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12010年03月天津典型住宅指数月报3月天津楼市逐步回升，成交量大幅增加，成交均价反弹并创新高；其中，成交面积达到88.51万平方米，是2月2.37倍，环比同比分别上涨136.63%和下降28.61%；而相对应的成交均价，在2月高位回调态势下，3月出现反弹，并上涨至9267元/平方米，环比同比增幅分别达到5.08%和41.36%。3月份，楼市在22个楼盘开盘的促进下，市场成交快速回升，进入4月份新开盘项目数量将持续增加，加上春季房价会的开幕，市场成交量或将持续出现较大幅度的增长，市场拆迁、婚房等刚性需求将得到释放；从各区域来看，新开盘楼盘将集中在环城四区的津南、西青和东丽，分别达到5个、3个和3个；市内六区的和平、河东、河北、红桥区域也有新品上市；滨海新区将有4个楼盘新品上市；这些区域或将在新开盘项目热销的拉动下，成交量大幅上涨；随着楼市逐步回升，成交量在新增供应的促进下而大幅增长，成交均价也随之增长；进入2010年的第二季度，对未来楼市成交价格的判断主要基调是，保持高位小幅波动趋势，4月份新开盘项目主要集中在环城四区，或许其成交量大幅上涨，成交占比上涨，而拉低全市住宅成交均价，但预计幅度不明显；从单个项目来看，成交均价应该保持平稳上涨态势，但幅度相对趋缓。21.1新建商品住宅库存分析2010年3月住宅出清周期增加至7个月2009-2010年出清周期走势图121098766677024681012146月7月8月9月10月11月12月2010年1月2月3月月2010年3月天津楼市成交整体回升，虽然住宅新增供应增加，但市场有效需求明显加大，住宅可售量出现回落；截止到3月31日住宅市场的可售量为73039套，环比回落2659套；从天津住宅出清周期来看（出清周期=目前可售套数/往前推10个月的平均销售套数），3月维持在7个月水平；未来随着楼市成交的回升，如果开发企业新推产品较少，即有效供应较少，出清周期将回落；调查显示，3月份以来入市项目明显增加，市场供不应求的态势将逐步缓解，出清周期也将维持在6-7个月水平。3月各区域住宅出清周期较为稳定，滨海新区和市内六区供给压力较大2010年03月31日天津各区域住宅出清周期4921151211998854444433320102030405060宁河东丽北辰河北津南红桥西青河东汉沽河西武清静海宝坻大港塘沽蓟县和平南开开发区月可售套数（套）本月出清周期（月）上月出清周期（月）环比上月（月）和平784330河东3915880河西20425413南开1554330河北38051213-1红桥2302990东丽76872122-1西青9348981津南1014611101北辰843815150塘沽5263440汉沽4739871大港1574440开发区753211武清319145-1宝坻2443440蓟县146734-1宁河158849481静海200045-1市内六区14402660环城四区3561912120滨海新区12329440远郊五区县10689550合计730397703月天津楼市在供应量大幅增长的拉动下，成交量成倍增长，环比涨幅达到136.63%，整体呈现小阳春的市场态势；从各区域住宅可售套数来看，除红桥、津南、汉沽和开发区四区域有所上涨，其他各区域均回落；从各区域出清周期来看，均较为平稳，基本与2月水平一致，仅个别区域有所增减，但幅度均在1个月以内；可见3月天津楼市供需均大幅回升，楼市成交出现了小阳春。3月各面积段可售量均回落，目前住宅可售量主要集中在80-130平米面积段上2010年03月31日住宅各户型面积可售比例50平米以下3%50-80平米38%80-130平米48%130平米以上11%4各面积段住宅可售套数（2010.03.31）50平米以下50-80平米80-130平米130平米以上可售套数市内六区90750045972251914402环城四区6961621816381232435619滨海四区31147395470180912329远郊五区县21117697018169110689合计21252773034841834373039环比变化50平米以下50-80平米80-130平米130平米以上可售套数市内六区36-136-501-44-645环城四区-4-54768-237-720滨海新区-1-147-34597-396远郊五区县-2-74-673-149-898合计29-904-1451-333-2659截止2010年03月31日，天津住宅消化量随着楼市供应的上涨而大幅增加，可售量环比出现回落，较2月较少2659套；其中，远郊区县可售套数减少最多，达到898套；而可售量消化主要集中在50-80平米和80-130平米的户型面积上，环比分别回落904套和1451套；从区域来看，目前住宅可售量主要集中在环城四区，基本上是其他区域的三倍，而环城四区中可售量也集中在50-80平米和80-130平米的户型面积上。1.2全市新建商品住宅成交分析3月商品住宅成交量和价格均反弹，且价格创历史新高2008-2010年天津商品住宅成交走势020406080100120140160万平方米6000640068007200760080008400880092009600元/平方米2008成交面积42.6021.1653.4447.0747.6248.9240.4931.8532.7742.8049.3242.212009成交面积28.6056.61123.97108.49128.48115.85134.40142.57121.98109.33124.40134.952010成交面积86.0037.4088.512008成交均价6996735069727022734370866631689368236443664269392009成交均价6984671365566680692372127713768976658025783481222010成交均价9097881992671月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月3月天津楼市结束2月的回落态势，住宅成交量和成交均价均反弹，且成交均价创历史新高；从数据来看，成交面积和成交均价分别为88.51万平方米和9267元/平方米，环比25月分别上涨136.63%和5.08%；而同比2009年3月分别下降28.61%和上涨41.36%；从成交量来看，3月天津楼市成交环比大幅上涨136.63%，但同比仍下滑28.61%；第一季度成交量为211.91万平方米，同比2009年上涨1.31%；3月以来楼市成交呈现逐步回升态势，主要是因为市场供应明显加大，据调查显示3月新开盘项目达到22个；目前市场供应仍显不足，开发企业均采取老盘新推且小部分逐步供应的措施，使市场保持一个相对饥渴的态势；而相对的市场需求仍保持旺盛，整体市场供不应求的态势仍旧延续。从楼市成交价格来看，随着楼市的回升，住宅成交均价水涨船高，3月均价再次突破9000元/平方米，达到9267元/平方米，环比同比涨幅分别达到5.08%和41.36%；从各大区域成交均价来看，市内六区、环城四区、滨海新区以及远郊区县成交均价环比均上涨，其中，环城四区涨幅最大达到13.68%；从在售项目报价调查显示，3月近60%以上的住宅项目报价出现较大幅度上涨，但与之同时优惠点数也有所增加。1.3各区住宅成交分析四大区域住宅成交量环比成倍增长，涨幅均超过100%2010年03月商品住宅成交区域对比010203040万平方米40006000800010000120001400016000元/平方米3月成交面积18.3229.5917.4023.202月成交面积8.6811.627.969.143月成交均价146438630995953152月成交均价14263759193324760市内六区环城四区滨海新区远郊五区县从各大区域成交量来看，3月四大区域成交量在新增供应加大的拉动下实现反弹，呈现回升态势，成交量环比增长幅度均超过100%；其中，环城四区和远郊区县环比增幅相对较大，分别达到154.52%和153.86%；市内六区和滨海新区住宅成交量也分别上涨110.97%和118.72%。从成交价格来看，3月住宅成交均价随着楼市成交回升，成交均价环比出现反弹并涨幅相对较大；天津市住宅整体成交均价环比上涨5.08%；其中，环城四区和远郊区县增幅较大，均超过10%；市内六区和滨海新区由于基数较大，环比涨幅表现相对较小，分别达到62.67%和6.72%。3月四大区域住宅成交占比较为均衡，环城四区相对较大2010年03月商品住宅成交区域分布市内六区20.70%环城四区33.43%滨海新区19.66%远郊五区县26.21%3月四大区域住宅成交量环比均大幅回升，环城四区和远郊区县涨幅较为明显；从各大区域成交量占比来看，环城四区占比相对较大，达到33.43%；市内六区、滨海新区以及远郊区县占比相对均衡，稳定在20%-26%之间；目前楼市供不应求的态势仍在持续，所以住宅成交主要取决于市场有效供应的多少，而环城四区成交占比较大，是由于其在售的项目以及有效住宅供应较大。环城四区及远郊区县住宅成交占比呈扩大趋势，滨海新区占比降至20%2008-2010天津商品住宅成交面积占比对比31%38%26%21%21%25%22%24%26%19%25%33%32%24%25%26%24%24%24%24%21%20%20%20%28%23%21%32%23%27%32%34%28%27%32%36%36%36%35%33%39%35%33%36%31%27%25%29%28%26%25%23%31%33%21%22%25%26%28%26%24%18%17%15%19%20%24%24%17%18%22%27%28%28%26%33%26%26%30%21%20%16%18%21%21%17%20%27%26%21%31%21%11%11%13%23%23%18%17%21%22%24%19%27%28%19%24%26%0%20%40%60%80%100%200801200803200805200807200809200811200901200903200905200907200909200911201001201003市内六区环城四区滨海新区远郊五区县2010年1月份以来，天津四大区域住宅成交占比呈现出郊区化发展趋势，环城四区和远郊区县占比逐步扩大，而市内六区和滨海新区占比呈现回缩态势，3月分别为21%和20%；3月统计的22个新开盘项目中，环城四区达到11个，市内六区6个，滨海新区4个，远郊区县1个，可见未来楼市成交将集中在环城四区。71.4市内六区新建商品住宅成交情况3月市内六区住宅成交均价持续上涨，但涨幅趋缓2008-2010年天津市内六区商品住宅成交走势0510152025303540万平方米6000800010000120001400016000元/平方米2008成交面积13.367.9714.109.839.9712.409.037.598.507.9212.1614.092009成交面积9.0313.3631.0728.7430.8627.8632.2634.4425.0722.1725.2327.642010成交面积23.698.6818.322008成交均价96861010710254103521016310697107171102995609613972993912009成交均价943195529504949210186103601151211840120891264912439134452010成交均价1310514263146431月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月3月天津住宅市场仍呈现供不应求态势，市内六区表现尤为明显；2月随着楼市供应的增加（据统计3月新开盘项目达到6个），市内六区住宅成交量大幅回升，环比上涨110.97%；进入4月，项目新开盘数量将持续增加，未来住宅成交也将随着供应的增