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王志纲工作室2010年6月南诏迷城，滇西闲都——打造云南高端休闲度假的旗舰大理海东项目总体策划方案目录第一部分大势把握第二部分项目定位第三部分功能构建第四部分开发策略前言彩云之南，万绿之宗，旅游大省，魅力无穷。随着中国西部大开发的深入、中国沿边开放的潮涌和区域一体化的演进，云南已由边陲后卫变成沿边前锋——成为面向东南亚和南亚开放的桥头堡。云南旅游二次创业计划和旅游综合改革试点的战略实施，为滇西旅游枢纽城市大理带来巨大发展机遇。南诏古都大理，以其交通区位之优和山水环境之美，曾为南中政治经济文化中心，又是共和国成名至早的老牌旅游城市。作为滇西旅游的龙头支柱，大理从城市拓展格局到旅游产业再造都面临着新的挑战，海东作为城市开发的处女地，成为承载大理未来梦想的平台。海东项目不是一个常规地产或旅游项目，而是一个承载南诏古都凤凰涅槃梦想的城市引擎。第一部分大势把握一、云南：中国高端休闲胜地二、滇西：云南旅游的擎天柱三、滇西之心：大理前世今生四、发现海东：高端休闲载体一、云南：中国高端休闲胜地高端休闲成为社会新热点世界开始进入休闲时代，中国休闲经济风生水起。在休闲经济的浪潮中，高端休闲特别是高端度假、奢华酒店、高球运动以及文化体验等方面成为人们关注和消费的热点。高端休闲方式休闲内容高端度假酒店主题酒店、奢华酒店邮轮大型豪华邮轮、私人游艇高端休闲运动高尔夫、滑雪、极限运动、潜水、热气球文化体验音乐会、高端私人party、文化节等奢侈品消费名表、名车、私人飞机等养生度假瑞士羊胎素、日本健康之旅、SPA、温泉养生等云南，首选的休闲旅游目的地作为中国的旅游大省，云南凭借其良好的生态环境和四季如春的气候优势，已成为中国富豪的首选休闲旅游目的地。─根据胡润百富榜《中国千万富豪品牌倾向报告》，09年是首选云南，三亚排第二，本次则显示三亚排第一，其次是香港和云南。富豪们之所以首选云南，除了原生态优势和最适宜的自然气候，还有一个原因是，高档休闲旅游度假设施的不断跟进，特别是高尔夫及高端酒店等配套。─根据调查，富豪进入云南的首选地分别是丽江、大理、西双版纳和腾冲。其中最喜欢的高尔夫是春城高尔夫，最喜欢住的酒店是丽江悦榕庄。云南，国际化高端休闲胜地云南作为中国面向西南开放的桥头堡，在GMS（大湄公河次区域）旅游合作中已取得一定成效，其中昆明、石林、丽江、大理、西双版纳被列为“湄公河明珠”景点，纳入GMS统一营销。云南作为中国首个旅游产业改革试点省份，通过二次创业战略，云南旅游必将进一步接轨国际，大放异彩。云南旅游未来更加休闲化、国际化、民族性和高端化。二、滇西：云南旅游擎天柱云南旅游看滇西大滇西是云南旅游资源最丰富的地区，堪称世界级休闲旅游天堂。云南旅游产业近80%的贡献率来自滇西。─按照目前云南年接待1亿多游客来测算，实际到达滇西的游客已近8000万人次。另根据旅行社统计，到云南的游客有80%会选择大理、丽江、香格里拉等滇西一线。滇西，云南旅游的擎天柱大滇西旅游区（占据云南旅游的80%）滇中国际旅游区昆明西双版纳滇东北滇东南云南旅游：西热东冷滇西旅游：群雄并起在大滇西旅游城市格局中，迪庆、丽江、腾冲、瑞丽等城市群雄并起，迅速崛起，大有后来者居上之势。大理作为老牌旅游城市，二次创业既迫在眉睫又任重道远。昆明大理：风花雪月，浪漫之都丽江：小资天堂迪庆:香格里拉保山腾冲：火山地热温泉度假区瑞丽：东方珠宝城大理：盛世危机大理在旅游总量上依旧是滇西老大，但高端产品已远不如丽江。大理唯一的高尔夫球场至今会所还未投入经营，而丽江两个球场早已经营多年，大理的国际豪华酒店寥若晨星，而丽江却是国际奢华酒店扎堆之地。─如下图，大理旅游人均消费水平相对较低，必须在高端休闲方面进行突破。类别年度旅游人次（万人次）其中：国内（万人）海外（万人）旅游收入（亿）人均消费（元）2009年旅游占GDP比重大理200911411105.935.3092.2680822.7%丽江2009758.14705.5552.5988.66117075%三、滇西之心：大理前世今生1、亚洲文化十字路口的古都─大理曾是南诏、大理国的古都，当年达官显贵聚集的高贵典雅之地，受到唐宋文化影响，文人名流荟萃，是中原文化、藏传文化、东南亚文化及当地民族文化的交融地；─大理又是“南方丝绸之路”的灵关道、五尺道和博南古道的交汇点。所以大理被称为“亚洲文化十字路口的古都”。要深挖大理文化内涵今天的大理文化主要体现在大理古城上，重点从建筑、人文、风情等方面展现。从最早的白族宫廷画师张胜温，到现在的杨丽萍、金庸等生在大理或与大理有关的文化人士，都是大理的宝贵财富，要通过整合浓缩这些文化精华，打造与古城截然不同的一个新的文化载体，具备国际化、多元化、休闲化特色。2、承东启西、左右逢源的枢纽城市─大理地处滇西交通枢纽中心，具有承东启西、左右逢源的战略优势。不仅是通往保山、腾冲、德宏及缅甸的必经之地，也是通往丽江、香格里拉及西藏、四川的重要通道。缅甸越南丽江迪庆德宏保山瑞丽楚雄昆明四川贵州广西西藏缅甸老挝大理3、高端休闲匮乏的古都─海西地区：目前大理旅游产业的主要载体，在休闲旅游方面主要以大理古城为主，沧海高尔夫还是半成品；蝴蝶泉、喜洲古镇、崇圣寺为核心的景区主要以观光游为主。为保护海西田园风貌，开发空间已很少。洱海大理新城大理古城崇圣寺三塔沧海高尔夫喜洲古镇蝴蝶泉大理城市格局下关新城：主要是现代产业、人居、商业为主的生活之城，是当地人的生活和工作大本营。─大理急需要寻找新空间来弥补高端休闲功能。类别五星级酒店高尔夫球场大理2家1家丽江6家2家旅游类别内容旅游观光类崇圣寺三塔景区、蝴蝶泉、洱海观光、天龙八部影视城、南诏风情岛、苍山索道休闲度假类苍海高尔夫/星级酒店个性体验类古城体验（大理古城、喜洲古镇）小结：高端大理何处寻？大理作为滇西枢纽中心城市，高端休闲旅游设施匮乏是其显著的发展瓶颈。高端大理的承载平台在哪里？海西土地资源有限并受到农田保护限制，海东价值逐渐显露出来。未来弥补大理高端休闲旅游匮乏的重任将落在海东地区。四、发现海东：高端休闲载体生态海东的高端路线海东地区本身生态脆弱，水土容易流失。所以，海东地区不合适发展工业及大规模低端化城市开发，要维护好海东生态平衡，就必须要走高端化路线。高端休闲旅游能够带来相对较少的游客，产生较高的经济效率，能够以小博大。高端休闲旅游更需要优美的环境支撑，未来可通过人工绿化等方式能够更好的改善海东生态环境。海东：未来之城大理新都心海东新区经济开发区下关老城大理古城喜洲古镇州委州政府已搬迁，未来市委市政府也要板块港口、高速公路、铁路、机场近在咫尺南诏风情岛大理向东追溯历史的人文古城畅想未来的国际之城代表今天的生活之城大理古城─追溯历史的人文古城下关新城─代表今天的生活之城海东新城─面向国际的未来之城打通海上交通发现海东价值海东新城是大理航空、铁路、高速公路、水上交通的交汇点，未来这里交通便利，资源丰富，潜力巨大，后发优势明显。海东新城G214S221大丽公路G214大理机场州政府至保山至楚雄至丽江大丽铁路大丽高速泛亚铁路连接线大理古城水上交通海东价值：交通枢纽中心新的形象中心高端休闲中心海东三大价值（1）交通枢纽中心─随着海东区域交通的不断完善，东部地区人流、物流、信息流就会得到加强，未来海东区域将会成为整个大理的交通枢纽和旅游集散地。（2）新的形象中心─海西区域发展空间越来越小，海东价值逐渐凸显。政府全部搬迁以后，该区域将成为代表未来大理的标志区和形象展示区，更多高端休闲设施将在这里形成聚集。（3）高端休闲中心─无敌山地景观资源、洱海湖水映衬，加上独特的文化资源特色，对于开发山地度假、水上运动、文化体验等方面来是一种先天优势，是大理打造高端休闲旅游的重要载体。基地条件分析─山地：毗邻洱海，集山、海、湾、岛、湿地于一身，沟壑纵横，坝子少而小，不适合大规模城市化开发，更适合高端休闲度假项目打造。─生态：与海西19峰18涧的茂林修竹相比，海东生态可谓平常乃至恶劣。正可借高端项目开发之机大作生态复兴文章，塑造锦绣海东山河。从基地远眺海西项目基地图片金梭岛天镜阁─资源：此地尚处著名的下关风地带，风力，可以发电；洱海，可开展水面帆船低碳运动。─文化：项目基地包括“舍利水城”金梭岛和“佛教圣地”天镜阁等。其中金梭岛曾是南诏王的避暑行宫。态势总结中国休闲经济风生水起，云南旅游正在蒸蒸日上。大理作为滇西之心及云南旅游产业改革重点地区，在高端休闲设施匮乏条件下，大理要实现旅游突破的发力点就在海东。海东项目要在高端休闲度假和文化传承创新方面双管齐下，做出样板和示范，成为大理未来的高端休闲度假目的地。案例：瑞士山地休闲度假瑞士是欧洲中部的联邦制国家，与德国、法国、意大利、奥地利及列支敦士登接壤。瑞士也是世界著名的中立国，历史上一直保持政治与军事上的中立，但瑞士同时也参与国际事务，许多国际性组织的总部都设在瑞士。瑞士也是全球最富裕、经济最发达和生活水准最高的国家之一，人均国民生产总值居世界前列。旅游资源丰富，有世界公园的美誉。金融中心苏黎世政治中心伯尔尼国际都市日内瓦边贸重镇巴塞尔奥体城市萨尔兹堡国际都市洛桑文化城市卢塞恩阿尔卑斯山脉（1）高球天堂─从田园牧歌般的阿尔卑斯高山牧场到沐浴着灿烂阳光的湖畔地区，从壮丽的冰川周边到被棕榈树环绕的南部地区，瑞士有90多个位置极佳的高尔夫球场。其中42个为18洞球场。这些球场分布在各种海拔高度，从海拔214米的阿斯科纳(Ascona)到海拔1,952米的利德阿尔卑(Riederalp)，都有高尔夫球场。克莱恩·蒙塔纳(Crans-Montana)拥有瑞士最著名的高尔夫球场。─格朗希尔高尔夫俱乐部栖息在海拔1500米高原平地上，站在球场上可以远眺河谷对面白雪皑皑的马特宏峰和罗沙峰，景色美妙得令人窒息。场地始建于1905年，1906年第一个9洞由JackNicklaus设计完成，后成为世界上著名的高尔夫球场地之一。─马特宏峰球场海拔1400米，提供一个长2800米的9洞球场。高尔夫球场由菲斯普河两侧近乎水平的两块场地组成，在这里可以轻松漫步。以前的一片沼泽已经变成了湖泊，湖中将设一个独特的岛状果岭其它高尔夫球场：日内国际瓦高尔夫俱乐部GenevaNationalGolfClub洛桑高尔夫球俱乐部GolfClubdeLausanne蒙特勒高尔夫球俱乐部GolfClubMontreux伯尔尼高尔夫球俱乐部GolfClubBern卢塞恩高尔夫球俱乐部GolfClubLucerne英格堡-铁力士山高尔夫球俱乐部GolfclubEngelberg-Titlis圣莫里茨高尔夫球俱乐部KulmExecutiveGolfCourse………………每年一月份，芝华士雪地高尔夫锦标赛都会在瑞士东南部的圣莫里茨（St.Moritz）举行，参赛选手来自世界各地。相关链接：雪上高尔夫球六大特色①场地：普通高尔夫球的场地是草地，而雪上高尔夫球的场地是白皑皑的雪地，因此具备极好的视觉环境。②球：雪地上高尔夫球为了在雪地上醒目一些，由白色的小球变为了橘黄色，避免打出去后落入雪中辨别不清。③球车：雪上高尔夫球场可以用有当地特色的雪地摩托或马拉爬犁作球车。④球道：因为雪地的冷空气会影响球的滚动速度，一般来说只能到达正常距离的80%，因而球道的长度也会相应缩短。球洞间距120至200米，比草地高尔夫的球洞间距短33%。⑤球杆：钢杆身的球杆最适合寒冷的天气。⑥沙坑：沙坑采用红线或红色的树桩标记。（2）温泉胜地─瑞士境内拥有250个富含阿尔卑斯矿物质的温泉。从罗马时代开始，人们就利用温泉帮士兵们解除疲劳和治疗伤口；在受大自然影响很多的瑞士，去室外温泉也是不错的享受，一年四季都可以充分领略每个季节特有的美丽与雄伟的景致。伊韦尔东莱班Yverdon-les-Bains位于纳沙泰尔湖畔，在法语圈中也是历史悠久的温泉所在地。伊韦尔东温泉中心圣莫里茨St.Moritz很少有人知道冬季运动的圣地——圣莫里茨有矿泉水。巴登Baden“巴登”在德语里