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LOGO仙游房地产项目前期策划方案2010年5月8日刘飞腾初稿总纲一、仙游城市经济发展概况二、仙游城市发展规划三、仙游房地产市场研究五、项目定位六、项目经济效益分析四、仙游房地产项目分析一、仙游城市经济发展概况—地理位置仙游地处福建东部沿海，木兰溪中、上游，位于东经118°27＇-118°56＇，北纬25°11＇-25°43＇之间。县境东邻莆田，西接永春、德化，南连惠安、南安、泉州鲤城区，北介永泰，东南濒临湄洲湾，挨天然良港秀屿港，靠肖厝港口。县域东西宽49公里，南北长63公里，海岸线长5公里，区域总面积１８１５平方公里（折合272。2万亩），其中耕地３５.５万亩，山地２０３万亩，有林地１７８万亩。从县城至福州交通里程152公里，至莆田44公里，至泉州85公里，至厦门192公里。仙游85公里44公里152公里192公里一、仙游城市经济发展概况—行政区划仙游城市建成区面积达13.8平方公里，人口13.5万人，城镇化水平达38.5%，同比提高3个百分点。鲤城街道总人口约7.8万鲤南镇总人口约5.15万人仙游县总面积1815平方公里，总人口106万人，现辖17个乡镇、1个街道。一、仙游城市经济发展概况—基础设施交通、通讯、水电等基础设施日臻完善。全县有公路82条，通车总里程839公里。福厦路、三郊路、福厦高速公路和拟建设中的福厦铁路贯穿境内，便捷的交通网络已形成。16公里的海岸线，已建立500吨级和300吨级的码头各一座，已是湄洲湾秀屿港的卫星码头。全县水电和火电装机容量已达6.0万千瓦，还建有11万伏变电站1座，3.5万伏变电站6座，九仙溪水电工程建成四级梯级电站，总装机容量7.1万千瓦，年发电量1.89亿度。邮电通讯现代化，共有11个程控电话模块局，10个移动电话基站，装机容量5.5万门。全县18个乡镇全部实现程控电话，对国内1500多个市县和世界220多个国家及地区直接通话。国际特快专递业务遍及100多个国家和地区。现有水库98座，总库容10914万立方米，引水工程38处，县城自来水公司日供水量4.5万吨，满足居民和工农业用水需要。全市规模最大、贮量能力最强的液化气贮配站，为普及城镇液化气化打下良好基础。全县政治稳定，社会安定，有文明高效的系列服务窗口和服务制度。一、仙游城市经济发展概况—经济运行国内生产总值走势图0501001500.00%5.00%10.00%15.00%20.00%国内生产总值（亿元）68.3877.6994.16110.47120.22增长率11.10%13.80%15.70%12.80%10.20%20052006200720082009GDP增速与房地产发展关系萎缩停滞稳定发展高速发展＜4%4%-5%＞8%5%-8%仙游近5年GDP增长率均在10%以上，根据其与房地产的发展关系来看，仙游正处于房地产的高速发展期。仙游2009年人均GDP达到11341元（约1662美元），根据其与房地产的发展关系来看，仙游正处于房地产的快速发展期。近年仙游国内生产总值呈稳定快速增长态势，年增长率超过10%，2009年已达120.22亿元GDP呈快速稳定发展趋势人均GDP与房地产发展关系启动快速发展稳定发展减缓发展＄0-800＄8000-20000＄4000-8000＄800-4000一、仙游城市经济发展概况—产业结构三大产业发展趋势图0%50%100%第三产业27.4430.6336.7842.347.48第二产业27.9533.9941.4349.9554.37第一产业12.9913.0715.9518.2218.37200520062007200820092005年产业结构图（亿元）12.99,19%27.95,41%27.44,40%第一产业第二产业第三产业2009年产业结构图（亿元）18.37,15%54.37,46%47.48,39%第一产业第二产业第三产业2009年产业结构进一步优化，三大产业比例为15：46：39，与其定位为工贸旅游城市相符。产业结构进一步优化一、仙游城市经济发展概况—固定资产投资固定资产投资走势图0204060800.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%固定资产投资（亿元）17.5425.8635.7451.7563.3增长率34.60%46.80%38.20%44.80%22.30%20052006200720082009近年仙游固定投资增长势头可喜，增长率居高不下，2009年完成全社会固定资产投资完成63.3亿元，增长22.3%。固定投资增长势头可喜一、仙游城市经济发展概况—人均可支配收入农民人均纯收入走势图020004000600080000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%农民人均纯收入（元）38294186473554235862.6增长率8.30%9.30%13.10%14.50%8.10%20052006200720082009城镇居民人均可支配收入走势图0500010000150000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%城镇居民人均可支配收入（元）78368638103081202513285.3增长率6.10%10.20%19.30%16.65%10.50%20052006200720082009２００９年城镇居民人均可支配收入13285元，增长10.5%。呈快速增长。城乡居民收入较快增长２００９年农民人均纯收入5863元，增长8.1%。按每户3.5人来算，城镇户年均收入为46498元，按国际的房价与收入比，仙游的合理房价在14-28万/套之间，但由于中国国情特殊，仙游可承受30-40万/套。一、仙游城市经济发展概况—社会消费品零售总额消费品零售总额走势图02040600.00%5.00%10.00%15.00%20.00%社会消费品零售总额（亿元）23.8826.0729.234.4739.75增长率10.20%9.20%12.60%17.90%15.30%20052006200720082009消费品零售总额增长超过收入２００９年仙游县社会消费品零售总额为３９.７５亿元，增长率达到了１５.３％，超过收入的增长率，可见仙游的消费观念进一步改善。附：中国2010整体经济走势预测（一）世界经济—全球GDP增长在3%左右2010年全球经济继续好转，然可持续性复苏仍任重道远，预计全球经济可能达到3%左右的增长，美国内外需求更加平衡，欧元区经济增长仍有通缩风险；新兴市场经济复苏则遥遥领先，中印表现尤为突出。（二）中国经济—GDP增长8%，对外贸易成重点2010年中国高增长温通胀，从09年投资拉动的增长方式，逐步转变为依靠消费和出口拉动。预计全年GDP增长8-9%，对外贸易将是最重要亮点。（三）宏观政策—积极的财政政策及逐步收紧的货币政策仍然实施积极的财政政策，预计2010年财政赤字与09年相当。而货币政策逐步转向稳健，但总体流动性保持适当宽松：为能保持经济增长，同时防止通胀上升，政府将采取适当的应对措施，譬如继续实施刺激民生消费的政策，央票以及存款准备金率上调；但加息等措施将较为滞后，预计将会在下半年出现，至2010年末预计存款准备金上调至17%-17.5%，而贷款利率将会上调至5.7-6.2%。（四）投资方向—“铁公基”转为“三农”2010年拟安排中央政府公共投资9927亿元，重点投资领域“铁公基”(铁路、高速公路、基础设施)将会失宠,取而代之的将会是“三农”、保障性安居工程、卫生教育、节能环保和新兴产业。一、仙游城市经济发展概况—小结仙游经济呈快速稳定发展，在2010整体经济环境的引导下，继续快速发展从经济与房地产的关系来看，目前仙游房地产正处于快速发展期从其固定资产投资来看，高速增长的投资，将促进仙游经济的发展仙游的合理房价在14-28万/套之间，但由于中国国情特殊，仙游可承受30-40万/套小结二、仙游城市发展规划—总体规划以城区北部的大蜚山为屏，以南面的木兰溪为脉，以木兰溪和城市主干道为分隔。形成“蜚山为屏，兰溪为脉，已成三片，六大组团”的规划布局结构，三片为鲤南、鲤北和东南片区，六大组团为城东组团、城西组团、城北组团、城南组团、东南组团和西南组团。县城性质规划：仙游县的政治、文化、经济中心，具有莆仙地方自然山水和文化特色的新兴工贸旅游城市。县城规模规划为：到2020年县城规划区范围为27平方公里，规划人口27万人。县政府将沿八二五路往北移。鲤北鲤南东南二、仙游城市发展规划—经济发展规划2015年，全县主要经济指标努力实现“3566”目标财政总收入突破30亿元，年均增长23%全县生产总值突破500亿元，年均增长16%规模以上工业产值突破600亿元，年均增长23%固定资产投资累计完成600亿元以上，年均增长20%3566——来源于仙游发改委二、仙游城市发展规划—住房建设发展规划——来源于仙游县“十一五”住房建设发展专项规划（2006-2010年）住房需求总量预测（十一五）☺根据城市发展规模及住宅发展目标，2010年县城建成区住房需求总量为564.25万平方米，城区现状实有住宅总建筑面积为257.25万平方米；☺因人口增长以及改善住房条件带动的商品房开发建设面积约192.37万平方米，因建成面积扩大增加住房建筑面积92万平方米；☺根据城区住房调查结果及不同收水家庭结构比例，规划区内应建设经济适用住房20.24万平方米，建设廉租住房2.76万平方米，则“十一五”期间需新增住房总建筑面积为215.37平方米。根据对仙游县经济适用房、限价房及公共租赁住房（含廉租房）等保障性住房的需求预测：保障性住房需求约为23.0万平方米，占住房需求总量的10.68%，其中公共租赁住房需求量约为2.76万平方米。其它商品住房需求约为192.37万平方米，占住房需求总量的89.32%。二、仙游城市发展规划—住房建设发展规划分类需求预测（十一五）——来源于仙游县“十一五”住房建设发展专项规划（2006-2010年）二、仙游城市发展规划—小结2010人口县城人口将达到27万人，人口的增长将会带来新的住房需求从潜在需求的分析及实际销售的分析来看，仙游的需求尚未完全释放由于鲤城区域有限，未来仙游城市发展将往鲤南及东南片区扩张小结三、仙游房地产市场研究—整体市场数据仙游县新增房地产开发企业8家，至目前为止共有39家，三级企业由3家增加到6家。至12月底共有房地产开发项目39个，在建项目有27个。施工总建筑面积为102.58万m2,其中新开工总建筑面积为47万m2，新开工面积与去年同比增加53.44%。竣工面积为27.79万m2，比去年同期增加36.36%。完成投资97447万元,比去年同期增加3.67%。共办理预售许可证18份，预售许可总建筑面积为34.09万m2，比去年同期增加5.44%。今年已办理备案的商品房销售总建筑面积为21.55万m2，比去年同期增加39.55%，总销售金额为67996万元。2009年仙游房地产整体市场数据2009年仙游房地产市场分析三、仙游房地产市场研究—整体市场分析（一）（二）（三）房地产开发企业将会进一步增多，市场竞争激烈化。未来随着市场需求的不断释放，房地产项目的品质的不断提升，经济的发展，仙游房地产市场将会呈现量升价升的趋势。从房地产的预售及销售情况来看，目前仙游房地产市场供过于求，随着后续几个大盘的推出，仙游房地产将进入市场自由竞争时期。四、仙游房地产项目分析—楼盘分布图从项目的分布来看，仙游项目大部分分布在鲤南，与本案相近，市场竞争较为激烈。本案采用新古典与欧式相结合的建筑风格，整个小区呈闭合式，规划有多层、高层、小高层，物业形态丰富，园林方面依靠木兰溪滨江景观带、4.3万M2社区水景景观带和木兰溪水系、为仙游品质较好的大盘之一项目坐落仙游县玉田片区售楼热线0594-8858855、0594-8858866规划用途成套住宅,商业服务建筑面积273893容积率2.25绿地率35.1%起价34883488均价