种别墅建筑的最初原形是云南丽江的纳西族民居，在他们的大研镇中，户户宅院里都有溪流穿过，正所谓引水入宅。这类型别墅在国内别墅建筑中有逐渐增多的趋势。听水型指在自己的庭院中放置流水，形成小型瀑布，使自己的居家中充满潺潺的流水声，更突出了居家的幽静感。这类型别墅注重的是线形水景的实现，目前国内并不多见。拥水型所谓拥水是指拥有私家游泳池，拥有一片私人的水域，相对而言只是观水实惠很多。这类型别墅在国内并不少见，但在私家游泳池处理上通常以室内的为主，同时在尺寸的把握和处理上以戏水功能为主，大多没有按标准尺寸进行设置。临水型这类别墅与水是“零距离”，即拥有自己的私家岸线，这种对水域的拥有感会对客户产生极大的吸引力。在国外的别墅设计中往往会借助于码头、栈桥等建筑要素，使这种岸线的拥有感加以强化。观水型主要指对天然水域的欣赏度，这在建筑处理上注重的是观水的角度和方位。在别墅建造中努力实现对天然水域的视觉满足。就水景别墅的水景性质而言，水景别墅划分为：海景别墅、江景别墅和湖景别墅等。海景别墅——海南大公馆“生活＋生意”的公馆生活海南大公馆位于海口市海甸岛一线海景，海南最北端，是海南绝版大面积，大花园豪华别墅，户均占地近三亩，仅４６栋。户型面积为６００平方米的独立别墅，五星级商务会所，高雅华贵的内外环境，宽敞舒适的设计更能体现公馆生活的气派，温泉海景叠加别墅，拥有私家温泉池、独立花园、一线海景和大公馆的纯别墅社区。江景别墅----水印长堤水印长堤，地处万江东江南支流，与1.8公里的