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此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。陈倍麟易居中国·克而瑞咨询中心副总经理上海市注册咨询专家、上海市注册咨询师中国注册高级商务策划师、国际商务策划师2013年5月17日商业地产行业特性与发展趋势2一、国内外城市综合体项目的开发设计理念二、中国商业地产发展特征与未来发展趋势三、中国商业地产项目典型开发模式的介绍目录3一、国内外城市综合体项目的开发设计理念4（一）商业建筑体设计的商业元素5案例：日本银座商业街6案例：新加坡乌节湾购物中心案例：泰国展览馆商场7案例：新加坡克拉码头8案例：苏州圆融时代广场9案例：苏州圆融时代广场10案例：苏州圆融时代广场苏州李公堤：20万㎡，现代苏州滨水休闲娱乐区。11（二）商业综合体的城市功能融合（商业是人们活动的第三空间）12案例：香港国金中心商业综合体的城市功能融合——航站楼进入商场13案例：香港园方广场商业综合体的城市功能融合——航站楼进入商场14案例：马来西亚绿水坊商业综合体的城市功能融合——游轮进入商场15案例：马来西亚绿水坊商业综合体的城市功能融合——游轮进入商场16案例：香港国际金融中心（24小时城市通道）商业综合体的城市功能融合——城市道路进入商场17案例：香港圆方商业广场商业综合体的城市功能融合——办公楼/酒店进入商场18案例：香港国金中心/新城市广场商业综合体的城市功能融合——办公楼/酒店进入商场19新加坡九楼屋顶游泳池商业综合体的城市功能融合——游泳池进入办公楼20案例：马来西亚阳光广场、日本东京中城商业综合体的城市功能融合——与公园相伴21案例：马来西亚国家科技馆商业综合体的城市功能融合——科技馆进入商场22案例：新加坡乌节湾商业综合体的城市功能融合——美术展馆进入商场23案例：日本商业露天表演台商业综合体的城市功能融合——表演剧场进入综合体案例：香港新城市广场案例：日本六本木露天音乐广场24案例：日本维纳斯城堡商业综合体的城市功能融合——体育设施进入商场25案例：泰国中央世界溜冰场案例：香港圆方商业广场溜冰场商业综合体的城市功能融合——溜冰场进入商场26案例：泰国中央商场内影院商业综合体的城市功能融合——电影院进入商场27案例：宁波天一广场商业综合体的城市功能融合——水幕电影进入商场28案例：香港新城市广场商业综合体的城市功能融合——儿童娱乐进入商场29案例：马来西亚绿水坊商业综合体的城市功能融合——儿童娱乐进入商场30（三）商业建筑体设计的景观环境31案例：新加坡屋顶游泳池商业建筑体设计的景观环境——游泳池进入酒店32香港海逸酒店屋顶游泳池商业建筑体设计的景观环境——游泳池进入酒店香港w精品酒店33泰国芭提雅酒店商业建筑体设计的景观环境——人造沙滩进入酒店34泰国芭提雅商场顶部人造沙滩商业建筑体设计的景观环境——人造沙滩进入酒店35泰国芭提雅商场顶部游泳池商业建筑体设计的景观环境——游泳池与大海连成一体36泰国芭提雅商场顶部游泳池商业建筑体设计的景观环境——游泳池与大海连成一体37案例：美国夏威夷君悦酒店商业商业建筑体设计的景观环境——公园景观进入商场38商业建筑体设计的景观环境——公园景观进入商场39案例：泰国芭提雅商业商业建筑体设计的景观环境——公园景观进入商场40（四）商场的人性化建筑细节设计41案例：泰国中央商场室内电动购物车享受无负担的轻松购物商场内人性化配置——商场内电瓶车案例：美国迈阿密坦帕购物中心42售鞋区域配备了舒适的沙发和量码器案例：美国迈阿密坦帕购物中心商场内人性化配置——卖鞋处的沙发椅与量码器43案例：美国夏威夷阿拉莫阿娜购物中心日本千叶购物中心日本难波城商场内人性化配置——垃圾桶的配置位置44案例：泰国中央商场商场内人性化配置——VIP贵宾休息室45案例：马来西亚阳光广场商场的人性化配置——书店里为残疾人配置专用电梯46案例：日本商场外停车设施商场的人性化配置——自行车停车位47案例：泰国中央商场四楼女士停车场商场的人性化配置——女士停车场、残疾人专用停车位案例：美国坦帕商场残疾人专用停车位48日本商业新加坡商业商场室内人性化配置——洗手间内的细节49商场室内人性化配置——洗手间内的细节洗手间手纸放置位置门上挂包勾位置50案例：香港APM商场商场室内人性化配置——洗手间创意设计、婴儿护理间51案例：香港apm商场商场室内人性化配置——厕所门口的休息座椅52案例：台湾商场洗手间开门后座便器的盖子会自动掀开商场室内人性化配置——厕所门口的休息座椅53商场户外人性化配置——休息座椅案例：美国夏威夷阿拉莫阿娜购物中心、日本啦啦宝都54案例：上海仲盛世界商城商场室内人性化配置——电梯旁的休息座椅案例：上海浦东嘉里城55案例：南京麦当劳案例：盐城金鹰国际商场内人性化配置——商场挡风口设计56案例：香港国金地面空调出口案例：日本难波城地面空调出口商场的人性化配置——地面空调出风口57案例：成都来福士停车位标识商场的人性化配置——停车场的车位感应指示58案例：厦门SM商场二期地面材料颜色用错！案例：上海仲盛世界商城59第一：综合体项目的后期营运成功与否从建筑体的设计开始“种”下了“因子”。第二：商业综合体项目的建筑设计要超前，经营定位要现实（逐步提升），才能为后期成功运营打下基础。观点：60二、中国商业地产发展特征与未来发展趋势611、中国商业地产的发展特征62特征：1、商业布局结构失衡2、集聚效应无法形成3、多方产业力量进入中国商业地产发展特征632、中国商业地产的发展瓶颈641、政府规划的缺失2、缺乏有实力的开发商3、缺少品牌经营者中国商业地产的发展瓶颈651、政府规划的缺失与外行干预（1）地方的商业规划不完善（无交通配套）（2）地方的商业规划水平低（缺国际视野）（3）地方的商业地块分散且超量（各自为战）中国商业地产的发展瓶颈662、缺乏有实力的开发商（1）开发商业又不愿意“养商”（2）不遵循科学的开发流程（沿袭住宅思路）（3）缺乏开发商业地产的各类资源（资金、商业设计公司、人才）中国商业地产的发展瓶颈673、缺少品牌经营者（1）商业项目同质化非常严重（2）国内著名的商品品牌数量很少（3）缺欠社会性的商业运作团队（缺失产业链一条龙服务的咨询代理公司）中国商业地产的发展瓶颈68中国商业地产的发展瓶颈的表现——缺乏专业市调定位的失败案例691、上海正大广场70失败原因——定位错误：前期定位高端奢侈品商业，曲高和寡，以招商失败告终，亏损经营达五年。正大广场位于陆家嘴金融区24万㎡超大商业体量周边高端金融人才聚集项目初期定位：亚洲最大ShoppingMall定位高端奢侈品路线前期定位不准确，导致招商困难，对消费者的吸引力不足，销售额无法达到预期，品牌商家纷纷撤出，导致“十铺五空”的现象。正大广场案例71重新调整——以家庭消费为主流：形成家庭消费、年轻时尚、饕餮美食三大主题，打造上海年轻人的聚会场总体定位：现代家庭娱乐的购物中心年轻时尚家庭消费饕餮美食正大广场调整了原先的定位，放大了消费群，使正大广场在重新招商开业后吸引了消费者，经营情况良好。正大广场案例72重新定位——扶持主力店：补贴装修费引入ZARA主力店，引来一批快速时尚消费品的入驻，开业状况良好重新调整市场定位为打造年轻时尚主题，补贴2000万装修费招进ZARA。ZARA的品牌号召力引来H&M、C&A等一批快速时尚消费品牌入驻经营，吸引了大批年轻白领消费群，开业状况良好正大广场案例732、上海龙之梦购物中心74失败原因—定位错误：开发商把区级商业定位为市级商业，并缺乏运作经验，导致初期开业率不足一半。龙之梦案例75引入专业运营商——让凯德置地拥有100%经营权。起步期投资近30亿元、完全自主经营百货、超市、书城等八大业态。困境期缺乏商业运作经验和资源，自身运营管理较差，未能解决招商问题，导致经营状况惨淡。转型期引进专业管理团队，转型休闲MALL，迅速进行业态调整，逐步摆脱人气始终不旺的现象。稳定期城市综合体复合功能展现，实现租金翻番，龙之梦发展步入稳定发展期。龙之梦开发历程长峰集团开发初期，长峰集团自主经营管理，缺乏经验，经营惨淡。开发者遵循国际惯例，回归到开发商/所有者的地位，引入专业经营管理公司凯德置地。凯德置地凯德商用收购了龙之梦50%股权及100%经营权。凯德商用接手管理龙之梦，迅速进行业态调整，逐步摆脱人气不旺的现象。长期战略合作龙之梦案例76引入专业运营商——让凯德置地拥有100%经营权。龙之梦案例77项目整改的重点—改变总体定位、修正平面结构，改变动线，调整业态比例，有效经营运作，最终实现盈利一至七楼的“龙之梦百货”定位高端引进国际一线品牌以面向年轻女性的中高档品牌居多淡化“百货概念”，转型“休闲茂”龙之梦自营的百货、超市、书城等八大业态零售为主，达4万㎡以上业态调整档次调整品牌主力店与专卖店餐饮、休闲娱乐等服务性业态提升到40%中庭切割成散铺，平面动线凌乱修改为三个中庭，原中庭引入主力店使整个商场形成一条清晰的主动线平面结构调整龙之梦大面积商铺空置调整前龙之梦人气渐旺调整后龙之梦案例78项目整改的重点—改变总体定位、修正平面结构，改变动线，调整业态比例，有效经营运作，最终实现盈利龙之梦案例平面图（调整前）平面图（调整后）793、上海仲盛世界商城80上海仲盛世界商城坐拥闵行莘庄区域核心地段，经营却始终不温不火，失败的建筑规划是一大重要原因。昏暗的地面材质2、地下通道出入口设置失误，流失区域交通枢纽丰富客群资源3、商场主要出入口设置失败，主力店的人流没有实现共享1、建筑物缺乏商业元素，外立面与内饰难以有效吸引人气商场入口侧地下通道入口侧商场入口家乐福入口呆板的外立面仲盛世界商城案例81上海仲盛世界商城坐拥闵行莘庄区域核心地段，经营却始终不温不火，失败的建筑规划是一大重要原因。5、冗长的内街使消费者产生疲劳感，同时造成商业死角6、为提高租金而强行增加小面积店铺，导致商业死角的增加4、繁杂中庭的非对称格局，人为地使动线复杂化过多的小面积店铺冗长的内街过大的中庭楼层平面图大中庭小中庭小中庭小中庭内街仲盛世界商城案例82失败之处：1、交通位置不佳，三条支马路包围，人流到达不便仲盛世界商城家乐福入口次干道支马路上海仲盛世界商城83失败之处：2、建筑外观设计缺乏商业元素商业的建筑外观应该选择鲜亮的颜色，使消费者产生兴奋感！上海仲盛世界商城84失败之处：3、物业功能和经营功能脱节大卖场的入口设置错误，无法帮助购物中心导入人流，引擎作用丧失上海仲盛世界商城85失败之处：4、作为地区级商业体量过大（近30万㎡），招商困难上海仲盛世界商城86失败之处：5、中庭过大、多动线，无法聚集人气上海仲盛世界商城87失败之处：6、地面材料颜色用错上海仲盛世界商城88失败之处：7、空炒概念，没有经营主题，室内设计不配套花卉广场海底世界天星阁峡谷长廊宣传中的景观广场…上海仲盛世界商城894、上海百联世贸国际广场90上海百联世贸国际广场写字楼的整个剪力墙核心筒落到商场，直接造成物业上永久的痛，影响经营质量！影响透视性动线设置困难割裂商业面积狭窄曲折的联络通道无法透视的两端商业动线分叉与动线死角写字楼核心筒落到底，没做转换层所致上海世贸百联案例产品设计失误的后果百联世贸广场案例91中国商业地产的发展瓶颈的表现——商业地产建筑形态设计中的常见问题92（1）建筑物业功能与经营功能的错位（2）不符合商家要求，影响招商的实施（3）建筑配套不完善，影响客流导入商业地产建筑形态设计中的常见问题93长寿路长宁路万航渡路次干道主干道商业与写字楼的错位！（1）建筑物业功能与经营功能的错位A.产品位置摆错案例：上海悦达889广场94建筑外观的时尚性（1）建筑物业功能与经营功能的错位B.建筑外观错位案例：上海大悦城（原新梅广场）新梅广场大悦城95（1）建筑物业功能与经营功能的错位C.物业价值降低案例：合肥信旺广场96（1）建筑物业功能与经营功能的错位案例：松江青年城2012年2008年97A.建筑层高限制招商案例：盐城缤纷亚洲（