SPSS分析教程和在房地产应用方面的实例

SPSS分析教程和在房地产应用方面的实例（讲义）信息中心黄伟第一节．数据的建立和DISCRIPTIVES，MEANS的初步分析现下的中国的市场调研当中统计方法应用的结果要求并不是很高的，因为在一个行业的起步阶段我们并不会对市场分析要求很高的精度，而是要求有一个总体的了解即可。但是，任何一个成熟的行业都必然是一个专业型很强的结合体，房地产行业亦然。随着将来房地产行业的不断整合和专业化，定性分析占主导地位必定要被定量分析占主导地位的分析方法所取代，经验的重要性将逐渐被统计分析所弱化。为什么呢？因为统计分析就是对以往获得的经验的定量分析而已，所不同的是：统计是绝对理性化的，统计数据不会说谎的！其实现在的发达国家的决策主要已经考统计分析来说话了，但是大到我们整个国家，小到我们成都地区的房地产行业，统计分析还只是在一个初级应用阶段，技术水平也不高，也不被重视。我们需要用统计数据去分析消费者心理，分析楼盘的价格，分析楼盘的定位等等，那么最直接的方法就是用现在最广泛应用的SPSS去分析。那么作为并非是统计专业人士的我们，怎样去学习和应用呢？我准备用一些很具体的例子和模块来给大家一步一步讲解，我尽量完全无误的操作一遍：§1.1数据的输入和保存1.1.1SPSS的界面当打开SPSS后，展现在我们面前的界面如下：请将鼠标在上图中的各处停留，很快就会弹出相应部位的名称。请注意窗口顶部显示为“SPSSforWindowsDataEditor”，表明现在所看到的是SPSS的数据管理窗口。这是一个典型的Windows软件界面，有菜单栏、工具栏。特别的，工具栏下方的是数据栏，数据栏下方则是数据管理窗口的主界面。该界面和E购买面积CEL极为相似，由若干行和列组成，每行对应了一条记录，每列则对应了一个变量。由于现在我们没有输入任何数据，所以行、列的标号都是灰色的。请注意第一行第一列的单元格边框为深色，表明该数据单元格为当前单元格。对数据表界面操作不熟悉的可先温习一下E购买面积CEL的操作（因为它的帮助是中文的），也可以尝试用10.0的中文版操作。我们现在主要用SPSS11.5来操作，因为它的功能更强大，而且现在已经普遍用12.0版本了。我们当前用的11.5，10.0的SPSS系统打开时会出现一个导航对话框，请单击右下方的Cancer按钮，即可进入上面的主界面。1.1.2定义变量我们需要建立很多个变量，因为我们的调查表有很多问题，我先来定义几个变量：（操作）界面最左方为变量名，；往下是变量情况描述，可以看到系统默认该变量为数值型，长度为8，有两位小数位，尚无缺失值，显示对齐方式为右对齐；现在系统默认新变量为数值变量；最下方则依次是确定、取消和帮助按钮。好，先来建立变量家庭人数。请将变量名改为家庭人数，然后单击OK按钮。在绝大多数情况下，SPSS给出的默认数据类型和数据精度完全可以满足需要，只是不太好看而已。至于标签等比较花哨的选项，反正我也很少用。现在我们才刚刚入门，一切从简。第一列的名称已经改为了“家庭人数”，这就是我们所定义的新变量“家庭人数”。现在我们来建立变量购买面积。单击第二行第一列的单元格，同样，将变量名改为购买面积，然后确认。（操作）是分组型的我们现在再来定义购房单价。同样：（操作）注意是数值型1.1.3输入数据我们先来输入变量购买面积的值，请确认一行二列单元格为当前单元格，弃鼠标而用键盘，输入第一个数据1：（操作）用类似的输入方式，我们将家庭人数的数目输入完毕：（略）然后开始输入单价的数据：（略）1.1.4保存数据选择菜单File==Save，由于该数据从来没有被保存过，所以弹出Saveas对话框如下：单击保存类型列表框，可以看到SPSS所支持的各种数据类型，有DBF、Fo购买面积Pro、E购买面积CEL、ACCESS等，这里我们仍然将其存为SPSS自己的数据格式（*.sav文件）。在文件名框内键入潜在消费者数据并回车，可以看到数据管理窗口左上角由Untitled变为了现在的消费者数据。为什么这里的对话框会出现汉字？是这样的，需要从编程的角度来解释：SPSS在弹出该对话框时会调用Windows系统的公用函数，由于我们用的是中文Windows系统，所以调用出来的就是中文。§1.2数据的预分析1.2.1数据的简单描述首先我们需要知道数据的基本情况，如均数、标准差等。选择Analyze==DescriptiveStatistics==Descriptives菜单，系统弹出描述对话框如下：（操作）如果按SPSS标准的叫法，这里应该是调用了Descriptives（应该叫描述，或则描述统计学吧。）过程，为了避免太生硬，我们称为调用对话框，等大家熟悉SPSS了以后，在统计分析中可能两种称呼会混用。该对话框可分为左右两大部分，左侧为所有可用的侯选变量列表，右侧为选入变量列表。我们只需要描述希望单价，用鼠标选中希望单价，单击中间的，变量希望单价的标签就会移入右侧，注意这时OK按钮变黑，表明已经可以进行分析了，单击它，系统会弹出一个新的界面如下所示：DescriptiveStatisticsNRangeMinimumMaximumSumMeanStd.DeviationVariance计划单价553700180055001408002560.00876.356768000.000ValidN(listwise)55该窗口上方的名称为SPSSforWindowsViewer，即（结果）浏览窗口，整个的结构和资源管理器类似，左侧为导航栏，右侧为具体的输出结果。结果表格给出了样本数、最小值、最大值、均数和标准差这几个常用的统计量。从中可以看到，55个数据总的均数为2560，标准差为876.356。我们以上的做法对吗？当然有问题！光看总的描述是不够的，还应当看看分组的描述情况。这里要用到文件分割功能，请切换回数据管理窗口，选择Data==SplitFile菜单，系统弹出文件分割对话框如下：选择单选按钮Organizeoutputby家庭人数，将变量家庭人数选入右侧的选入变量框，单击OK钮，此时界面不会有任何改变，但请再做一次数据描述，你就可以看到现在数据是分家庭人数=1和家庭人数=2两种情况在描述了！DescriptiveStatistics(a)NMinimumMaximumSumMeanStd.DeviationVariance计划单价1020002100209002090.0031.6231000.000ValidN(listwise)10a家庭人数=单身DescriptiveStatistics(a)NMinimumMaximumSumMeanStd.DeviationVariance计划单价1618003000357002231.25415.883172958.333ValidN(listwise)16a家庭人数=夫妻DescriptiveStatistics(a)NMinimumMaximumSumMeanStd.DeviationVariance计划单价1518004500350002333.33659.726435238.095ValidN(listwise)15a家庭人数=三口之家DescriptiveStatistics(a)NMinimumMaximumSumMeanStd.DeviationVariance计划单价534004500183003660.00472.229223000.000ValidN(listwise)5a家庭人数=三代同堂DescriptiveStatistics(a)NMinimumMaximumSumMeanStd.DeviationVariance计划单价921005500309003433.331335.1031782500.000ValidN(listwise)9a家庭人数=其他从描述可知两组的均数和标准差等数值都分别显示了，很明显三代同堂的消费水平最高，标准差排第二说明他们这个群体期望的房价比较稳定；一个人的消费水平最低，且收入也比较稳定的分布，如果样本数量多的话说明当地租赁形式会比较好。-------个人的一点推测。：）这个时候如果采取定性的分析，就事半功倍了。如果定义了文件分割，则它会在以后的所有统计分析中起作用，直到你重新定义文件分割方式为止。对了，在分析的过程中，我们还要取消变量分割，免得它影响以后的统计分析，再次调出变量分割对话框，选择单选按钮中的“Analyzeallcases,donotcreat家庭人数”，单击OK按钮就可以了。1.2.2绘制直方图统计指标只能给出数据的大致情况，没有直方图那样直观，我们就来画个直方图瞧瞧！选择Graphs==Histogram，系统会弹出绘制直方图对话框如下：将变量计划单价选入Variable选择框内，单击OK按钮。此时结果浏览窗口内会绘制出如下直方图：§1.3按要求进行统计分析下面我们要用SPSS来做成组设计两样本均数比较的检验。1．首先我讲MEANS（平均值检验）。这个是最简单的，MEANS的基本功能是分组计算指定变量的描述统计量。包括均值MEANS，标准差STDDEVIATION，总和SUM，观测值数目COUNT，方差VARIANCE等一系列单变量描述统计量。还可以给出方差分析表和线性检验结果。步骤：1）ANALYZE==》COMPAREMEANS===》MEANS，打开MEANS对话框。2）选择因变量，比如我们选择房价作为因变量，（操作），可以一个，也可以多个，我们这里只讲一个，如我们选择家庭人数作为自变量。再在OPTION里选择我们需要比较的数值。点OK。现在出来这个表：CaseProcessingSummaryCasesIncludedExcludedTotalNPercentNPercentNPercent计划单价*家庭人数55100.0%0.0%55100.0%Report计划单价家庭人数MeanNStd.DeviationGroupedMedian%ofTotalSum%ofTotalN单身2090.001031.6232090.0014.8%18.2%夫妻2231.2516415.8832162.5025.4%29.1%三口之家2333.3315659.7262227.2724.9%27.3%三代同堂3660.005472.2293475.0013.0%9.1%其他3433.3391335.1033320.0021.9%16.4%Total2560.0055876.3562166.67100.0%100.0%第一个图是对我们这次MEANS过程的总结；第二个图是报告。从这上面看，基本的统计结果和数据一目了然。比如：假如我们抽取样本的时候提取的样本比例和整个购房者家庭情况的真实比例相符，整个从总访问者所占的比重可以看到，单身，夫妻，三口之家所占的比重最大；那么，我们是不是可以说：我们针对的消费群体主要是这三个群体而忽略三代同堂和其他呢？我们是不是可以说我们的投资也按这个比例投呢？？（？）当然不是！因为我们也要考虑购买力！怎么样来衡量这个家庭的购买力呢？我们还是用MEANS，不过这次因变量是总购房款。如图：Report购房总价家庭人数MeanNStd.DeviationGroupedMedian%ofTotalSum%ofTotalNSum单身190000.001031622.777190000.007.8%18.2%1900000夫妻315625.0016149129.418275000.0020.8%29.1%5050000三口之家353333.3315398616.656192000.0021.8%27.3%5300000三代同堂900000.005339116.499775000.0018.5%9.1%4500000其他841111.119691799.184690000.0031.1%16.4%7570000Total442181.8255437728.526250000.00100.0%100.0%24320000