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珠海某地产项目策划案——非常“6+1”作业模式精彩案例关于空间印象有这样一间公司——空间印象装饰设计工程有限公司（SIDD）是一家集策略型设计、空间设计和施工管理为一体的设计机构。公司于1994年在珠海成立，2009年与珠海市显筑设计有限公司、贝德曼设计有限公司强强联合。至今为止，公司已有15年历史并在上海、杭州、山西、成都、乌海等地建立了分站。公司的项目来自于地产发展商及销售代理商，政府以及一些公共团体、个人。业务涵盖了大规模的规划设计，地产营销空间的全案设计，学校，办公楼，商业、酒店以及会所等商业地产项目的全程策略设计及实现。有这样一个跨界联合体——•空间印象是由商业策划师/建筑师/规划师/室内设计师/广告人/传媒人组成的跨界联合体。由这个跨界联合团队服务的项目总是先力求定位正确，再达到空间精彩！•在这个团队中，规划师、策划师、设计总监、工程总监都已有逾十年的空间策划、规划、设计、施工经验。•他们一起工作、学习、交流。•他们始终保持团队作业的脑力叠加优势，向全中国不同的城市、不同的空间推出既正确又精彩的空间印象。•15年共同创造了300余个项目刘星村空间印象创始人、总经理品牌整合营销传播专家、策划人合一工作营策略总监成都华盛集团策略顾问亚太建筑与室内设计师联盟首席代表工作经历：拥有18年品牌运营及管理经验，品牌服务遍及上海、内蒙、杭州、广州、深圳、澳门、珠海、中山、阳江等城市，先后就职于姗拉娜、王志纲工作室、华与华营销等。服务过的项目：额尔古纳城市整合营销田七“拍照喊田七”品牌营销策略鑫北数码港品牌定位兆宏集团旗下物业品牌策略营销成都华盛实业集团旗下物业品牌策略营销……袁进光空间印象执行董事策略总监战略定位专家珠海市青年企业家协会副会长青年志愿者协会副会长珠海市青年联合会常委珠海市香洲区人大代表加拿大皇家大学工商管理硕士（MBA）罗宇空间印象市场总监北京师范大学管理学学士IAI珠澳中江代表处秘书长珠海装饰行业协会常务理事工作经历：先后就职于私募基金、地产上市集团、商业地产发展商，有着丰富的地产投资与商业地产开发运营经验，擅长商业地产项目可行性研究、定位策划、商业模式与盈利模型设计以及融资策略。服务过的项目：珠海金地门道中央商务区（CBD）珠海学多D全新型教育超市韶关中药谷旅游区连云港花果山旅游地产项目深圳国际葡萄酒文化产业城珠海广珠轻轨总站广场商业街珠海拱北地下口岸商场改造项目范林非空间印象创始人高级室内设计师资深室内设计师全国十大商业空间设计师之一中国建筑学会室内设计分会会员第三十（珠海）专业委员会会员珠海设计协会理事2008广州设计年鉴金羊奖吕道伟空间印象创作总监高级室内设计师资深室内设计师全国十大商业空间设计师之一中国建筑学会室内设计分会会员第三十（珠海）专业委员会副理事“岭南杯”百名优秀中青年设计师霍承显空间印象创作总监资深设计师注册高级室内设计师高级室内建筑师中国建筑学会室内设计分会会员珠海设计师俱乐部执行主席广东省“岭南杯”百名优秀设计师2008CIDA“精英奖”设计师2008亚太室内设计双年展商业类荣誉奖第二届“东鹏杯”全国设计大赛家居类金奖2009亚太设计精英邀请赛铜奖于泳空间印象创作总监资深设计师注册高级室内设计师中国建筑学会室内设计分会会员第三十（珠海）专业委员会专员2008亚太室内设计双年展家居类荣誉奖第三届“东鹏杯”全国设计大赛家居类金奖邓文杰空间印象创作总监高级室内设计师中国建筑学会室内设计分会会员D+6（国际）联合设计机构成员IFDA国际室内装饰设计协会会员2005IFI首届国际室内设计大赛荣誉奖服务范围•都市复兴（旧楼改造）•地产营销空间设计•商业综合空间设计项目类型•都市复兴（旧楼改造）城市客栈2009年，珠海水湾酒吧街2002年，珠海香泉酒店2007年，珠海牛津街2006年，珠海鑫北数码港2006年，珠海世邦四号厅2007年，珠海第3构建2007年，珠海恒信工业园2008年，珠海More……项目类型•规划设计•售楼部•样板房•精装修交楼标准•园林景观•商业街•公共空间•地产房展会华发新城珠海，豪宅凤凰山一号珠海，豪宅格力地产珠海，售楼部、精装修珠光新城珠海，会所、样板房一水岸珠海，售楼部、园林云顶澜山珠海，售楼部、样板房、精装修、会所、商业街香山人家珠海，售楼部、样板房、精装修、园林时代廊桥珠海，样板房华发名流城包头，精装修华发国际商业街珠海，商业街荷塘物语珠海，销售中心远大美域珠海，售楼部、房展会金域蓝湾珠海，样板房More……项目类型•酒店•会所•写字楼•商业街•商场•零售•教育培训机构格力广场会所珠海，会所帝京国际酒店东莞，酒店海南交通酒店三亚，酒店诺比办公楼珠海，写字楼南海西樵水会佛山，会所天工开物珠海，酒店月亮湾4S店深圳，会所建材幼儿园珠海，教育机构花样汇家纺城珠海，商场梵桦瑜伽珠海，商业康尼华旗舰店珠海，零售时代地产珠海，写字楼More……他们怎样制造印象——才能帮助客户既正确又精彩呢？开创设计界独一无二的非常“6+1”作业模式如果客户对项目定位不是非常清晰或者没有定位，设计之前我们需要一起进行六步走——六步走：现场勘察市场调研脑力风暴项目定位商业模式及客群定位设计策略最后一个正确而精彩的结果——空间室内外设计如果客户对项目定位非常清晰，设计工作会在公司内部进行六步走——六步走：深入了解项目核心价值现场勘察市场调研内部脑力风暴设计策略空间室内外设计进入设计阶段后的详细工作情况——•概念设计阶段•了解项目情况，收集项目的基本资料及业主的经营思想或使用需求等信息。•了解建筑状况及周边环境，地域文化气氛。•针对空间的特点提供一种或几种可行思路与业主探讨。•概念构思说明、平面布置图、主要空间风格的意向图片、概念草图。•方案设计阶段•细化空间组织关系，调整功能布局，达到业主使用要求。•创意性的进行主要空间装修设计。•明确主要材料及色彩的关系并加以表现。•方案设计说明、平面布置图、主要空间效果图、软装意向图片。•扩初设计阶段•确定平面图纸。•以施工图的形式表达必要空间（除简装空间）的立面图。•制作材料表、门表、灯具表、洁具表初稿。•施工图设计阶段•完成所有空间的详图，明确施工工艺。•完善材料表、门表、灯具表、洁具表、五金表、家具表。•完善与设备配合的相关图纸。•施工服务、效果监理阶段•配饰摆场阶段•使用后期的调整主要经历：全国诸多发展商及销售代理商旗下的项目规划设计、园林设计、售楼部、样板间、精装修交楼标准、大堂、电梯间、楼梯间、房产展销会等营销空间设计；商业街、商场、酒店、会所、写字楼、餐厅酒吧等商业综合项目及三旧改造工程的全程策略设计及实现。主要代表作品:粤海国际商业街、深圳国际葡萄酒文化产业城、拱北口岸广场、城市客栈、水湾酒吧街、世邦家居馆、香泉酒店、牛津街、东莞帝京国际酒店、第三构建、珠光会所、南海西樵水会、唐乐宫、云顶澜山、一水岸、锦园、紫金阁、岭秀城、格力地产、九洲假日、时代廊桥、名爵观园、远洋城、世光创建、宁海世纪城、荷塘物语、岭南世家、金域廊院、熙园、格力金莎、君怡花园、美丽湾、鸣翠谷、格林春天、北欧森林、春泽名园、都市花园、华夏中广城、园林熙郡等项目。坦洲地块策略、播传、销售及招商一个核心策略、五个独家价值、九个实现步骤、七个组团服务“1597”计划——拿下坦洲上篇：前期策略分析下篇：形象及气质塑造上篇：前期策略分析有调查就没有发言权从洞察市场、洞悉消费者寻找我们的定位和全新的市场机会入手一、坦洲现在有什么？二、他们卖什么（别人的卖点）？三、谁在买（消费者洞察）四、我们的地块的潜力（现场勘察+周边同类竞品环境分析）一、开发商做了什么？（竞争环境分析——安诚提供）分区战况：（1）住宅项目状况——０9年，在售楼盘约？个，９０％以上是高层，以？？？为代表的的老项目，和以？？为代表的新上马项目。上篇：一、他们在做什么小结从产品形态到户型到社区规模对坦洲现有产品做一个小结（近远提供）上篇：一、他们在做什么二、坦洲现在在卖什么？对手推广策略分析需要插入其它项目的主要形象及广告语上篇：二、他们在贩卖什么•竞争对手产品的主要卖点是什么？市场反应如何？•成熟社区，配套设施，中小学校，康体会所，小区环境，物业管理，企业品牌，外地规划设计等。•市场对其反映已经不在住宅本身，而是产品品质，内涵，生活方式等。上篇：二、他们在贩卖什么在一片卖房子叫卖声中，我们分明听到了另外一种声音上篇：二、他们在贩卖什么在一派单纯的非富即贵、要么地中海、要么海伦堡的廉价赞美及温柔花园中，是越来越成熟理性的消费者的冷淡和麻木上篇：二、他们在贩卖什么在一派精美形容词的堆砌中，是对斯土斯人生活品质及生活方式一次深入的探究上篇：二、他们在贩卖什么搞这样的行货创意，对于一个专门从事地产策划的机构来说，属于流水线作业，是可以批量生产的，我们现在就可以例举很多——走温情路线的：怡和庄、幸福湾、走文化路线的——十里江南、荷塘人家、走洋文化路线的——托斯卡纳、波萨诺瓦、波尔多……走尊贵路线的——XX豪庭、XX尊邸、XX华府、上篇：二、他们在贩卖什么小结卖位置、卖山水、卖洋文化、卖金壁辉煌、卖诗情画意、卖一切流于表面的甜蜜小把戏……同质化严重、自我陶醉、传播费居高不下，要始终依靠高额广告费堆砌才能引起消费者关注。上篇：二、他们在贩卖什么三、谁在买？消费者状况（年龄、经济状况、职业、文化背景、生活方式、审美取向）喜欢用诺基亚智能手机、Iphone、双核甚至四核电脑喜欢上天涯、猫扑，关注时事及花边新闻喜欢穿G2000、自由鸟、百丽喜欢上淘宝购物、偶尔炒炒股票喜欢三五知己到上岛、杰克魔豆吃饭喜欢旅游、喜欢阅读、喜欢交友、喜欢运动。。。。定义为：“城市精英”、科技股、蓝筹股，处于职业的上升阶段是城市中坚力量的接班人影响顾客购买的因素是哪些？•（1）价格•（2）竞争对手项目分流。特别是：•（3）品质。•顾客需求调查的对品质因素的排序：•价格——、地段——交通——升值空间——物业管理、配套——开发商实力——项目环境上篇：三、谁在买四、我们在哪儿？本项目分析项目地块分析上篇：四、我们在哪儿本项目地块为城中心土地范围的边缘位置上篇：四、我们在哪儿土地使用性质净用地面积地面以上总建筑面积幼儿园用地41965035社会停车场库用地2978市场用地36275441二类居住用地143745431235街头绿地7618游憩集会广场用地6961小结上篇：四、我们在哪儿机会洞察上篇小结•开发商据高占位机会•做出特色产品的机会•切入深层次消费心理机会•以项目提升区域版块价值的机会上篇：小结如何从产品、探索消费心理、满足市场需求、制造全新坦洲生活处打开缺口——请听，打法！下篇：形象及气质塑造下篇：打法上篇小结：1、坦洲房子不愁卖。2、只愁多卖五百块。3、留个作品永存在！不只是在众多的居住工厂中又增加了一个大工厂。下篇：打法两个任务：第一、每平方米怎样多卖五百元？第二、怎样做一个真正的作品，造一个城还给坦洲政府和人民，顺便换来政府支持和消费市场的认同。下篇：打法一个核心、五个独特价值、九个实现步骤、七个配套方案1597计划——拿下坦洲下篇：打法一个核心——1397计划之“1”一：定位及策略万事万物都有自己的“一”那就是一个核心策略一：定位及策略要先找到这个策略，能完成这两个指标，再来画路线图。一：定位及策略打法——赢了再打！一：定位及策略满足和制造——第一层次：坦洲没什么？我们来满足第二层次：我们制造，让坦洲动起来！两个层次我们都要！一：定位及策略坦洲有什么——坦洲有？万平方米的居住工厂；坦洲有70万个家庭坦洲有20万常住人口。一：定位及策略坦洲没什么？一：定位及策略•坦洲没有购物城——•没有屈臣氏、没有华润万家、没有播牌服装、ATNT服饰卖场、没有麦斯奇武咖啡、没有安可甜品……一：定位及策略•坦洲没有娱乐城——•坦洲没有火星湖电影院、没有K歌之王、没有富临明珠、没有中国汇西餐酒廊……一：定位及策略•坦洲没有休闲城——•没有必胜客、没有真功夫、没有满庭湘、没有天香园一：定位及策略•坦洲没有运动场——•没有飞扬羽毛球馆、没有容国团乒乓球馆、一：定位及策