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亦庄***地块前期顾问报告（上篇）亚豪机构2010年1月项目区位条件开发区总公司特性项目特性分析前提综合指标区位情况交通条件周边环境本体条件分析配套设施内部条件新城发展产业发展区域政策区域发展分析写字楼市场商业市场酒店市场住宅市场市场分析分析内容业态选择原则业态组合建议业态选择前提设定各方案对比分析经济测算分析结论与测算汇报思路区域发展分析新城发展产业发展区域政策新城发展—城市格局•打破“摊大饼”的传统格局•形成多中心的城市空间新格局•亦庄为重点发展的新城之一北京城市规划—“两轴—两带—多中心”亦庄新城位于城市发展的主导方向上，是京津城镇走廊上的重要节点。京津两地城市发展促使亦庄发展提速。大北京区域发展—“双核多中心都市圈战略”亦庄位于城市圈最具发展潜力的地区，构成新城特有的区位发展优势。为亦庄的城市发展和产业升级提供巨大契机。亦庄正在由“卫星城”向“新城”过渡，亦庄未来的建设方向将是“国际高端产业新城”新城发展—亦庄发展1994年国务院批准为国家级经济技术开发区2002年北京市批准通过亦庄卫星城总体规划2005年批准通过的《北京城市总体规划》中亦庄为重点发展的新城高新技术产业带动了区域发展缺乏平衡发展导致“卧城”的尴尬产业、市政、交通、住宅、生态环境综合发展启动阶段发展过程近期规划经济技术开发区卫星城新城国际化高端产业新城产业的升级带动新城的再次升级，成为国际高端产业新城形成“以业兴城，以城促业”的发展格局。远景规划产业发展是新城发展的原动力，是亦庄由新城向国际化高端产业新城转变的重要途径。国际高端产业新城：高新技术产业中心—提升高新技术产业和现代制造业的层次和国际竞争力，成为京津城际发展走廊上的高新技术产业和先进制造业基地。高端产业服务基地--积极发展自主创新、研发、商务、物流等生产性服务业，构建以区域产业集群为依托的高端产业服务基地。国际宜业宜居新城—以高新技术产业和先进制造业集聚为动力推动综合产业新城可持续发展，建设具有国际水平的适宜就业和适宜生活居住的现代化新城。新城的定位决定了亦庄将是由高端产业发展为主导的新城发展模式。新城发展随产业带动向国际化新城发展，形成“以业兴城，以城促业”的发展格局。新城的发展和产业发展密不可分。新城发展—国际高端产业新城定位新城发展—基础设施道路交通−城际道路：处于京津交汇的节点−亦庄道路：客货分流、拓宽改造−公共交通：公交线路13条−轨道交通：轻轨亦庄线连接亦庄新城与市中心区园区环境、绿化−2500亩国际企业文化园医疗设施−亦庄医院、北京同仁医院南院、雅强口腔、北京宝天中医诊所、北京正安门诊等教育设施−21世纪小学、开发区实验学校、亦庄中学、国际艺术学校、国际管理专修学院等体育设施−开发区体育中心新城发展带动基础设施不断完善，同时城市功能的完备又促进产业升级。亦庄承担北京未来经济发展的重要地位，其发展方向由劳动密集型产业向高新科技产业及高端服务产业过渡，将成为北京经济增长的第三极。经济的快速增长，致使区域竞争力不断增强，产业发展进行良性循环。2010年，地区生产总值（GDP）预计达到650亿元，对北京市的贡献率约为8.5％；2020年，地区生产总值（GDP）预计达到3000亿元，对北京市的贡献率约为15％。走科技含量高、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到发挥的新型工业化道路，大力发展循环经济。依托中关村科技园区，实现从资源依赖型、对国外技术的依赖型向自主创新型转变的决策和部署，提升高新技术产业和现代制造业的层次和国际竞争力，积极发展商务、物流等生产性服务业。新城发展—经济人口规模2020年，亦庄新城人口规模规划控制在70万人左右，年均增长率控制在12%以内。其中常住人口33万人左右，居住半年以上暂住人口37万人左右。阶段目标到2010年达到30万人，2015达到47万人。以就业为主的人口迁移模式成为新城人口集聚的主导方式。新城人口迁移的来源包括三个部分：承接中心城人口疏解、吸纳外来人口、本地城镇化人口。年龄结构至2020年，新城人口年龄结构逐渐趋于正常，形成以25－45岁年龄段人口为主的结构，同时儿童、老年人比重逐步增加。新城发展和产业发展带动从业人口、常驻人口双向增多，需求多元化。新城发展—人口新城发展—交通亦庄交通便利，区域内路网发达，与外省市、市区及周边区域的交通便捷。交通不断完善，促进新城发展，加快产业升级。对外交通便利，同外部各主要交通运输节点均有良好距离优势。区域内，道路网络发达，交通便捷。多条道路直通市区，区域交通便利优势突出。由京津城际铁路、地铁M12线、市郊铁路S6线、亦庄线、L5线组成的快速轨道交通网骨架，贯穿新城南北及东西，有机连接新城各组团，并连接北京中心区、通州、顺义、密云、大兴等新城。轻轨亦庄线于2010年通车。必将带动亦庄新城的快速发展。亦庄线L5M12S6轻轨荣京东街站***地块项目地块紧邻地铁站点，极大的提升了地块的价值，交通的便利性将为项目提供更广泛的客群基础。新城发展—轨道交通构建“两带――七片――多中心”的“组团网络式”城市空间结构。（1）两带：指沿京津塘高速公路向东南方向协调发展的生活带、生产带。（2）七片：核心区、河西区、路东区、亦庄枢纽站前综合区、马驹桥居住组团、物流基地、六环路路南区。（3）多中心：包括面向区域的亦庄枢纽站前综合服务中心，荣华路高端产业服务中心，凉水河滨水科技中心及六环路南区公共中心。项目位于新城规划中两带之上，七片中的核心区，荣华路高端产业服务中心之内。新城多空间格局，以荣华商务轴为发展主线，全面引领产业和新城发展。***地块位于亦庄商务区的核心位置，占据区域发展的咽喉之地，地域价值凸显。新城发展—发展格局—空间规划荣华商务轴位于亦庄中心地段，全长4.5公里，路宽64米。在亦庄新城规划中已被定义为亦庄核心商务区。根据亦庄新城规划，荣华路将成为亦庄核心商务区，其两侧是新城的行政和商业商务中心，新城生产性和生活性服务设施的主要集聚地。该地区汇聚了新城重要的商业、金融、办公、文化等公共服务设施。荣华路是亦庄核心商务区的中心商务轴，是新城主要商务活动的集聚地。新城发展—发展格局—商务轴根据政府对亦庄的规划和对荣华商务轴的定位我们对这条街得到了两种解读新城发展—发展格局—商务轴产业发展定位城市功能体现VS生产性和生活性服务业的主要聚集地亦庄新城城市功能区的体现荣华路商务轴的产业发展定位生产性服务业是亦庄持续发展之本。开发区积极顺应环境要求，以社会经济增长方式转型为契机，在夯实现有优势产业基础上，积极发展产业价值链中的关键环节，研发生产服务，在调整区域内产业结构和产业升级的同时，促进产业高端化。商务轴作为亦庄新城的核心商务区，同时也是生产性和生活性服务业的聚集地，区域承载着大量商务活动，是服务性企业主要经营和办公场所。生产性服务业中介服务业金融保险业国际贸易业现代会展业现代物流业信息服务业新城发展—发展格局—商务轴产业展示区企业服务区综合商务区总部办公区城市文化广场科技研发区健康休闲区整个荣华商务轴根据功能定位，规划由北向南分为七个功能片区，如图所示。新城发展—发展格局—商务轴亦城国际49C1地块***地块北部节点——门户型节点，重要标志区结合东部现有汽车专卖展示、数据通信、规划轻轨站点，实施以研发设计、商务办公、集中商业、酒店娱乐及文化创意展示等复合功能的综合性区域。中部节点——核心功能型节点，城市标志性地区作为整个开发区的核心标志地区，规划为集聚行政办公、金融贸易、商务交流、综合商业等多功能一体的复合型标志性区域，并设立区域性地标建筑。南部节点——环境生态型节点，企业总部办公区结合现状的企业办公设施和周边高新技术企业，实现企业总部办公和企业服务功能为中心的复合型土地利用。新城发展—发展格局—商务轴按片区的位置和所承载的功能，将七个片区分为了北中南三大节点。文化创意区——整合现有资源，形成以研发设计创意、文化传媒创意、咨询策划创意、时尚消费创意为主的四个主要发展方向，培养自主创新的区域环境。企业服务区——集合海关、税务、检疫、电信、银行等众多行政服务机构和公共服务机构，建成酒店、写字楼、公寓等配套服务性设施，形成包括金融、法律、管理、创新、专利申办、通讯、广告多方面的综合产业配套服务区域。北部节点新城发展—发展格局—商务轴北部节点结构以满足区域需求配套为主，适合多种类型物业的的开发。主要满足未来区域的商务办公、酒店、商业、配套居住、展示等功能。文化创意区企业服务区住宅区产业区轻轨亦庄线五环路中央公园区——通过完善绿地功能，合理配置文化活动设施，为开发区提供集景观、健身、休闲、娱乐为一体的活动场所，同时作为城市防灾绿地，作为区域避难场所。综合商务区——规划引导行政管理中心、文化中心、产业信息中心、产经金融贸易中心、商务办公、商务酒店及公寓，为吸引国际一流的金融、保险、证券、投资、贸易、传媒及相关机构入驻提供物质空科技研发区——继续完善北工大软件园的基础上，创造高新技术产业创新的城市空间环境，提高区域科技创新能力。中部节点新城发展—发展格局—商务轴中部节点主要为行政办公、金融贸易、商务交流、综合商业、科技研发等，为亦庄核心。是多功能的复合型标志性区域，并设立区域性地标建筑，突出亦庄中心区的城市价值。中央公园区综合商务区科技研发区开发区管委会本案住宅区南部节点业态结构以满足产业发展需求和实现企业总部办公为主，集合了与产业发展相关的商务办公和商务配套等业态。总部办公区——在现状国际企业大道、敦豪（DHL）总部、中铁十九局总部集聚的基础上，结合轻轨荣昌街站建设中睿葡京商务酒店、新城大厦写字楼等设施，规划引导国内外知名企业总部入驻。健康休闲区——完善同仁医院周边地区的综合配套功能，改造凉水河景观，规划引导医疗康复、健康休闲功能，提高区域综合服务水平。南部节点新城发展—发展格局—商务轴总部办公区健康休闲区产业区产业区产业区荣华商务轴将成为亦庄新城的中央商务区，汇聚了新城重要的商业、金融、办公、文化等公共服务设施。商务轴是新城的行政和商务中心，新城生产性和生活性服务设施的主要集聚地，展现综合产业新城的特色。以商务轴为核心的区域开发建设，与未来开发区产业升级关系密切。荣华商务轴是亦庄重点打造的新城商务中心，是新城行政和高端商务的聚集地，是新城多种业态的汇集点。***地块位于荣华路综合商务区，规划要求该区域发展多种业态以满足未来区域发展需求，同时这也就决定了项目开发方向必须向综合性物业类型发展。新城发展—发展格局—商务轴新城发展—小结城市格局亦庄发展基础设施区域经济区域人口区域交通发展格局城市扩张、为亦庄的城市发展和产业升级提供巨大契机。未来以国际化新城为发展目标，通过产业发展完善新城功能。新城发展带动基础设施不断完善，同时城市功能的完备又促进产业升级。基于北京的多元化发展，亦庄新城获得了巨大发展机遇。新城发展和产业发展互为作用，新城发展为产业发展创造广阔空间。产业发展促进城市功能升级、基础设施完善、区域人口增加为新城发展提供了坚实基础。并最终形成了“以业兴城，以城促业”的发展格局。地产需求呈多元化表现。承担北京经济重要发展角色，吸引力不断增强，产业发展进行良性循环。新城发展和产业发展带动从业人口、常驻人口双向增多，需求多元化。区域交通不断完善，促进新城发展，加快产业升级。新城多空间格局，以荣华商务轴为发展主线，全面引领产业和新城发展。商务轴线商务轴发展必须符合区域未来发展需求，向多业态、多元化方向发展。区域发展分析新城发展产业发展区域政策产业主体特性：•劳动密集型和资本密集型的外资为主。产业组织的特性：•工业企业的地理聚集，尚未形式主导产业。产业主体特性：•企业质量逐步上升，出现龙头企业。产业组织的特性：•相同或相关企业地理集中，开始出现产业链的上下游企业。产业主体特性：•精品项目入区加速，出现旗舰企业。产业组织的特性：•由旗舰企业引领相关产业快速发展，并涌现出大量上下游及服务性企业，产业链经济明显。1992-1998初始阶段1999-2004发展阶段2005年—至今成